פסק דין

בענין:

(להלן: התובעים או בקיצור התובע)

נגד:

(להלן: הנתבעים או בקיצור הנתבע)

הצדדים קבלו את הח"מ (להלן: ביה"ד) כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש.

ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים. לביה"ד הוגשו כתבי טענות, כולל סיכומים ומסמכים שונים. לא נפרט בפסה"ד את כל הטענות שנטענו בפנינו, ואת כל הראיות שהוגשו לנו. אלא רק את עיקרי הדברים.

העובדות:

         א.         שני הצדדים גרים בבית שמש. בבנין זה כ-20 דיירים.

         ב.         הנתבעים בקשו להרחיב את דירתם. הרחבה זו נעשתה גם על חשבון השטחים המשותפים. התובע חתם לנתבעים כי הוא מסכים להרחבת דירתם.

          ג.          במעמד החתימה, או בסמוך לכך, התנה התובע את חתימתו בהסכמת הנתבעים לחתום בעתיד על הסכמתם לשינוי התב"ע שהוא מתכנן. [1]

         ד.         ואכן, לפני כ-3 שנים הנתבעים הרחיבו את דירתם. בהמשך השכירו הנתבעים את יחידת הדיור שהוסיפו, לצד ג'.

         ה.         הרחבה זו נעשתה מבלי שנתקבלו היתרי בניה כחוק. [2] [3]

          ו.          התובע יזם שינוי תב"ע. שינוי זה מתייחס ל-6 בנינים (94 יח"ד). מדובר בשינוי בגוש *** חלקה ***. יוזמה זו כללה: פניה לאדריכל, פניה לשכנים ופעולות מול הרשויות.

          ז.          בתאריך 20.04.13 חתמו הנתבעים (בפני עו"ד פ') על יפוי כח המייפה את כוחו של התובע "לעשות בשמם את כל הפעולות הקשורות לשינוי התב"ע... כולל חתימת מסמכים ותוכניות וכל הנדרש לקידומו. יפוי כח זה ישאר בתוקף עד לאישור סופי ומתן תוקף של שינוי התב"ע".

         ח.         בהמשך חזרו בהם הנתבעים מהסכמתם הנ"ל. ובתאריך 04.02.16 חתמו (בפני עו"ד ק') על התנגדות לשינוי התב"ע.

         ט.         התובע פנה לתאגיד מי שמש בבקשה לקבל החזר גביה, שנגבה לדעתו שלא כדין מדיירי הבנין. פניה זו כללה פניות באמצעות עו"ד, פניות ישירות לתאגיד מי שמש, ואף הגשת תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות. בקשתו נתקבלה, ודיירי הבנין קבלו החזר ממי שמש. [4]

          י.          התובע חיבר מחשב לרשת החשמל המשותפת. הנתבע (במסגרת תפקידו בוועד הבית) דרש מהתובע לנתק חיבור זה. התובע סרב תחילה, ולבסוף התנתק.

        יא.        לאור עמדות הצדדים וכפי שבאו לידי ביטוי בדיון בפנינו, המליץ ביה"ד על מתווה של פשרה מסוימת. הצדדים לא הצליחו להגיע לידי הסכמה.

הטענות:

        יב.        התובע דורש כי הנתבעים יקיימו את שהבטיחו לו, יסירו את התנגדותם לשינוי התב"ע ויחתמו על הסכמתם לשינוי הנ"ל. [5] וכן שישלמו את חלקם בעלויות השינוי. [6] עלות השינוי: 7,000 ₪. [7]

         יג.         במידה ובקשתו הנ"ל תדחה, מבקש התובע:

1.      רשות מבית הדין לדווח לרשויות על חריגות הבניה שבצעו הנתבעים, ועל השכרת יח"ד.

2.      כן מבקש התובע כי הנתבעים יפסיקו להשכיר את יח"ד הנ"ל לאלתר. לדבריו הוספת הדייר יוצרת עומס על מערכות הביוב, נקיון המעברים, אשפה, חניה ואף תוספת סיכון בחניה. [8]

3.      התובע גם דורש כי הנתבעים ימציאו אישור מהנדס על תקינות תוספת הבניה בחללים המשותפים. במידה ולא ימציאו הנתבעים אישור כנ"ל, מבקש התובע את רשות ביה"ד לדווח על העדר אישור כנ"ל לרשויות. [9] הנתבע מעיר בהקשר זה, כי כל העבודות שביצע נעשו בפיקוח מהנדס. [10]

4.      התובע דורש כי הנתבעים יתחייבו לא לתבוע את שכניהם בבקשה לקבל שיפוי אם יקבלו בעקבות שינוי התב"ע, תמורת ויתור על תביעה נגד הנתבעים בענין השימוש בחללים המשותפים. או חישוב וקיזוז הדדי של השיפוי.

