נימוקי פסק הדין - תביעה מקוני דירה לתשלום הפרשי תשלומים

בענין שבין:

קוני דירה בישוב

הקונים (המבקשים)

לבין:

מוכרי דירה בישוב

המוכרים (המשיבים)

מבוא

הוגשה בפנינו בקשה מצד הקונים (המבקשים) שעיקרה להתערב בסכסוך כספי בינם לבין המוכרים (המשיבים). המוכרים דורשים מהקונים תשלומים שונים שלדעת הקונים אינם מוצדקים ואשר אין באפשרותם לעמוד בהם.

בתאריך ג' בניסן תשע"ג נתן בית הדין פסק דין ללא נימוקים, והודיע כי הנימוקים יינתנו במועד מאוחר יותר. להלן נימוקי פסק הדין.

א.     תיאור הדברים בקצרה

הקשר בין הצדדים החל כאשר התובעים ביקשו לרכוש אשקובית שהיתה ברשותם של הנתבעים בישוב ר'. באותו זמן היה ידוע לשני הצדדים כי האשקובית אינה רשומה ע"ש המוכרים. על רקע זה בתאריך כ"ט מנחם אב תש"ע (29 לאוגוסט 2010) נחתם הסכם ביניהם שעיקרו התחייבות למכירת הזכויות בדירה. עקב הנסיבות הנ"ל נכתב בחוזה כי:

3.א המוכר יפעל להעביר בהקדם את הזכויות בדירה על-שמו ולמכור את הדירה ואת כל זכויתיו בה לקונה, כשהדירה נקייה מכל עיקול, חוב, שעבוד, או זכויות צד ג', למעט משכנתאות ו/או התחייבויות ו/או זכויות צד ג' שהקונה יטיל על עצמו.

יש לציין שהחתימה היתה בתחילה על הסכם שונה, בו העסקה כללה את האשקובית בלבד ואת התמורה עליה. ההסכם עבר שינויים ע"פ בקשת הקונים. השינוי העיקרי היה בהיקף העסקה. תמורת העסקה כוללת בהסכם החדש את ערך האשקובית ועלות השיפוצים גם יחד. כמו כן מופיע בהסכם סעיף המלמד על כוונת הקונים להתאים את הדירה לצרכיהם.

למעשה חלף זמן מסוים בין החתימות, ההסכם הראשון נחתם ביום כ"ט מנחם אב התש"ע (09 לאוגוסט 2010) והשני בתאריך מאוחר יותר. מכל מקום הנוסח החתום ע"י הצדדים שהונח לפני בית הדין הוא הנוסח השני עם התאריך הראשון. מוסכם על שני הצדדים כי הוא הנוסח המחייב והתאריך הוא הקובע לחתימה.

לאחר חתימת ההסכם עברה תקופה שבין חודשיים (לטענת המוכרים) לבין שלושה חדשים (לטענת הקונים) עד שהתפנה שוכר שהתגורר באותה תקופה באשקובית. מיד אחרי כן החלו הקונים בשיפוץ והרחבה של האשקובית והמתינו לרישום שייעשה ע"י המוכרים. החל מעזיבת השוכר, נחשבו הקונים ע"פ ההסכם כשוכרים ושילמו דמי שכירות בסך 630 ₪ לכל חודש.

בפועל, לקח למוכרים זמן ארוך לקיים את חלקם בחוזה, ובכלל זה העברת הזכויות על שמם. בתאריך י"ט בתמוז תשע"א (21/7/11), כאחד עשר חודשים לאחר החתימה על החוזה, שלחו המוכרים לקונים דוא"ל, בו הם מידעים על כך שהשלימו את חובם לרשום את הדירה על שמם, ועל הנתבעים לקיים את חלקם בחוזה, ולשלם את התמורה.

הקונים ביקשו לקחת משכנתא, על מנת לשלם את התמורה. הם נתקלו בקשיים שונים, והמשמעותי ביותר שבהם היה שלא היו לאשקובית המדוברת היתרי בניה כלל, ובמצב כזה לא ניתן לקבל משכנתא.

עיקרו של התשלום, בסך 215,000 ₪, שולם על ידי הקונים למוכרים בתאריך 23/8/12, כשנה לאחר הודעת המוכרים שהשלימו את התחייבויותיהם, וכשנתיים לאחר חתימת החוזה.

בחוזה נקבעה הצמדה לממוצע השכר הידוע.

כמו כן, נקבעו פיצויים שונים במקרה של איחור בתשלומים ובמקרה של אי עמידה בתנאים מהותיים של החוזה.

בתאריך 14/10/2012, פנו המוכרים לנתבעים בדרישה לתשלום של 240,000 ₪, זאת על פי חשבון המורכב מן החיובים הבאים:

1.       הפרשי הצמדה עבור תמורת מכירת הדירה.

2.       הפרשי הצמדה עבור שכירות הדירה.

3.       תשלום פיצויים על פי החוזה בשל עיכוב בתשלום התמורה.

הקונים סברו שהם אינם חייבים ברוב תשלומים אלו, ומכאן המחלוקת שבין הצדדים.

הקונים פנו לבית הדין להכרעה בעניין, וזאת בהסתמך על סעיף בוררות בחוזה המכר.

כאמור, ניתן פסק ביניים, בו הכרעה בכל הסוגיות, לבד מאשר חשבונות מדויקים של תשלום דמי השכירות והפרשי ההצמדה. להלן נימוקי פסק הדין.

ב.      תמצית טענות הקונים (המבקשים):

לטענת הקונים, לאחר השלמת המסמכים בעניין הרישום על ידי המוכרים הקונים הגישו בקשה לקבלת משכנתא, כדי לעמוד בהתחייבותם. הבקשה התעכבה זמן רב ונענתה בשלילה פעם אחר פעם. לבסוף התברר, לטענתם, כי הבית (האשקובית) שברשותם כלל לא קיים ברישומים.

לדבריהם, העברת הזכויות נעשתה ביחס למגרש ולא ביחס למה שבנוי עליו, משום שהבית עצמו אינו קיים ברישומי המועצה. זו הסיבה בגללה התעכב עניין סידור המשכנתא ובגינה לא יכלו לקבל את ההלוואה הנדרשת מן הבנק ולשלם את חובם על פי החוזה.

לטענתם, התברר כי הבית כלל לא נרשם בעת הקניה, לא דווח עליו לשלטונות המס ולכן היה עיכוב גדול מצד המוכרים ברישום זכויות הבית על שמם.

עוד התברר כי לא היה רישום במועצה אודות הבית, ולבית גם לא היה היתר בניה כחוק.

נדרשו להם עוד חדשים ארוכים של התעסקות, לצורך הטיפול בענין מול הגורמים השונים, ולצורך העניין נאלצו גם לשכור חברה ליעוץ כלכלי ולמשכנתאות. הם הבינו, שעל מנת לקבל משכנתא, עליהם להוציא לבית היתר בניה, דבר שאמור היה להיעשות זה מכבר על ידי המוכרים.

ביום א' בסיון תשע"ב (22.05.12) הם השיגו מן המועצה מסמך הנקרא "היתר בניה עקרוני", ולטענתם זהו המסמך הראשון המעיד שהבית מוכר כקיים.

לביסוס טענותיהם, הגישו המבקשים מסמך נוסף בחתימתו של סגן ראש המועצה האזורית שומרון, מר אהוד סטודניה, ובו נאמר ש"לפני תאריך זה (היתר הבניה מתאריך א' בסיון תשע"ב 22.5.12) לא קיים במועצה שום תיעוד מכל סוג שהוא אודות הבית".

