פסק דין

בעניין שבין

התובע

לבין

בעל דירה

הנתבע

בעל דירה שכינו

א. הרקע העובדתי

התובע והנתבע מתגוררים בבית משותף. התובע רכש את דירתו לפני כשנה ומחצה. מדובר בבית בן ארבע דירות. התובע מתגורר בקומת הקרקע והנתבע מעליו. לדירת התובע הוספה יחידת דיור המחוברת לדירתו. הוא רכש את הדירה עם יחידת הדיור, הובהר לו על ידי המוכר שיחידת הדיור איננה מאושרת על ידי הרשות המקומית. גג יחידת הדיור בולט מעל גובה דירתו של התובע ב- 40 ס"מ לערך, יחידת הדיור עשויה מבניה קלה ולא מאבן. התובע ביקש מהנתבע לחתום לו על בקשת אישור לרשות והלה סירב.

ב. טענות ותביעות הצדדים

התובע דורש לחייב את הנתבע לחתום לו על בקשת האישור. הוא לא מציע תשלום תמורת ההסכמה. הנתבע לעומתו טוען שהוא מוכן לחתום בשני תנאים: א. הנמכת גג יחידת הדיור כך שתהיה באותו מפלס של תקרת דירת התובע. ב. החלפת יחידת הדיור מבניה קלה לבניית אבן

כך שתוכל לשאת קומה שניה. התובע מסכים להנמיך את הגג כשהנתבע ירצה לבנות למרות שלדעתו ניתן לבנות על הגג גם בצורתו הנכחית על ידי בניית מדרגה.

הנתבע קנה את הדירה ממר א' שקנה ממר נ', והוא זה שחתם על בקשת האישור הראשונה לבניית היחידה, החתימה הייתה על בנייה מאבן. בסופו של דבר נבנתה יחידת הדיור מבניה קלה.

הנתבע מודה שמר נ' הסכים לכך כיוון שהובהר לו שבבוא העת יוכל לבנות על גבה דירה בבניה קלה. התובע קיבל פיצוי של 50,000 ₪ ממוכר הדירה כיוון שתוך שנה ממועד קניית הדירה לא הוסדר ענין הרשיון של יחידת הדיור. הנתבע נמלך בדעתו והסכים שאם התובע ינמיך את תיקרת יחידת הדיור ויתברר שאכן היחידה יכולה לשאת יחידה נוספת מבניה קלה, הוא יסכים לחתום על אישור הבניה.

ג. דיון

במקרה שלפנינו הנתבע שקנה את דירתו קנה אותה עם יחידת הדיור על כל הזכויות שהיו למוכר ביחידה זו. כלל ידוע בתלמוד (תלמוד בבלי מסכת בבא קמא דף ח עמוד ב):

"מה מכר ראשון לשני כל זכות שתבא לידו".

והוסיף נתיבות המשפט (ביאורים סימן סו):

"כללא הוא, דלעולם לא גרע זכות הלוקח מזכות המוכר לו".

המוכר בנה את יחידת הדיור ושכנו המוכר של הנתבע הסכים לכך. אמנם הוא בתחילה דרש בניית אבן, אבל לאחר מכן הסכים לבניה קלה. הנתבע הראה לבית הדין הסכם בחתימת ידו על כך. ולכן ברור שאין לנתבע היום יכולת לתבוע את שינוי יחידת הדיור מבניה קלה לבנית אבן.

בנושא הבליטה של גג יחידת הדיור לתוך מפלס דירתו של הנתבע. המוכר של התובע כבר החזיק בשימוש בכותל דירתו של הנתבע עוד בימי מגורי המוכר שלו, והבעלים שקדמו לו.

המחבר בשולחן ערוך (חושן משפט סימן קנג סעיף טז; על פי הסוגיא במסכת בבא בתרא דף ו.) פסק:

"חפר שמעון בכותל זה והכניס בו קורה אחת, ושתק ראובן ולא מיחה בו, החזיק במקום הקורה; אפילו היתה קטנה ורצה שמעון להחליפה בקורה גדולה ועבה, מחליף".

מר נ' וגם מר א' הבעלים הקודמים לנתבע לא מחו על חריגת הבניה הנ"ל, אי המחאה מהווה הסכמה, הנתבע קנה את הדירה אחרי מחילה זו ולכן אינו יכול לערער על כך.

במקרה שלנו מדובר באיסכורית בלבד שהצדדים הסכימו להגדירה כ"וילון" ולכן יש מקום להסתפק האם יש חזקה במקרה זה כיוון שמדובר בבנין ארעי בלבד.

ד. הסכמות בין התובע לנתבע

בית הדין הודיע לצדדים את פסק הדין העקרוני.

חריגת הבניה היא באיסכורית בלבד ומתחתיה יש קורות, אי לכך הסכים התובע ליישר את הגג על מנת לאפשר לנתבע לבנות על גביו. התובע הסכים שיש לבדוק את עמידות המבנה לשאת בניה קלה לפני חתימת הנתבע על האישור.

ה. החלטות

א. התובע ימציא תוכניות ללא שיפוע בכפוף לאישור מהנדס שהמבנה מסוגל לשאת בניה קלה.

ב. הנתבע יחתום על הסכמתו להסדרת המבנה.

ג. כאשר ירצה הנתבע לבנות, התובע יפרק את האיסכורית המחפה על הגג ישלים תקרה ראויה ובהוצאות התקרה ושאר הדברים המשמשים לתמיכת המבנה יתחלקו בשווה.

פסק הדין ניתן ביום י"ב שבט תשע"ב

בזאת באתי על החתום

____________________

הרב בניהו ברונר, אב"ד