        יד.        התובע מבקש לקבל שכר עבור עבודתו בענין קבלת ההחזרים מתאגיד מי שמש. אמנם מלכתחילה נעשתה עבודה זו ללא בקשת תמורה מאת הדיירים. אך, היות שהנתבעים במעשיהם גרמו לתובע לתובעם בבית דין, הרי שהוא דורש לקבל שכר על פעולותיו הנ"ל. עבור עבודתו הנ"ל דורש התובע לקבל סך 300 ₪.

        טו.        הנתבע משיב בענין זה, כי גם הוא התעסק הרבה בענין החזר הגביה מתאגיד מי שמש. [11]

        טז.       כן דורש התובע החזר הוצאות ואגרה בסך 500 ₪. + החזר הוצאה עבור החתימה על ההסכמה הראשונית בפני עו"ד בסך 100 ₪ + מע"מ + פיצוי עבור עגמת נפש שנגרמה לו. [12]

         יז.         התובע דורש כי וועד הבית ידרוש מאחד השכנים שחיבר אנטנה ל-yes כי ינתק אותה מרשת החשמל המשותפת, כשם שדרשו מהתובע שינתק את המחשב שחיבר לרשת המשותפת (וניתק אותו לאחר דרישת וועד הבית). [13] [14] הנתבע טען כי התובע חיבר למעשה מחשב + מדפסת + תאורה רחבה + שני מאווררים, וכי כל הנ"ל פעלו משך שעות רבות ביממה. לטענת הנתבעים מדובר בעלות ניכרת. [15] התובע דורש בהקשר זה כי הנתבעים יפסיקו להשמיצו בענין החשמל. [16]

        יח.        הנתבע טוען כי הרחבת דירתו נעשתה רק על שטחו הפרטי, ולדבריו לא פתח כלל שום חלל.

        יט.        בענין הסכמת הנתבעים לשינוי התב"ע, טוענים הנתבעים כי הסכמה זו (וחתימתם על יפוי הכח) היתה ראשונית בלבד, מבלי לראות שום תוכנית, וכי אין לראות בה הסכמה לכל שינוי יהיה אשר יהיה.

          כ.         התובע משיב בענין זה, כי בקשת השינוי לתב"ע לא השתנתה פרט לשינוי שנדרש ע"י העיריה – תוספת שרטוט של קומת המחסנים בקומה מינוס 1. תוספת זו נדרשה (לדברי התובע) מפני שהיא כולל התייחסות לתב"ע שהעירייה העבירה לפני מס' שנים. אכן שינוי זה גרם להתנגדות השכנים הגרים בקומה הנ"ל. אולם הנתבעים גרים בקומה מינוס 2 ואין לשינוי זה כל השפעה עליהם.

       כא.       התובע מוסיף בענין זה ואומר כי בזמן שהנתבעים חתמו על יפוי הכח, הודיעו להם שיכולים להיות שינויים כאלו ואחרים מכח הנסיבות, והיות ואי אפשר ללכת על כל שינוי לבקש שוב חתימה מכל השכנים מחתימים אותו על יפוי כח כללי.

       כב.       התובע מעיר עוד, כי להערכתו, לאור מיעוט המתנגדים, התוכנית תאושר בכל מקרה. והשאלה היא אם תאושר בוועדה המקומית או בוועדה המחוזית, ומה יהיו עלויות האישור. ובפרט, היות ויתברר לוועדה המאשרת כי הנתבעים ביצעו עברות בניה, הדבר יוביל למחיקת התגדותם באופן אוטומטי על ידי הוועדה המחוזית.

        כג.        בדיון בפנינו התברר כי הסיבה העיקרית להתנגדות הנתבעים לשינוי התב"ע – הפרעה למהלך החיים התקין. וכלשון הנתבע: "הסיבה היא שכל הרחוב יהפוך לאתר בניה לשנים רבות". אכן הנתבע ציין כי ישנם עוד נימוקים להתנגדותם לשינויי המוצע. התובע טוען בענין זה, כי גם ההרחבה שביצעו הנתבעים גרמה להפרעה כנ"ל. הנתבעים טוענים כי ההפרעה שהם גרמו היתה מועטת גם מחמת שדירתם הינה עורפית, וגם מחמת השתדלותם להפריע כמה שפחות. התובע טוען לעומת זו כי גם בבניית הנתבעים נגרמה הפרעה גדולה למהלך החיים של שאר הדיירים. [17]

        כד.       הנתבעים טוענים כי התוכנית המוצעת תפגע גם פגיעה אסטטית בבנין. ע"פ הנספח לכתב התשובה אין הנתבעים מתנגדים לסגירת המרפסות, אין הם מתנגדים לבניית מעלית (לדבריהם, ניתן לבנות פיר מעלית מסודר צמוד לחלונות חדר המדרגות). אכן הם מתנגדים להרחבה על גבי החצר המשותפת והפיכת רוב החצר (לדבריהם) לחצר מקורה שלדבריהם תהפוך לחשוכה ולא נעימה. לדבריהם, בניניים מכוערים בעלי כניסה לא נעימה הינם בעלי ערך נמוך יותר מבניינים יפים בעלי חצרות מוארים. עוד מוסיפים הנתבעים, כי תוספת העמודים הנדרשת תקשה על החניה.