במהלך הדיונים בבית הדין התברר כי למעשה הקונים טוענים כי המוכרים כלל לא מילאו את חובתם לרישום הבית על שמם משום שהרישום נעשה רק ביחס למגרש ולא ביחס לאשקובית שנרשמה לראשונה מאוחר יותר על ידי התובעים. בית הדין שאל את הקונים, מדוע, על פי טענתם זו, טיפלו הם, ולא המוכרים, בענין רישום הבית? הקונים השיבו, כי לאחר מעשה מבינים הם, כי אכן היו צריכים לדרוש זאת מן המוכרים.

עוד טענו כי בכל מקרה, כאשר הדירה נמכרה היא לא היתה רשומה כדין. לא היה לה היתר בניה הנדרש ע"פ חוק לכל מבנה במדינת ישראל. זוהי אם כן, הטעייה מצד המוכר, הנחשבת ע"פ החוק כהפרה יסודית של ההסכם ביניהם ולכן אין תוקף לדרישות המוכרים, הנובעות כולן מן ההסכם שהם עצמם הפרו.

עוד טענו כי הטעייה זו גרמה להם לטרחה גדולה ולעיכוב תשלומים עקב כך שלא יכלו לקבל הלוואה מן הבנק למשכנתאות. בחתימת ההסכם התנו בע"פ כי תשלום התמורה על הבית מותנה בקבלת משכנתא ובענין זה סמכו על העו"ד שאמר כי לקיחת משכנתא הוא הליך זריז וקל. גם העו"ד הוטעה משום שלא ידע כי הבית אינו רשום.

לטענת הקונים, התלונה בעקבותיה תובעים המוכרים את הפיצויים וההצמדות אינה עליהם אלא על המוכרים עצמם.

הקונים מלינים על כך שגם לשיטת המוכרים, אין בדרישתם כל התחשבות במצבם של הקונים, והם נתבעים לשלם ע"פ סעיף הקנסות והפיגורים בחוזה כאילו מדובר במציאות נורמאלית, בעוד שלאמתו של דבר המצב המשפטי הכרוך ברישום הבית היה מסובך ודרש זמן רב מעבר למצופה.

בנוסף טוענים הקונים, שלא סביר לדרוש פיצויים בשיעור העולה על מחיר הבית כולו.

עוד הם טוענים כי ישנן טעויות בחישובי הסכומים שדורשים המוכרים, גם אם נקבל את דבריהם.

לסיכום טענות הקונים (המבקשים):

1. המוכרים לא מילאו את התחייבותם ברישום הבית

2. המוכרים הפרו חוזה בכך שמכרו בית ללא היתר בניה.

3. חסרונו של היתר בניה גרם לעיכובים ואין להטיל עליהם קנסות.

4. דרישת תשלום מקסימלי במציאות כזאת אינה מוצדקת גם לשיטת המוכרים.

5. חישובי המוכרים מוטעים לטובתם.

ג.       תמצית טענות המוכרים (המשיבים):

המוכרים טוענים, שהיה עיכוב של כשנה בתשלום של הקונים, לאחר שהם, המוכרים, השלימו את חובותיהם. על כן, לטענתם, על פי החוזה הם זכאים לתשלומים הבאים:

פיצוי חד פעמי של 50,000 ₪ על איחור של 14 יום, מיום 21.07.11 לפי סעיף 16א בהסכם.

פיצויים על איחור מתמשך של כל אחד מחלקי התשלומים של הקרן (סה"כ שלושה) בסך 100 ₪ לכל יום, לכל אחד מהם מן התאריכים הקובעים לכל חלק תשלום ע"פ סעיף 5 וסעיף 6ג בהסכם הנ"ל.

הצמדה לממוצע השכר במשק ע"פ הנאמר בסעיף 6א בהסכם. הנתבעים הגישו תחשיב מפורט בו מוצמד כל סעיף מסעיפי התשלומים; שכר הדירה, הפיצוי החד פעמי, הפיצויים היומיים וסכומי הקרן של האשקובית, כל אלה מוצמדים למדד השכר הממוצע.

מעיקר הדין הם זכאים גם לתשלום מלא של דמי השכירות, שכן על פי החוזה, כל עוד לא שולמה התמורה במלואה, ישלמו הקונים דמי שכירות. לפנים משורת הדין, הם דורשים דמי שכירות רק על פי החלק היחסי שלא שולם.

במענה לטענות המוכרים על כך שהעיכוב בתשלום נבע מעיכוב בקבלת המשכנתא, אשר נבע מכך שלא היו היתרי בניה לבית ומכך שהבית למעשה לא היה רשום במועצה באופן רשמי, משיבים המוכרים:

א. עורך הדין של העסקה, נבחר ע"פ הצעה של הקונים והוא גם קרוב משפחתם של הקונים. עוה"ד הנחה אותם לאורך כל התהליך. הם, המוכרים עשו כל שנתבקשו. בתאריך 21.6.11 הודיע עוה"ד למוכרים כי מילאו את חלקם בהסכם וכי הדירה נרשמה על שמם, והם העבירו הודעה זו לקונים. לפיכך אין שחר לדברי הקונים שחלקם של המוכרים לא בוצע, שכן עוה"ד המוסכם ביניהם הודיע לשני הצדדים הודעה זאת.

ב. במסמכי המועצה הדירה היתה רשומה עוד קודם לכן.

במסמך הנושא את הכותרת "אישור העברת זכויות", מתאריך ינואר 11', מכונים המוכרים כבעלי הנכס במגרש (עוד קודם שהדבר הופיע ברישומים במסמכי ההסתדרות הציונית) ואין התנגדות של המועצה להעברת זכות זו למוכרים.

לטענתם, ע"פ המסמכים הנ"ל, ביצעו את חלקם בהסכם.

ג. העובדה שהבית רשום, והוא מוכר רשמית, באה לידי ביטוי גם במסמך של רשויות המיסים.

האישור על מס רכישה מתייחס במפורש לנכס על גבי המגרש ומכאן ראיה לקיום הדירה ברישומים הממשלתיים. הנכס פירושו המגרש וכל מה שעליו. ע"פ מסמכים אלה נדחות טענות התובעים בעניין רישום הבית עליו התחייבו.

ד. הנתבעים הגישו מסמכים מטעם ההסתדרות הציונית. במסמכים, לטענתם, מופיעים פרמטרים של מגרש ודירה ומכאן שאין יסוד לטענת אי הרישום. לטענת המוכרים, במסמך להלן, מוכחת קיומה של אשקובית.

תאריך 21/07/2011

לכבוד

הנדון: אישור

...

1. הנם מאשרים כי המתיישבים (המוכרים) בעלי זכויות בר-רשות בנחלה/במגרש מיום 17/07/2011

מסמך זה מהווה לדעת המוכרים מילוי חובתם בהסכם, אשר היא להעביר את הזכויות בדירה על שמם, ממנו מוכח שהדירה רשומה גם היא יחד עם המגרש.

בשלב מאוחר יותר הציגו המוכרים מסמך אחר המאשר תשלומי מס רכישה ובו רשומה החלקה תחת הספרה 2 תת חלקה 0. ע"פ דברי המוכרים יש מכאן ראיה לטענתם כי הספרה 0 אינה מלמדת שאין דירה. אדרבא, מרישום המילים "מספר דירה" יש ללמוד כי קיימות דירות על המגרשים. אולם, אין מספר לדירה כי אין בה יחידות משנה.

ה. לאשקובית שהיתה ברשותם לא נדרש היתר בניה וכי הקמתה וגם מכירתה חוקיים.

בענין העיכוב בהיתר הבניה טענו, כי היתר הבניה כלל אינו מעניינם וכי ההיתר מתבקש על התוספת שבנו הנתבעים ולא על האשקובית שהוצבה כדין.

ו. בענין המשכנתא - הם לא התחייבו לאפשר לתובע לקחת משכנתא. הם מבינים את בעיית הקונים ושמעו שהם מתכוונים לקחת משכנתא אך ידוע כי יש עוד אופנים להשיג מימון וכי תנאי כזה של תלות בין המשכנתא לחובת תשלום התמורה אינו מופיע בהסכם שביניהם.

עוד בענין זה, טענו הנתבעים כי על האשקובית לבדה היו יכולים התובעים לקבל משכנתא בקלות. כראיה, המוכרים הגישו לבית הדין תמליל משיחה טלפונית עם מר משה חסן בו נאמר על ידו כי מכירת ורישום המגרש על שמו כוללת כל מה שעליו ואין צורך לפרט את הבנוי. בשיחה אחרת עם הנ"ל נאמר לנתבע כי על האשקוביות קיבל הישוב משכנתא מן הבנק.

ז. בנוסף אילו הקונים היו ניגשים להוצאת היתר מיד עם חתימת ההסכם ועוד לפני הבניה העניין היה מסתדר מיד אלא שהם – הקונים – הפרו את החוק ובנו ללא היתר ולכן הסתבכו.

ח. בענין ההתחשבות במצבם של הקונים, טענו המוכרים כי גם להם ולבני משפחתם נגרם נזק גדול בגלל עיכוב התשלומים. וההסכמות בין הצדדים צריכות להיות אלה שמכריעות.

עם זאת, לטענתם במכתבם מיום 14.10.12 לא דרשו את הסכום שמגיע להם על פי ההסכם בדווקא, אלא ביקשו מן הקונים להציע הצעה חלופית הגונה.

בית הדין העביר את החלטתו לצדדים זה מכבר, אולם, בנוגע לנימוקי ההחלטה המוסכמת ישנם הבדלים מסוימים בין עמדות דייני בית הדין, ולכן כל עמדה מובאת בפני עצמה.

עמדת אב"ד  הרב עבדיה אחיטוב

הדיון סובב סביב שני צירים עיקריים:

התחייבות המוכרים בהסכם בין הצדדים בעניין רישום הזכויות והעברתן. זאת, על רקע המציאות המשפטית הנוגעת לאשקוביות ביו"ש ובישוב ר'. ועל רקע הרחבות בניה בכלל, ובפרט במקרה הנ"ל.

עיכובי התשלומים מצד התובע, עקב הטיפול הממושך מצידו בענייני רישום הבית והיתרי הבניה שנתקבלו מן המועצה.

להלן סעיפי הדיון:

א. מי הבעלים על קרקע חכורה ממינהל מקרקעי ישראל

ב. המוכר דבר שאינו ברשותו לכשיבוא לרשותו

ג. התחייבות למכירת זכויות בנכס שאינו ברשותו לכשיבוא לרשותו

ד. האם ביצע המוכר את מה שהתחייב בחוזה?

ה. האם ביצע המוכר את חלקו על פי הנהוג?

ו. האם ניתן למכור בית שאין לו היתר בנייה

ז. האם מכירת בית ללא היתר בניה היא הפרה של החוזה?

ח. זכות הקונה להארכת זמן בעקבות איחורו של המוכר ברישום

ט. טענת אונס כנימוק לאי עמידה בהתחייבות

י. דין גילוי דעת בזמן ביצוע עסקה שנאמר בעל פה ולא כתנאי מפורש

יא. האם עילה לביטול עסקה שלא נוצלה מאפשרת הוספת תנאים חדשים

יב. גילוי דעת על הצורך במשכנתא הופך את רישום הבית לתנאי, בהיעדרו יש פגם במקח.

יג. במקרה זה היה ברור שכוונת הקונה לקבל משכנתא על הבית ועל ההרחבה

יד. תיקון המום במקח

טו. בענין אונס של היום האחרון – אונס שנגרם בגלל דחייה בביצוע התנאי

טז. סיכום ותחשיב

יז. החלטה

א. מי הבעלים על קרקע חכורה ממינהל מקרקעי ישראל

על אף שהנתבע החזיק בנכס ואף השכיר אותו וקיבל עבורו שכר דירה, ברישומים המצויים בידי ההסתדרות הציונית (להלן "ההסתדרות") בר הרשות בשטח היה "אגודה שיתופית ר'" (להלן "האגודה"), אשר חוזה בינה לבין ההסתדרות כפי הנראה נחתם אחרי מרץ 87'.

ב10.8.92 אושרה תכנית מתאר של חלוקת המגרשים בתחומי הישוב ר' וכנראה באותה עת השטח נרשם כבר ע"ש האגודה.

אולם, הרי גם האגודה איננה הבעלים של הקרקע אלא מחזיקה בו. לכאורה הבעלים היא ההסתדרות הציונית שהיא האחראית ובידיה מצויים רישומי קרקעות המדינה באותו איזור. זאת ועוד גם ההסתדרות חכרה את השטח ממינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") בחוזה שנחתם בין שני גופים אלה בתאריך 9 למרץ שנת 87' למשך 49 שנה (כלומר עד מרץ 36').

א"כ, מי הם ע"פ דין הבעלים האמיתיים?

לכאורה, המדינה היא הבעלים היא זו אשר מינתה את המינהל לצורך ניהול, גבית מסים, מכירה, הפקעה והחכרה, של הקרקעות הרבים המכסים את מפת הארץ מן הצפון עד הדרום. זהו הגוף המוסמך למכור ע"פ חוק המדינה, ואף על פי ההלכה, קרקעות אלה שייכים לו.

אמנם, ישנם ערים וישובים רבים היושבים באדמות המינהל ובכל זאת מתרחשות בהם פעילויות של סחר בנדל"ן; כולל מכירה וקניה של דירות, בתים, שטחים ושדות. הרישום במקרה זה נעשה כלפי המינהל כחלק ממעשה המכירה, אך המכירה בין המחזיק/החוכר לבין הקונה נעשה בחוזה רגיל בו הצדדים מוגדרים כמוכר וכקונה. אפשר להגדיר זאת כמכירה וקניה של זכויות, למעשה לא כך נוהגים ולא כך מגדירים את הצדדים בחוזים המקובלים. פעולת סחר כזאת נקראת מכירת דירה או בית. הטעם לזה הוא משום שלמעשה אין המדינה נוהגת לנשל אנשים מביתם או מרכושם החכור. לפיכך, החוכר נחשב כבעלים לכל דבר וענין. חוזה החכירה קצוב ל-49 או 99 שנים ומוארך כמעט אוטומטית בסוף התקופה.

לפיכך, זכות חכירה בנכס השייך למנהל מקרקעי ישראל היא זכות קניינית שניתנת להעברה

ב. המוכר דבר שאינו ברשותו לכשיבוא לרשותו

נשאלת השאלה, האם בכלל יש תוקף מחייב להסכם זה ולתנאיו, שהרי ההסכם נחתם כאשר הנכס והדירה עדיין לא היו ברשות המוכר אלא ברשות היישוב ר'.