       כה.       הנתבעים גם חוששים כי הבניה לא תעשה בבת אחת, גם אם התב"ע תדרוש זאת, העירייה אינה אוכפת בניה "בהינף אחד". כך שהם חוששים כי במקום בנינים יפים עם חצרות מוארות הם יקבלו בניינים עם "בליטות" שונות בכיוונים שונים, לעיתים בלי ציפוי אבן- כי לא כולם יוכלו לשלם על הציפוי. הנתבעים ציינו כי בניה ממושכת תגרום גם לסכנה בטיחותית.

         כו.        הנתבעים ציינו כי לפי התוכנית הנוכחית הם יצטרכו לשלם תוספת ארנונה גם עבור החצר שלא תשרת אותם.

        כז.        הנתבעים מתנגדים לחפירה של קומת המחסנים, משום שהתוכנית לא מכשירה את החללים של הדירות התחתונות, אלא מעבירה את החללים לרשות הבניין, ומאפשרת חפירה של קומה שלמה. התוכנית לא תכשיר את כל מה שעשו הנתבעים. ולפיכך הם ירוויחו פחות מתוכנית זו.

       כח.       ומ"מ, טוענים הנתבעים כי מעולם לא התחייבו לשלם עבור שינוי התב"ע. ואף אין סיבה לחייבם לשלם עבור שינוי תב"ע שאינם מעונינים בו. בפרט לאור העובדה שאם ימכרו את דירתם בעתיד – יחויבו במס שבח מוגדל.

       כט.       התובע משיב לענין התשלום: הנתבע חייב בתשלום מדין עמד ניקף וגדר את הרביעית מגלגלין עליו את הכל, היות וגילה דעתו שנח לו בכך. בנוסף, הרי שהשינוי בתב"ע יכשיר לפחות חלק מהבנייה שבנו הנתבעים – וא"כ הם נהנים.

          ל.         ולענין מס שבח, משיב התובע: מס שבח, כשמו – כן הוא, נגזר כמס על השבח שהדירה הושבחה בגלל השינוי. אם אכן השמאי יקבע שלא היה שבח לא יהיה תשלום של מס שבח. ואם יהיה תשלום של מס שבח זאת אומרת שהדירה הושבחה כתוצאה מהשינוי. ונמצאו הנתבעים נהנים מהשינוי.

       לא.       כמו"כ ישנן טענות רבות שהעלו הצדדים הקשורות להתנהלות וועד הבית בתקופות שונות. אולם אין אנו צריכים להכריע בהן לצורך ההכרעה בטענות המרכזיות של הצדדים. מה עוד שוועד הבית אינו צד להליך הבוררות הנוכחי. אולם צר לנו כי היחסים בין הצדדים אינם כבעבר.

       לב.       הנתבעים, רואים תביעה זו כקנטרנית בלבד, ולפיכך מבקשים לחייב את התובע בהוצאותיהם (הכוללות יעוץ משפטי) בסך 5,000 ₪.

דיון:

1. האם הנתבעים חייבים להסיר את ההתנגדות לשינוי

        לג.        ראשית נבקש להדגיש בפני הצדדים: אין אנו קובעים או מחווים דעה בענין עצם השינוי בתב"ע, הטובה היא אם רעה? האם מוצלחת היא או גרועה? וכד'. ההחלטה בענין זה מצויה בסמכות המבקשים והמתנגדים (שאינם צד בפנינו למעט שתי המשפחות), ובסמכות הוועדה המחליטה בענין (ואף היא אינה צד בפנינו).

        לד.       השאלה הראשונה והמרכזית העומדת בפנינו: האם הנתבעים מחויבים למלא אחר דרישת התובעים: להסיר את התנגדותם לשינוי ולהצטרף למבקשי השינוי ?

       לה.       כאמור לעיל הנתבעים התחייבו לתובעים לעשות כן. האם התחייבות זו תקפה – מחייבת ע"פ ההלכה?