שאלה זו נדונה בתלמוד (מסכת בבא מציעא טז.):

"אמר רב הונא אמר רב האומר לחבירו שדה שאני לוקח, לכשאקחנה קנויה לך מעכשיו, קנה". עוד שם: "...אמר רב אפילו בשדה זו... דהא אשה כשדה זו וכו".

אמנם לא כן פסקו הפוסקים. כתב הרמב"ם (הלכות מכירה פרק כב הלכה ד'):

"שדה זו לכשאקחנה קנויה לך, לא קנה כלום. וכן כל כיוצא בזה".

וכן פסק בשו"ע (חו"מ סימן רט סעיף ד) כי כל דבר שאינו ברשותו של אדם דינו כדין דבר שלא בא לעולם ואי אפשר למוכרו,

אלא שהרמ"א הוסיף שם (ע"פ תרומת הדשן סימן ש"כ), שאם המוכר טורח בדבר ומביאו לרשותו אינו יכול לבטל המיקח (כלומר גם המוכר אינו יכול להתחרט וגם הלוקח חייב לעמוד בהתחייבותו ולקנות), משום שבודאי ניחא ליה דליקום בהימנותיה. יסוד הלכה זו הוא בגמרא (מסכת בבא מציעא טו ב') בענין גזלן שמכר קרקע גזולה:

"בעא מיניה שמואל מרב חזר (הגזלן) ולקחה מבעלים הראשונים מהו? א"ל מה מכר לו ראשון לשני כל זכות שתבוא לידו! מאי טעמא? מר זוטרא אמר ניחא ליה דלא נקרייה גזלנא רב אשי אמר ניחא ליה דליקום בהימנותיה".

הנפק"מ ביניהם בין השאר היא גם בנדון דידן, כאשר לא מדובר על גזלן שמכר. ופסקו שם בסוגיא הרי"ף והרא"ש, הלכה כרב אשי. גם הרמב"ם (משנה תורה גזילה ואבידה פרק ט' הלכה ט') והשו"ע (חו"מ סימן שעד, א') שהביאו הלכה זו בהלכות גזילה ציינו שהטעם הוא "שמפני זה טרח הגזלן עד שקנאה כדי לעמוד בנאמנותו". ומכיוון שטעם זה שייך גם כאן, כאשר לא מדובר על גזלן, פסקו זאת תרומת הדשן והרמ"א בכל קונה ומוכר.

פירוש הדבר: מכיוון שהמוכר ביצע את הקניה וטרח עבור כך, מוכח שעשה זאת עבור הקונה כדי לעמוד בנאמנותו, לפיכך אין אפשרות לקונה לחזור בו בשלב בו המיקח ברשות המוכר.

ע"פ סוגיה זו, אמנם, אדם אינו יכול למכור בית שעדיין לא קנה ואם עשה זאת המכר לא חל. אולם, אם המוכר טורח בדבר ומביאו לרשותו מוכח שמבחינתו המיקח קיים, לכן לא זו בלבד שהקונה רשאי לדרוש את קיום העסקה למרות התנגדות המוכר (משום שהמוכר עשה מאמצים כדי להעמיד את המיקח ברשותו ובודאי גמרה דעתו למכור), אלא שהקונה אף חייב לעמוד בדיבורו ובקנינו במידה שהמוכר דורש.

לפיכך, אף שלא ניתן למכור נכס שאינו ברשותו של המוכר. אם המוכר קנה את הנכס שני הצדדים אינם יכולים לסגת מן העסקה

ג. התחייבות למכירת זכויות בנכס שאינו ברשותו לכשיבוא לרשותו

עד כה עסקנו במכירת דבר שאינו ברשותו, כעת נדון בהתחייבות למכור דבר שאינו ברשותו. הדבר נדון בשו"ע חו"מ סימן ס' (סעיף ו):

"המחייב עצמו בדבר שלא בא לעולם או שאינו מצוי אצלו חייב... כגון שאמר הוו עלי עדים שאני מתחייב לפלוני בכך וכך חייב".

במקרה שלנו, המוכר התחייב בחוזה למכור את הנכס, לפיכך חלה ההתחייבות וההסכם בר תוקף.

על אף שפקפקו האחרונים במצבים שונים אם תחול בהם התחייבות בדבר שאינו מצוי אצלו (עיין בקצות החושן סימן רו, ב; ובנתיבות המשפט שם ס"ק ג, ובסימן ס ס"ק י), הרי בנדון דידן, לא שייכים פקפוקים אלה בגלל הזיקה הברורה שהיתה למוכר כלפי הנכס בזמן חתימת ההסכם. דבר שלא הטיל ספק גם אז בוודאות העסקה. 

ולאידך גיסא, יש להעיר שהתחייבות זו מחלישה בהרבה את ההתחייבות שכנגד מצד הקונה, משום שכל התחייבותו של הקונה תלויה בהעמדת הנכס כראוי ברשותו כפי שנראה בהמשך. דבר שבזמן החתימה לא היה יכול להתקיים ולהבחן.

ד. האם ביצע המוכר את מה שהתחייב בחוזה?

לאחר שביררנו כי ההתחייבות למכור חלה. נעבור לדון בשאלה האם המוכר ביצע את ההתחייבות.

שאלה ראשונה היא האם ההתחייבות "למכור את הדירה" התבצעה לאור העובדה שמדובר בזכות חכירה בלבד.

וביתר פירוט: ע"פ ההסכם שהרי ע"פ סעיף 3א היה צריך להעביר את הזכויות בדירה על שמו ולמכור את הדירה ואת כל זכויותיו בה לתובע.

לעומת זאת, במסמך מטעם ההסתדרות (מסמך א') נאמר כי המתיישבים המוכר ורעייתו הינם ברי רשות ולא בעלים גמורים.

אולם, מסתבר, כפי שנכתב למעלה, כי כוונות הצדדים ביחס למושג "מכירה" בעת חתימת ההסכם ביניהם לא היו על בעלות מלאה אלא למכירת הזכויות הקיימות בפועל. כלומר אותן זכויות להן זכאי המוכר, יהיו אשר יהיו, על מנת להמשיך לנהוג כבעלים של הנכס. את אותן הזכויות מתחייב המוכר להעביר ע"ש הקונה.

אכן הנחה זו מתבססת על הכתוב בהקדמה להסכם. המכירה עוסקת, ע"פ הניסוח שם, במכירת זכויות בלבד, לא במכירת הנכס עצמו. טענה זו נאמרה ונכתבה ע"י הנתבע מספר פעמים בהקשרים שונים. הדבר נכון משפטית. כפי שקבענו לעיל שמה שמכונה מכירה אינו אלא העברת זכות חכירה. לפי זה אכן פעלו המוכרים וביצעו את אותה התחייבות.

שאלה שנייה היא האם ביצעו המוכרים את ההתחייבות "למכור את הדירה", לאור העובדה שהדירה אינה רשומה כחוק.

וביתר פירוט, בהסכם נאמר בפירוש: "למכור את הדירה". אולם, במסמך הזכויות של ההסתדרות הדירה עצמה לא רשומה בבירור.

מסמך אחר (מסמך ב') הנוגע למס הרכישה העוסק במסים הקשורים לנכס העומד במגרש (כנראה אותה אשקובית), מלמד כי האשקובית אכן רשומה. כמו כן מסתבר שהעברת הזכויות במסמך א' מתייחסת גם לאותו מבנה היות ונמצא במסמך א' פרמטר של מספר הדירה וכן מתברר במסמך השני כי הספרה 0 מציינת תת חלקה.