         לו.        אמנם לכאורה התחייבות זו, להסכמה עתידית לשינוי התב"ע, הינה "קנין דברים". ובזה ההלכה שלא קנה. וכפי הנפסק בשו"ע: "מקום שאין בו דין חלוקה שרצו שותפין לחלקו, אף על גב שקנו מידם, כל אחד מהם יכול לחזור בו, שזה קנין דברים הוא." [18] ויסודו בגמ' במסכת ב"ב: [19] "אי בשאין בה דין חלוקה, כי רצו מאי הוי? נהדרו בהו! א"ר אסי א"ר יוחנן: שקנו מידן. וכי קנו מידן מאי הוי? קנין דברים בעלמא הוא!". והסביר רש"י: [20] "קנין דברים הוא - ואין חליפין קונין אלא דבר הנקנה או מכר או מתנה או שעבוד קרקעות שהקנין חל עליו או מטלטלין". [21]

        לז.        אולם ממקום שבאת, משם נלמד דאם הקנין או ההתחייבות אינם ערטילאים, אלא מוגדרים, הרי שהקנין חל. וכפי הנפסק בשו"ע: [22]

"...אבל אם בירר כל אחד חלקו ורצה זה ברוח פלונית וזה רצה ברוח פלונית וקנו מידם על זה, אינם יכולים לחזור בהם".

       לח.       והרי במקרה שבפנינו, התובעים הסכימו לבניית הנתבעים מתוך ידיעה ברורה מה הנתבעים מבקשים לבנות. ומאידך הנתבעים הסכימו לתמוך בבקשת התובעים לשנות את התב"ע, תוך ידיעה על מה מדובר. [23]

       לט.       יתר על כן, הנתבעים אף בצעו בפועל את אשר התחייבו לתובעים – חתמו על יפוי כח להגיש ולעשות את כל הדרוש לשינוי בתב"ע. ואם כן לאחר חתימתם, ודאי שאין מדובר בקנין דברים, וכפי תירוצו של רב אשי בגמ': [24] "רב אשי אמר: כגון שהלך זה בתוך שלו והחזיק, וזה בתוך שלו והחזיק". [25] וכ"פ בשו"ע: [26]

"וכן אם הלך זה בעצמו והחזיק בחלקו, וזה בעצמו והחזיק בחלקו, אף על פי שלא קנו מידם אין אחד מהם יכול לחזור בחבירו... וי"א שאפילו החזיק שלא בפני חבירו ולא אמר לו: לך חזק וקני, קנה; ואפילו לא החזיק אלא אחד, זכה הלה בחלק האחר". [27]

         מ.         ובמיוחד כאשר במקרה שבפנינו, הנתבעים ממשו את זכותם ובנו בנין בחלקם, ע"פ ההתחייבויות ההדדיות.

       מא.      לדעת המיעוט: אינה דומה חלוקת השותפות לחתימה על מסמך הנדרש כדי לאפשר שינוי התב"ע. ההתחייבות לפעולה זו היא קניין דברים, ואינה מחייבת.

       מב.      אמנם גם לדעת המיעוט, יש לחייב את הנתבעים לחתום מטעם מבטל כיסו של חבירו. דהיינו, כיוון שבלי חתימת הנתבעים, אין התובעים יכולים לממש את זכותם, והרי זה כמגרש חבירו מביתו ונועל בפניו, ולדעת הרא"ש חייב מטעם גרמא. אמנם זהו חיוב לצאת ידי שמים. אך היות והצדדים הסמיכו את בית הדין לדון גם ע"פ פשרה ושיקול דעת, ראוי לחייב גם לצאת ידי שמים.

       מג.       (לדעת הרוב, אין לחייב מטעם מבטל כיסו של חברו, היות והנתבעים אינם עושים כן סתם, אלא מחמת החשש לפגיעה בהם או ברכושם). [28]

       מד.       טעם נוסף נוסף לחיוב לחתום, לדעת המיעוט: היות ואפשר לחייב את הנתבעים להרוס את מה שבנו, הרי שבסמכותנו לחייבם לחתום במקום לחייבם להרוס את הבניה.

      מה.      ועוד, גם לדעת המיעוט, היות והחזרה מההתחייבות שנתנו הנתבעים לתובעים יש בה עוול, וכמש"כ, הרי שמחמת זה ראוי לחייבם לחתום.

        מו.        ואם ישאל השואל: האם הצורך בהסכמת השכנים הן לתוספת בניה והן לשינוי התב"ע מקנה לשכנים זכות קנינית ברכוש שכניהם – הופך אותם לשותפים?

       מז.       תשובתנו: אכן כן. דיירי הבית המשותף הינם שותפים בקרקע הבנין ובכל הרכוש המשותף. והסכם השותפות הוא ע"פ חוק המקרקעין התשכ"ט-1969 סעיף 52: "רכוש משותף - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים...". [29]

      מח.      ולכן גם אדם הרוצה לבנות בגינתו תוספת בניה, אם החוק דורש את הסכמת השכנים לכך, הרי שעל דעת כן נשתתפו, וזכות זו מוקנת לשכנים. [30]

       מט.      ואפילו הסכמה בשתיקה לבניה נחשבת על תנאי שינהגו כן איתו. [31] וכפי הנראה מההלכה בשו"ע: [32]

"...אבל המוכר סתם, אף על פי שהיה בלבו שמפני כך וכך הוא מוכר, ואף על פי שנראים הדברים שלא מכר אלא לעשות כך וכך, ולא נעשה, אינו חוזר, שהרי לא פירש, ודברים שבלב אינם דברים. ואף על פי שקודם מכירה אמר שהוא מוכר על דעת לעשות כך וכך, כיון דבשעת המכירה לא אמר, אינו חוזר. הגה: מיהו אי איכא אומדנא דמוכח, נתבטל המקח. וי"א דבמתנה דברים שבלב הויין דברים." [33]

וק"ו כאשר נאמרו הדברים במפורש, כמו בנדון דנן.

          נ.          וק"ו בן בנו של ק"ו כאשר הנתבעים כבר חתמו על הסכמתם לשינוי התב"ע, אלא שאח"כ חזרו בהם מהסכמה זו.

2. מעמדם של חוקי הבניה במדינת ישראל

        נא.       נציין, כי כאמור הנתבע בנה את התוספת לדירתו בהתעלמות מהחוק. וע"כ ברצוננו לציין כמה דברים. אולם פסק דיננו אינו מבוסס על הדברים דלהלן:

        נב.       חוק המדינה האוסר בניה ללא היתר, הינו חוק מחייב מכמה טעמים. האחד מטעם דינא דמלכותא דינא / תקנות הקהל / משפט המלך. [34]

        נג.        בנוסף, חוקים שהם לטובת בני המדינה בבחינת תיקון ו"נעילת דלת" בפני רמאים. חוקים שעליהם ניתן לומר: אילו באו לפנינו – אף אנו היינו מתקנים כן". תקפים לכו"ע, ואפילו לשיטות הפוסקים הסוברים שלא אומרים דינא דמלכותא דינא בארץ ישראל.

        נד.        וכפי שכתב החת"ס:

"נעייל להא דידן דלא מיבעיא דהתיקון שתיקנו שרי הקומידאט שאיננו נגד דין תורה אלא כתורה עשו, ואלו באו לפנינו היינו גם כן מתקנים כן הא דלא יתרבו הסרסורים יותר ממה שראוי לפי העיר והמסחר כדי שיכולים להתפרנס ולא יפסקו חיותא זה לזה". [35]

       נה.       וכעין זה כ' הרב אלישיב: "לפי"ז הרי יש לדון דהוא הדין בנוגע להעברת נכסי דלא ניידי שאינם יוצאים מרשות לרשות אלא ע"י רישום בטאבו, דיש בזה משום תיקון ונעילת דלת בפני הרמאים, שאלולי כן הרי בידי כל אחד למכור נכסיו לכמה בני אדם ולהחליף את מכירתו עשרת מונים, ובזה וכיוצ"ב כולי עלמא מודו דדינא דמלכותא דינא, ויש לפי זה תוקף לרישום במשרדי האחוזה, ויש בזה משום מעשה קנין". [36]

         נו.         וכה"ג כ' הרב שלמה גורן, הרב יוסף קאפח והרב מרדכי אליהו לענין מעמדם ההלכתי של חוקי בניה:

"אפילו לדעת חכמי הצרפתים... שבארץ ישראל אין אומרים דינא דמלכותא דינא... זה רק בנוגע למסים וארנונות... אבל בנוגע לחוקי הבניה המוניציפאליים, בודאי שרשאין בני העיר לתקן תקנות ולקבוע חוקי בניה... ממילא אין לבעל חזקה או בעלות בחצר הנוסף שנבנה באופן בלתי חוקי... ". [37]

        נז.        עוד כ' שם:

"בנוסף לכך, מכיון שלפי החוק אסור היה לבנות בחצר מבנים נוספים, ואם היו תובעים אותם לדין, היו בתי המשפט מחייבים להרוס את המבנים הבלתי חוקיים... כנוטע בשדה שאינה עשויה ליטע... ואין לו בבית או בנטיעות כלום... דכסתור דמי... ומכיון שעומד להריסה, אין בו קנין בעלות...". [38]

       נח.       בוודאי שכן הוא בחוקי הבניה הבאים לשמירת הסדר הציבורי. וכמש"כ ב"אגרות משה": "אבל נראה דודאי אף להסוברין דד"מ בכל דבר היינו מה שנקבע מדד"מ בדיני קנינים ותשלומי הלואות מהנכסים שהוא חסרון להמלכות שיהיה חלוקי דינים בין אינשי לאינשי שמזה אפשר לבא לידי קנאה ותחרות ומריבות ואף שלא שייך זה לכאורה אלא בדיני שופטי המלך והמדינה מ"מ אולי יחוש המלך גם לזה שלא יהיו שופטים אחרים דנין באופן אחר שג"כ אפשר יבא לערער על דיני המלכות...