אלא שגם במסמך זה אין כדי להועיל בעניין רישום הבית, כי עדיין אין בזה רישום מפורש של הדירה.

וכיון שיתכן שאדם ימכור לחברו קרקע בלא בית או בלא עצים שעליה (עיין רמב"ם הלכות מכירה פכ"ד), הרי שכל עוד לא רשומה הדירה במפורש עלולים להתעורר קשיים וערעורים, ולא סמכה דעתו של הלוקח בכך.

אמנם, ברור שכוונת שני הצדדים העומדים בפנינו היתה שהמכר יחול על הכל, ומצד המוכר לא היה ערעור על כך וללוקח אין לכאורה ממה לחשוש.

על פי זה קיים המוכר את התחייבותו ביחס למגרש משום שאת זכויות החכירה של המגרש אכן העביר. מבחינת העברת הזכויות, גם בנוגע לדירה קיים את התחייבותו בהסכם שהרי היו לו זכויות בדירה ולכל הפחות היה בר-רשות בקרקע. אלא שכיון שלא הוגדרה בהסכם מהות הזכויות אין אפשרות לקונה לטעון ולדרוש אלא את מה שכתוב בשטר ופירושו; הזכויות כפי שהן ידועות לצדדים. כך נראה מן המסמכים.

זאת ועוד, העובדות המשפטיות המורכבות הנ"ל בענין הנכס ומעמדו היו ידועות בזמן המכירה למי שרצה; היה ידוע כי הנכס עדיין נמצא ברשות הישוב (האגודה השיתופית ר'), וכי המוכר רכש אותו או את הזכויות שבו (בר רשות) מן הישוב והוא זכאי להעביר את הזכויות על שמו (העובדות הללו מופיעות בהקדמה לחוזה). כמו כן, היה ידוע כי המבנה קיים בשטח על גבי המגרש ואין מי שיערער על זכויותיו של המוכר בנכס הזה (אין הוא שייך למישהו אחר).

אם כך, על פי המסמכים הנ"ל אכן העביר המוכר את הזכויות בנכסים על שמו, כמו כן, ברור ומוסכם שאת אותן זכויות העביר המוכר לקונה.

לפיכך נראה כי המוכר ביצע את מה שהתחייב בחוזה.

ה. האם ביצע המוכר את חלקו על פי הנהוג?

עם זאת, כיון שהעברת זכויות בקרקע דינה כעסקת מכר, הרי שזכותו של כל לקוח בעסקה כגון זו לדרוש רישום מפורש של הנכס ומסגרותיו/גבולותיו כראוי. זאת, משום שהיום כל מכירת מקרקעין נעשית ע"פ רישומים, ודברים שבעל פה, כמו קנין סודר שאינו נרשם בשטר וכדומה, אינם נחשבים. מה שנאמר בע"פ אין לו תוקף ע"פ חוק להחזיק את הקונה בנכס.

לפיכך, אם הרישום מול השלטונות אינו כולל את הבית הרי שהמוכר לא ביצע את חובתו במכירה בשלימות וברור שזכותו של הקונה לדרוש זאת משום שללא רישום זה הקונה עלול להינזק.

גם על פי ההלכה, יש להגדיר כל מיקח שנעשה בין איש לרעהו כדי שדעתו של הקונה תסמוך על המיקח באופן שבו נעשה. ישנן אופנים שונים בהם יש ביטוי להלכה זו;

כתב הרמב"ם (הלכות מכירה פרק כא הלכה א):

"המקנה לחבירו דבר שאינו מסויים אם היה מינו ידוע אע"פ שאין מדתו ומשקלו ומניינו ידוע הרי זה קנה ואם אין מינו ידוע לא קנה".

ובהלכה ג כתב:

"אבל האומר לחבירו כל מה שיש בבית זה אני מוכר לך בכך וכך וכל מה שיש בתיבה זו אני מוכר לך בכך וכך או בשק הזה אני מוכר לך בכך וכך ורצה הלוקח ומשך אין כאן קניין שלא סמכה דעתו של לוקח שהרי אינו יודע מה שיש בו אם תבן או זהב ואין זה אלא כמשחק בקוביא וכן כל היוצא בזה".

אמנם, במקרה זה ידעו הצדדים במה המדובר אך במכירת מקרקעין שהקונה מוחזק מכח השטר לא די בידיעת הצדדים מה נמכר ומה לא, צריך שמסגרת המכירה המדויקת תתועד במדויק. כלומר כל עוד אין רישום מפורט של המיקח, כאילו המכירה נעשתה בדבר שאינו מסוים וישנו חסרון במכירה. כשם שהמיקח צריך להיות שלם גם העמדתו ביד הלוקח צריכה להיות מושלמת.

יתכן ואף יחשב חסרון זה כמום (בענין זה נדון גם לקמן בסעיף י"ב) וכן כתב הרמב"ם (הלכות מכירה פרק טו הלכה ה, ו'):

"הלכה ה: כל שהסכימו עליו בני המדינה שהוא מום שמחזיר בו מיקח זה, מחזירין...שכל הנושא ונותן סתם על מנהג המדינה הוא סומך.

הלכה ו: כל הלוקח סתם אינו לוקח אלא הדבר השלם מכל מום. ואם פירש המוכר ואמר ע"מ שאין אתה חוזר עלי במום, הרי זה חוזר עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח..."

וכתב המגיד משנה שם "לא ידעתי זה מבואר אלא מדמיון זה לאונאה למד כן ומקל וחומר שהרי המום לעולם חוזר אע"פ שאין האונאה חוזרת אלא לזמן ידוע. וכן כתב גם בשו"ע (חושן משפט סימן רלב, ז).[1]

מכיוון שהאשקובית, מציאותה ורישומה לא היו מספיק ברורים במסמכים, האם מדובר בצריף, אשקובית או בית, חסרון זה משפיע, כפי שכתבנו לעיל, על זכויותיו העתידיות של הקונה לפיכך יכול הוא לטעון כי המוכר לא רשם את זכויותיו במלואן וממילא לא השלים את חלקו כדין.

מכיוון שעסקה זו היתה עסקת התחייבות למכירה. היה צריך המוכר בעת המכירה (רישום הנכס ע"ש הקונה), להציג מסמך על היות הבית על כל חלקיו ברשות הקונה, אף אם לא בבעלותו, מה שבפועל לא נעשה על ידי המוכר. פעולה זו נעשתה לבסוף רק בתהליך קבלת היתר הבניה על ידי הקונה.

אין זה מספיק להגיש מסמכים מעורפלים מהסוג הנ"ל כשמוכרים בית. גם אם במקרים דומים לזה הסתמכו מוכרים וקונים על יחסי אמון ביניהם ונתנו תוקף למכירה ללא ניירות מספיקים. עדיין עומדת לקונה זכות, ואפילו בדיעבד, כאשר התבררה מידת הנזק שנגרם לו כתוצאה מאי קיום ההסכם באופן המקובל בכל מקום, לדרוש מן המוכר תיקון של המעוות.

ויש כאן מקום להעיר, כי לכאורה יוכל לטעון המוכר טענת מחילה; כלומר, הקונה בחתימתו מחל על המצאת פרטים אלה מצד המוכר. שהרי לא דרש זאת. ואכן, בהמשך אותה הלכה כותבים הרמב"ם והשו"ע:

"אם פירש המוכר ואמר ע"מ שאין אתה חוזר עלי במום הרי זה חוזר עד שיפרש המום שיש בממכרו וימחול הלוקח..."

על כך יש לענות כי מעשה המחילה צריך להיות ברור.

אמנם אילו לא היה מדובר על התחייבות למכירה, אלא על מכירה בעת חתימת החוזה יתכן והיה מקום לטעון כי הקונה ויתר בשתיקתו על רישום הפירוט, וכי העסקה קיימת כפי שנחתמה על כל חלקיה. אולם במקרה זה, בו בסך הכל התחייב המוכר למכור, ובהתחייבות זו לא פירש באיזה אופן יעשה זאת וכל הפרטים היו ידועים לעוה"ד בלבד, הרי שהקונה סמך על המנהג והמקובל בעת מכירה ולא מחל מאומה. לפיכך, יכול הקונה לדרוש בעת מימוש ההתחייבות כי המכירה תתבצע באופן המקובל כולל נספחים ובהם תרשימים מדויקים ואישורים מטעם הרשויות. מאז החתימה לא הצהיר הקונה על מחילה כלשהי מזכויותיו.

לפיכך, יש לקבוע כי ע"פ גדרי דיני המכירה לא קיים המוכר את ההתחייבות ע"פ המקובל.

ו. האם ניתן למכור בית שאין לו היתר בנייה

בפני בית הדין הוצגו חוו"ד משפטיות המסתמכות על חוק התכנון והבנייה (תשכ"ה-1965, סעיף 145, וסעיף 204 א) על פיהן היתר בניה ע"פ חוק זה הינו אישור מטעם המועצה המקומית או העיריה. אין ויכוח, כי לאשקובית שנמכרה לא היה היתר בניה כזה.

יבוא הטוען ויטען: בית ללא אישור בניה מטעם הממשלה אינו חוקי ואי אפשר למוכרו. כלומר במהלך בניה של כל מבנה, חובה בשלב התכנון להוציא היתר בניה המבוסס על תכנית בנין ערים (תב"ע). בלא היתר כזה הבניה אינה חוקית והבית אינו חוקי, ואין אפשרות למכור בית שאינו בנוי כחוק משום שהוא עומד להריסה!

אם אכן, המוכר לא מכר את הבית אלא את זכויותיו בבית זה אין בטענה של אי חוקיות ממש. שהרי גם בנכס בלתי חוקי יש זכויות רבות; הישוב רואה בו בית לכל דבר, המועצה רואה בו בית לכל דבר. אין מי שיערער על קיומו של הבית, שהרי בית זה ועוד עשרות ומאות כמוהו קיימים בכל יהודה ושומרון. הממשלה עצמה הניחה את התשתיות, בנתה אשקוביות אלה וקבעה אותן במקומן. המשפחות הרבות שמתגוררות בבתים כאלה חיות באושר לא פחות משכנותיהן המתגוררות בבתים בבניה פרטית המתוכננים ומאושרים ע"י כל הגורמים.

טענה אחרת שהועלתה, אילו יחליט מאן דהו בממשלה להרוס את הבית יוכל לעשות כן כי הבית אינו חוקי, אם כן הבית אינו שווה מאומה.

דין טענה זו להידחות; שהרי החלטה על הריסה של מבנה לא חוקי שבנה אדם פרטי יכולה להתקבל ואף להתבצע. אמנם התהליך הוא ארוך, ממושך ולבסוף בדרך כלל הבית מוסדר ללא הריסה ובכל אופן תיתכן הריסה. לעומת זאת, למבנה שבנתה הממשלה עצמה או אחת מזרועותיה ומוסדותיה- הסוכנות או ההסתדרות הציונית, יש דין שונה לגמרי מבחינת קבלת החלטות מסוג זה.

כמובן שאם תחליט הממשלה על פינוי ישובים ח"ו, שום חוק אישור או היתר בניה לא יעמוד בדרכה של החלטה זו. אין אנו מדברים על אונסים מסוג זה. אלא על בעיות חוקיות העלולות לעכב את הקונה כדייר בשונה מכל בית אחר בישוב.

אולם, דיון זה הוא רק אם היה מדובר במעשה של העברת זכויות ולא מכירה, אך אם נגדיר פעולה של העברת זכויות כפעולה של מכירה לכל דבר, הרי שחסרה בפעולה הנוכחית גם הוצאת היתר בניה כחוק.

אם בית ללא אישור בניה מטעם הממשלה אינו חוקי, הרי גם אי אפשר למוכרו! הטעם לכך הוא שכל מכירת מקרקעין נעשית דרך רישומים ממשלתיים ואם יש בעיה חוקית כלשהי הרישום על שם הקונה עלול להתעכב או להתבטל, ממילא בטלה המכירה.

אלא שאין אנחנו קובעים בנקודה זו מסמרות בפסק הדין משום שלטענת הנתבע, העמדת האשקובית לבדה היתה מעשה חוקי, ממילא גם מכירתה. להיתר הבניה הזדקקו אך ורק בגלל תוספת הבניה שנעשתה ע"י הקונה. אמנם, ההסכם כלל גם את התוספת מבחינת היקפו, אולם לענין זה מתקבלת טענת הנתבע, כי מבחינה חוקית התנהלותו היתה תקינה לחלוטין שהרי אם יש בעיה חוקית בבניית התוספת, תפקידו של הקונה ליישר את פעולותיו ע"פ החוק ואין זה מענינו של המוכר שעשה טובה והכניס בהסכם גם תוספת זו.

לפיכך, נראה כי ניתן להתחייב ולמכור בית שאינו מוסדר על ידי היתר בניה.

ז. האם מכירת בית ללא היתר בניה היא הפרה של החוזה?

הקונה טען כי מכיוון שבית ללא היתר בניה נחשב בית לא-חוקי, המוכר בית כזה בלא ליידע את הקונה מטעה והדבר נחשב כהפרה המחייבת פיצוי של הקונה. בית כזה עומד להריסה או בחשש הריסה ע"י השלטון וערכו קטן בהרבה מבית עם היתר בניה.

לעומתו טען המוכר שכל הבתים מסוג זה (אשקוביות) באזור, נמצאים באותו מצב והוא עצמו לטענתו לא היה מודע למצב זה. להבנתו, בהתיישבות ישנם כללי התנהגות אחרים גם מצד גורמי אכיפת החוק ואף מצד המחוקק. 

לאחר עיון ודיון בטענות הצדדים אני סבור:

1. מכירת בית ללא היתר בניה או אישור חוקי אחר להעמדתו היא עצמה עבירה על חוק המדינה במידה שהמוכר ידע זאת. ע"פ החוק יש במעשה זה הפרה יסודית אם לא גילה זאת ללוקח לפני המכירה.
2. עם זאת, מכירת בית שייכת לתחום של מו"מ בין איש לרעהו וכבר כתב הרמב"ם (הלכות מכירה פרק כו הלכה ח') בענין זה: 

"וזה עיקר גדול בכל דברי משא ומתן הולכין אחר לשון בני אדם באותו מקום ואחר המנהג...".

3. אם אנשים במקום מסוים יושבים באשקוביות (בתים מתועשים) שנבנו ע"י המוסדות המיישבים והונחו בהסכמת הממשלה ומכוח זכויות חכירה, אף ללא רישום מסודר של האשקובית הרי זו ישיבה חוקית.
4. כשהמוכר לא ידע ובמיוחד במצבים בהם כל הישוב נבנה באופן לא רשמי אין יסוד להגדרת המוכר כעבריין. מסיבה זו אין בזה גם הפרה של ההסכם היות שהמיקח נעשה בידיעת שני הצדדים על דעת הנוהג הקיים לגבי בתים כאלה בישוב.
5. כפי שכנראה הוכח בבית הדין, האשקובית לא היתה רשומה במועצה כבית עם היתר בניה, אולם לא היתה התחייבות של המוכר על רישום כזה או לבצע רישום כזה.
6. לא הוכח שהצבת אשקובית ללא היתר בניה כחוק ע"י המוסדות המיישבים היא מעשה שאינו חוקי ע"פ חוק המקרקעין. לפיכך נדחית גם בזה טענת הקונה.