ולפ"ז הדינים שקבעה המלוכה לאם אחד ירד מנכסיו ואין בכחו לנהל עסק שלו שקורין פשיטת רגל... ואסור לשום בע"ח לתפוס בעצמו הוא מהדינים שנוגע לכל אנשי המדינה וממילא הוי בזה לפסק הרמ"א דד"מ, וכ"ש כשהוא חברת מניות גדולה (קארפאריישאן) שאפשר שנוגע זה גם לאינם יהודים..." [39]

        נט.       יתר על כן, היות וכל אדם הקונה קרקע לבניה בישוב או בעיר יודע כי הוא ושכניו מוגבלים ע"י חוקי הבניה וע"י התב"ע. הרי שעל דעת כן קנה. ועל דעת כן קנו גם כל שכניו.

         ס.         הגע עצמך, אדם הקונה בית באזור מגורים מתוך כוונה להתגורר בשכונה כאחד האדם. וכי מותר לשכנו להקים לידו מפעל המתאים אך ורק לאזור תעשיה בניגוד לחוק ובניגוד לתב"ע? ואם יתלונן, יוכל לומר לו הבונה שלא כחוק: אין לי עסק עימך, ומה לך כי עברתי על החוק, ומי שמך לאיש שר ושופט עלינו?

       סא.       זהו דבר שאין הדעת סובלתו, והווא מתפלל בשלומה של מלכות שאלמלא מוראה איש את רעהו חיים בלעו.

       סב.       וכה"ג כ' ב"אגרות משה":

"ובעצם מסתבר שגם מעצם הדין לא משתעבדין הקרקעות במדינות שעושין עניני מכירת קרקעות רק כדיניהם משום ששעבוד תלוי בסמיכות דעת של המלוה ובודאי ליכא סמיכות דעת כשערכאות המדינה לא יסכימו לזה, ופשוט שאף במכירת קרקעות ובתים לא נקנו במדינתנו וכדומה לא בכסף ולא בשטר כל זמן שלא עשה לו כדיני המדינה דשום אדם לא סמך דעתו אלא על דיני המדינה בזה". [40]

        סג.       וכ"כ שם לענין חוקי הגנת הדייר: "...אבל לע"ד בעובדא זו דעשו מדינא דמלכותא שהמשכיר אינו יכול להוציא את השוכר אף אחר שכלתה זמנו כל זמן שרוצה לדור שם. אין הנידון כאן מצד דינא דמלכותא אלא לאלו ששכרו קודם שנעשה הדין שאז היתה השכירות בסתם רק להזמן שהתנו והיה רשאי המשכיר להוציאו והיינו צריכין לדון אם יש בזה דין דינא דמלכותא דינא. אבל לאלו ששכרו אחר שכבר נעשה הדין מהמלכות ולא התנו בפירוש שכשיבא הזמן יהיה מחוייב לצאת אלא סתם הוי כהתנו שאדעתא דדין המלכות השכיר לו... ולכן ודאי לא גרע דין המלכות ממנהג שבסתמא הוא כהתנו אדעתא דדין המלכות...". [41]

       סד.       כמובן שיש מקום גם לקבל חוק זה בגלל המנהג שנוצר בעקבותיו. ואכמ"ל.

       סה.      ע' גם סיכום כנס הדיינים השלישי בנושא "היחס לחוקי המדינה". סיכום המהווה "נייר עמדה" ומדיניות רשמית מחייבת של רשת בתי הדין גזית – ארץ חמדה.

        סו.        וא"כ לענין השאלה העיקרית: האם התחייבות הנתבעים – להסכים לשינוי התב"ע העתידי – תקפה או לא? מסקנתנו היא: תקפה בהחלט.

3. טענות הנתבעים על פגיעה באיכות חייהם בגלל השינוי המוצע

        סז.       לענ"ד אין בטענות הנתבעים בנדון בכדי לבטל התחייבויותם זו. אכן, התחייבות זו היתה בטרם היתה התוכנית מוגדרת היטב. אולם עדיין ניתן להתחייב התחייבות מעין זו. לא הובאה בפנינו הוכחה כי השינוי בתב"ע פוגע פגיעה משמעותית בנתבעים. פגיעה שלא ניתן היה לצפותה. יתר על כן, וכאמור לעיל, בדיון בפנינו התברר כי הסיבה העיקרית להתנגדות הנתבעים לשינוי התב"ע – הפרעה למהלך החיים התקין. וכלשון הנתבע: "הסיבה היא שכל הרחוב יהפוך לאתר בניה לשנים רבות". צודקים התובעים, כי יש טעם לפגם בהעלאת טענה זו ע"י הנתבעים, היות שההרחבה שביצעו הנתבעים גרמה להפרעה כנ"ל.

       סח.      נציין עוד כי חזרתם של הנתבעים עולה לכדי "מחוסרי אמנה" ואולי אפילו עולה לכדי "מי שפרע". היות ונעשתה התחייבות בכתב שהיא יותר מדיבורים בע"פ. ואף נתקבלה תמורה: הסכמת התובעים להרחבת דירת הנתבעים. [42]

       סט.       וממילא אין מקום לדון בשאלת מידת האסטטיות של התוכנית וכד', או בשאלת מידת האכיפה של העיריה על אי בניה ב"הינף אחד". טענות אלו צריכות לידון ולמצוא את פתרונם במסגרת מו"מ והסכמת הצדדים / העיריה / הוועדה המאשרת וכד'. [43]

         ע.         אמנם, אין אנו צריכים להכריע בשאלת הדיווח לעיריה, היות וזו היתה דרישת התובע רק במידה ולא תתקבל דרישתו העיקרית, וזו הרי נתקבלה. אולם לא נמנע מלהעיר כי אילו נדרשנו, היינו מתירים דיווח זה די בקלות. אין מדובר חלילה באיסור "מוסר". אין מדובר בשלטון נוכרים וכד' ח"ו. לענ"ד, אדם הבונה בניגוד לחוק, ושכנו רואה את עצמו ניזק ממעשיו של הבונה, יש לקבוע כי מעשה הבונה, הוא מעשה אסור, ועליו להשיב את המצב לקדמותו, או לפצות את השכן על נזקו. ואם אין דרך אחרת לקבל הנ"ל, אין לשלול דיווח לרשויות.

4. האם הנתבעים חייבים לשלם לתובע על ההשבחה של דירתם בעקבות שינוי התב"ע?

       עא.       האם הנתבעים חייבים לשלם עבור השינוי בתב"ע ?

       עב.       הנתבעים מעולם לא התחייבו לשלם עבור שינוי שלא בקשוהו. אולם אינו בדין שיהנה אדם מפעולות חברו מבלי שישלם על כך. וע"כ היורד לשדה חברו והשביחה זכאי לתשלום עבור פעולתו. ויש בזה מספר חלוקי דינים. וכדאיתא בשו"ע חו"מ: [44]

        עג.       "היורד לתוך שדה חבירו שלא ברשות ונטעה, אם היתה שדה העשויה ליטע, אומדין כמה אדם רוצה ליתן בשדה זו לנוטעה, ונוטל מבעל השדה. ואם אינה עשויה ליטע, שמין לו וידו על התחתונה...

       עד.       היורד לתוך שדה חבירו שלא ברשות ונטע או בנה, ואח"כ בא בעל השדה והשלים הבנין, או ששמר הנטיעות וכיוצא באלו הדברים שמראה שדעתו נוטה למה שעשה זה וברצונו בא הדבר, שמין וידו על העליונה...

       עה.      היורד לשדה חבירו ברשות, אפילו נטע שדה שאינה עשויה ליטע, שמין לו וידו על העליונה...

        עו.        היורד לתוך חורבתו של חבירו ובנאה שלא ברשות... הגה: ודווקא אם החורבה אינה עשויה לבנות; אבל אם עשויה לבנות, או במקום שסתם חורבה עומדת לבנות, דינו כמו חצירות, שיתבאר בסמוך

        עז.       ...החצרות הרי הם ראוים לבנין ולהוסיף בהם בתים ועליות, לפיכך הבונה בחצר חבירו הרי זה כנוטע שדה העשויה ליטע, ושמין לו כמה אדם רוצה ליתן בנין זה לבנותו, והוא שיבנה בנין המועיל הראוי לאותה חצר כמנהג אותו מקום..." [45]

       עח.      אמנם דין שותף כדין יורד ברשות. אולם זה רק ביחס לשותפות והמסתעף. אולם שינוי התב"ע אינו חלק מהשותפות – מעולם לא נשתתפו בזה הדיירים. ובכל אופן, כל עוד שאין שבח לבעל השדה, ובענינינו כל עוד שהנתבע אינו נהנה משינוי התב"ע אין עליו חובת תשלום. [46]

       עט.       לכן, לאחר אישור השינוי בתב"ע, ובכפוף לקביעת שמאי שרכוש הנתבעים הושבח (כגון, קביעת שמאי העירייה העוסק בחישוב היטל ההשבחה שעל הנתבעים לשלם), ישלם הנתבע לתובע את עלות העבודה שנדרשה כדי להשיג את אישור השינוי. אמנם התובע דרש לקבל 7,000 ₪, אלא שמהמסמכים שהגיש לבית הדין עולה כי המחיר הוא 5000 ₪+מע"מ. הנתבעים יצטרכו לשלם סכום זה צמוד למדד החל מתאריך מתן השומה.