7. יש להבחין בין האשקובית כשלעצמה לבין התוספת. הטיפול בהיתר בניה עבור התוספת הוא ענינו של הקונה.

לפיכך, המוכר לא הפר את החוזה כאשר מכר אשקובית ללא היתר בנייה, והוא אף לא היה מחויב להוציא היתר בנייה כזה בדיעבד. אולם, כאמור הוא לא השלים את ההתחייבות שלו על פי המקובל.

ח. זכות הקונה להארכת זמן בעקבות איחורו של המוכר ברישום

במהלך הדיונים התברר כי בזמן חתימת ההסכם ניתנה מצד עוה"ד הערכת זמן לביצוע רישום הקרקע ע"ש המוכר כדי שיוכל להעביר את הרישום ע"ש הקונה. הקונה הוטעה עקב כך, שלא במתכוון, בכך שנמסרה לו הערכת זמן לא מדויקת לביצוע חובת המוכר כלפיו. למעשה הזמן התארך פי שלושה מההערכה שנתן עוה"ד, דבר שגרם נזק לקונה בתשלום שכר דירה ששילם הקונה כל אותו זמן.

ע"פ החוזה בסעיף 6ב:

איחור צד אחד במילוי אחת או יותר מהתחייבויות יקנה לצד השני זכות לאיחור מקביל בקיום התחייבויותיו, זאת מבלי לפגוע ביתר זכויותיו של הצד השני.

מובן כי הצד הנפגע מאיחור של המוכר בביצוע חובותיו במקרה זה, הוא הקונה! לפיכך לכאורה זכאי היה הקונה להארכת זמן של כששה חדשים מקבלת האישורים כולם עד ביצוע התשלום.

במהלך הדיון הפנה אותנו המוכר לסעיף 16ה בו נאמר כי:

המוכר לא יחשב כמפר את ההסכם ולא יחויב בפיצויים בגין הפרה בדבר שאינו תלוי בו המוכר מוגן מפני חובת פיצוי כאשר העיכוב נעשה בגלל גורמים שאינם תלוים בו.

המוכר מוגן, אם כן, מפני חובת פיצוי כאשר העיכוב נעשה בגלל גורמים שאינם תלויים בו. לפיכך טען המוכר כי אין להאריך את זמן התשלומים של הקונה במקביל לאיחור שלו, מכמה סיבות:

א.      לא נקבע תאריך יעד בהסכם עבור מילוי חובת הרישום.

ב.      משום שהעיכוב שאכן היה ביחס למצופה לא נגרם באשמתו ולפיכך הוא מוגן בפני כל סנקציה.

לכאורה טוען המוכר שלצד המוכר אין לוח זמנים מחייב בו בזמן שהקונה מחויב לקיום ההסכם על פי לוח זמנים מדויק. טענה זו אינה מתקבלת על הדעת מכמה סיבות:

ראשית - מן הסברא הפשוטה; עד מתי יתאחר המוכר וילך במילוי התחייבותו? וכי אין לו גבול? והרי הקונה במשך אותו זמן משלם דמי שכירות נוספים על דמי המיקח ומבחינתו זהו נזק בלתי חוזר! אמנם, יש הגיון בסעיף פטור זה, בגלל שמדובר בתהליך מינהלי שאינו תלוי רק במוכר. לכן ניתנה הערכה בע"פ ולא בכתב בפני הקונה, אך לא כדי לפטור אותו מכל אחריות.

שנית  - מעיון בסעיף 16ה, המיקל עליו "כאשר העיכוב נעשה בגלל גורמים שאינם תלוים בו". אנו למדים מכאן שאם העיכוב נעשה בגללו הוא יחויב בפיצויים ע"פ תנאי ההסכם דהיינו אלה האמורים בסעיף 16א ו16ב. אם כן, אנו שואלים: מה נחשב עיכוב? שנה, שנתיים או שלושה וארבעה חדשים!

למסקנה - משום שהמוכר הודה ולא הכחיש, שבע"פ נאמרה הערכה מסוימת וכן התחייב כלשון הסכם "להעביר בהקדם", לפיכך ההערכה בע"פ מקנה תוקף של התחייבות לתאריך המתאים בסבירותו לאותה הערכת זמן שנאמרה, שהרי על דעת זה נחתם ההסכם.

מכאן נעבור לפרש את סעיף 16ה. לכאורה, חלק זה בסעיף, יש לפרש כשולל את האמור לעיל, באותו סעיף עצמו (16א):

במקרה של הפרה יסודית של ההסכם ישלם הצד המפר סך ...כפיצויים מוסכמים ...וזאת מבלי לפגוע בזכותו של הצד המקיים לכל סעד אחר...

כלומר המוכר מוגן מפני פיצויים או סעדים עקב הפרת חוזה. אולם אין בדברים הנ"ל בכדי לשלול את זכותו של הצד השני בסעיף 6ב לאיחור מקביל בהתחייבותו. במילים אחרות: זכות הצד השני לאיחור מקביל איננה שווה לפיצוי או סעד הניתן כנגד הפרת חוזה. אלא כמנגנון בהסכם שמטרתו לייצר שיוויון בזכויות הצדדים בדרכי ההתנהלות מול חובותיהם בהסכם.

הטענה כי אי עמידת המוכר בתנאי החוזה נחשבת ע"פ סעיף 16ה כאילו עמד בכל התנאים, אינה נכונה.

לפיכך, הערכת הזמן בע"פ לביצוע התחייבות המוכר לרישום מחייבת את המוכר. משלא עמד המוכר בהתחייבות שלו זכאי הקונה להארכת זמן מקבילה.

ט. טענת אונס כנימוק לאי עמידה בהתחייבות

נטען ע"י הקונה כי אמר בזמן שחתמו על ההסכם וגם קודם לכן שיהיה ברור כי הוא חייב משכנתא כדי לממש את המיקח. על דעת זה חתם על ההסכם. המוכר לא הכחיש, לטענתו אמנם ידע כי הקונה זקוק למשכנתא אולם חשב שהקונה יוכל להסתדר ובודאי שהדבר לא הועמד כתנאי ולא נזכר בלשון ההסכם אלא כאחת האפשרויות להשגת מימון.

השאלה היא האם העובדה שהקונה טוען שלא קיבל את המשכנתא פוטרת אותו מהתחייבותו בחוזה כדין אנוס?

טענת אונס בכללה עומדת לאדם במקרים מסוימים. השאלה מתעוררת כאשר התחייב אדם לפעולה מסוימת ומחמת אונס לא ביצע את ההתחייבות, האם הוא פטור מן ההתחייבות?

הדבר עולה בסוגיות רבות בש"ס, אך נביא כאן הלכה מהלכות דיינים שנוהגת בהתחייבות שניתנה בבית דין. השו"ע (חושן משפט סימן כ"א, א') פוסק להלכה:

"מי שקנו מידו שאם לא יבוא ביום פלוני וישבע יהיה חבירו נאמן בטענותיו ויטול כל מה שטען בלא שבועה או שאם לא יבוא ביום פלוני וישבע ויטול איבד זכותו ואין לו כלום ויפטר חבירו ועבר היום ולא בא נתקיימו התנאים ואיבד זכותו.