5. תביעות נוספות שהגיש התובע

         פ.         בסעיף יג', פירט התובע מספר תביעות חילופיות. [47] אם תדחה בקשתו. והיות ותביעתו המרכזית נתקבלה (אם כי לגבי מועד התשלום לא באופן מידי), הרי שאנו דוחים את שאר התביעות החלופיות. למעט, הדרישה להמצאת אישור מהנדס על בניית הנתבעים. והיות והנתבעים ציינו כי בנו הכל תחת פיקוח הנדסי ראוי, אין כל קושי במילוי תביעה זו.

       פא.       לענין התביעה לתשלום עבור עבודת התובע מול תאגיד מי שמש. מצד אחד, היות ומלכתחילה לא בקש התובע תשלום עבור הנ"ל. גם לא בשעה שהצליחו מעשיו, אלא רק לאחר שפרץ הסכסוך בין הצדדים בענינים אחרים. הרי שאנו סבורים כי התובע מחל תחילה על דרישתו זו, ואינו יכול לחזור בו ממחילתו.

       פב.       אמנם מהממצאים שהוגשו לביה"ד עולה כי מדובר בעבודה רבה, קשה, מסובכת, מקצועית וארוכה. ואינו מן הדין לקפח שכרו בנדון. אולם היות ולא הוכח כי אכן קיבל שכרו בשווה מכלל הדיירים, אין מקום לחייב את הנתבעים לשלם עבור הנ"ל. [48]

        פג.       בנסיבות הענין, זכאי התובע להחזר הוצאות ואגרה בסך 500 ₪. אולם אין מקום לפיצוי על עגמת נפש.

       פד.       דרישת התובע בענין חיבורי החשמל אין בה ממש. ולמעשה מופנית כלפי ועד הבית, שאינו צד להליך זה. ולפיכך דין תביעה זו להדחות.

       פה.      אנו בטוחים כי גם אילו היו "השמצות" מאחד הצדדים כלפי חברו, כעת משניתן פסק דין זה, יפסקו הויכוחים וכד'.

        פו.        בנסיבות הענין, תביעת הנתבעים לחיוב התובע בהוצאות בסך 5,000 ₪ - נדחית.

החלטות:

1.       הנתבעים יחתמו תוך 14 יום מיום מתן פסק הדין, על הסכמתם לשינוי התב"ע כפי שהוגש ע"י התובעים. החתימה תהיה ע"ג טופס בנוסח שהומצא ע"י התובעים לביה"ד.

2.       במידה והנתבעים לא יחתמו כנ"ל בסעיף 1 תוך הזמן הנדרש, ישלמו הנתבעים לתובעים סך 14,000 ש"ח קנס על העיכוב בביצוע פסק הדין, וכן 1000 ש"ח נוספים על כל יום איחור, עד לחתימה כנ"ל. הסכום ישולם בתחילת כל חודש עברי. אולם לכל היותר ישלמו הנתבעים 150,000 ₪ על עיכוב בביצוע סעיף זה.

3.       לאחר אישור השינוי בתב"ע, ובכפוף לקביעת שמאי העירייה (העוסק בקביעת היטל ההשבחה) שרכוש הנתבעים הושבח, ישלמו הנתבעים לתובעים את עלות העבודה שנדרשה כדי להשיג את אישור השינוי, בסך 5000 ₪+מע"מ (שיעור המע"מ כפי שיעורו ביום התשלום). הנתבעים ישלמו סכום זה תוך 30 יום מיום מתן השומה הנ"ל.

4.       הנתבעים ימציאו לתובעים תוך 14 יום מיום מתן פסק הדין, העתק אישור מהנדס על תקינות הבניה שבנו.

5.       במידה והנתבעים לא ימציאו את האישור הנ"ל תוך הזמן הנדרש, ישלמו הנתבעים סך 10,000 ₪ תוך 35 יום מיום מתן פסק הדין.

6.       בנוסף על כל האמור לעיל ישלמו הנתבעים לתובעים סך 500 ₪ תוך 35 יום מיום מתן פסק הדין.

היום כח באב תשע"ו, 1 בספט' 2016

והאמת והשלום אהבו

__________________

הרב דורון אלון

__________________

הרב ניר ורגון

__________________

הרב אליעזר שנקולבסקי, אב"ד

[