ואם הביא ראיה שהיה אנוס באותו היום הרי זה פטור מקנין זה וישבע כשיתבענו חבירו כמו שהיה מקודם וכן כל כיוצא בזה".

מקור דברי השו"ע הוא מהרמב"ם בהלכות סנהדרין (פרק ז' הלכה י') ובכסף משנה שם כתב בשם הסמ"ג:

"כך הורו הגאונים, וכן כתוב בירושלמי דגרסינן התם (תלמוד ירושלמי קידושין ): המתנה אם לא אעשה לך כך וכך ביום פלוני יהא כך ואירע לו אונס, ר' יוחנן אמר: אונסא כמאן דלא עבד, וריש לקיש אמר: אונסא כמאן דעבד והלכה כר' יוחנן".

רבים תמהו על ראיה זו שהיה נראה כאילו ר' יוחנן אינו מתחשב בטענת האונס ודינו "דלא עבד" כלומר, כאילו לא ביצע את התחייבותו! לכן הציע הב"ח שהגירסא הנכונה בדברי הסמ"ג היא "אכן כתוב בירושלמי" ופירוש דבריו שהירושלמי חולק על דין זה. אחרים תיקנו את הגרסה בירושלמי: "אונסא כמאן דלא עבר" ופירושו: כמי שלא עבר על התנאי.

אולם הש"ך (סימן כא ס"ק ג') כתב כי מקור דברי הרמב"ם הם בתלמוד הבבלי בנדרים (דף כז) ושם נלמד איזו טענת אונס יכולה להתקבל ואיזו אינה מתקבלת:

"ההוא גברא דאתפיס זכוותיה בי דינא, אמר: אי לא אתינא עד תלתין יומין, ליבטלן הני זכוותא. איתניס ולא אתא. אמר רב הונא: ליבטלן זכוותיה. אמר ליה רבא: והא אנוס הוא, ואונס רחמנא פטריה, דכתיב: "ולנערה לא תעשה דבר"! וכי תימא קטלא שאני, והאנן תנן: נדרי אונסין! ולרבא, מאי שנא מהא דההוא דיהיב גיטא לדביתהו, אמר: אי לא אתינא מכאן ועד תלתין יומין, להוי גיטא. אתא ופסקיה מברא. אמר: חזו דאתאי! ואמר שמואל: לאו שמיה מתיא. ואמאי, הא אונס אניס? דלמא אונסא דשכיחא שאני, דאיבעיא ליה לאתנויי".

ע"פ דברי הש"ך הרמב"ם אינו חולק על הירושלמי, שם מדובר על מקרה שונה מהדין בו עסק הרמב"ם. בירושלמי מדובר:

"שאמר לה (=לאשה): מקדש אני לך על מנת מכניסיך (=שאכנוס אותך) ליום פלן. אתא יום פלן ולא כנסתיך לא יהוי לי כלום, ואירע לו אונס ר' יוחנן אומר אונסא כמאן דלא עבד..."

גם לפי ר' יוחנן, ממשיך וכותב הש"ך שם:

"דהיכא דאדם חייב עצמו נגד חבירו בדבר שלא היה חייב, ואירעו אונס לזה שחייב עצמו שלא קיים התנאי - פטור, והרי הדבר כמו שהיה מקדם דאונס רחמנא פטריה (=וזהו המקרה וההלכה ברמב"ם).

אבל מי שחייב עצמו נגד חבירו בדבר שלא היה חייב (=האשה שהסכימה להתקדש) ע"מ שיעשה לו חבירו איזה ענין ליום פלוני (=יכניסה לחופה וישאנה) ואירעו אונס לחבירו, אין חבירו המתחייב חייב בשביל אונסו של זה דאונס רחמנא פטריה אמרינן, אבל אונס רחמנא חייביה, לא אמרינן! ומה לו בזה שאירעו לחבירו אונס? הרי לא קיבל על עצמו חיוב זה אלא על תנאי זה, וכיון שלא קיים חבירו התנאי, אף שהוא מחמת אונס למה יתחייב?"

כך יש לפרש גם את דברי הר"ן בקידושין פרק האומר (דף כ"ה, א' מדפי הרי"ף) שמחלק בין דברי ר' יוחנן בגיטין לקידושין בכך שקידושין צריכים להיות בהסכמת האשה משא"כ בגירושין.

ע"פ דברי הש"ך הללו, אין לכאורה כל טענה של אונס יכולה להתקבל על ידינו כשמדובר באונס של תשלומים. תמיד יכול הצד שכנגד לטעון: מה לי ולאונסך? הסכמתי להתחייב כנגדך בתנאי שתשלם בזמן! וזו לכאורה טענה נכונה.

לעומת זה, הדין במי שהתחייב לעשות ואירעו אונס שהוא פטור, נאמר כשלא היתה התחייבות נגדית, כפי שמתואר במסכת נדרים וכן נפסק להלכה ברמב"ם (הלכות מכירה פרק יא הלכה טז):

"הרי שהתפיס שטרו או שוברו בבית דין, וקנו מידו שאם לא בא ביום פלוני יינתן שטר זה לבעל דינו, והגיע היום ולא בא, הרי אלו נותנים; ואם עיכבו נהר או חולי מלבוא, לא ייתנו. וכן כל כיוצא בזה".

וכן פסק בשו"ע (חושן משפט סימן נה, א').[2] למדנו מכאן:

אם אדם התחייב התחייבות מסוימת בתנאי שחברו יעשה משהו, וחברו נאנס ולא עשה – הרי שהמתחייב פטור.

אם התחייב אדם לפעולה מסוימת ונגרם לו אונס שלא ידע עליו מראש. פוטר אותו האונס מאותה התחייבות (לגבי רמת האונס, ראו בהערת שוליים האחרונה).

במקרה שלנו, הקונה טוען: לא התאפשר לי להשיג את הסכומים שהתחייבתי בגלל שלא הצלחתי להוציא משכנתא. לכאורה, מדוע הדבר נוגע למוכר? מכיון שהמוכר התחייב לרשום את הנכס ולמכור אותו לקונה תמורת התחייבות מצד הקונה ללוח תשלומים מסודר יכול המוכר לטעון: מה לי ולאונסך?

ממילא צודקת הטענה כי כל חובות הפיצויים חלות על המאחר בתשלומיו ע"פ מה שהוסכם ביניהם! (לכאורה עומדות בפני המוכר שתי אפשרויות: או לבטל את המיקח או לגבות את פיצויי הפיגורים. אילו היה מתעכב הקונה בהשגת המימון ולא היה מוצא פתרון, בודאי היה המוכר מבטל את המיקח ומשהשיג לבסוף הקונה את האפשרות לשלם יעמוד המיקח על פי תנאי ההסכם ללא התחשבות באונס).

לסיכום, אדם שהתחייב התחייבות מותנית והצד השני לא קיים את התנאי מחמת אונס – המתחייב פטור.

י. דין גילוי דעת בזמן ביצוע עסקה שנאמר בעל פה ולא כתנאי מפורש

אולם יש להבחין כאן בין טענת אונס שנאמרת כדי לפטור את הטוען מחובתו; כגון, שלא יכול לשלם את התמורה, שלא לבצע פעולה כלשהי שהתחייב עליה - לבין טענה שהמיקח כולו נעשה על רקע מסוים שהשתנה בינתיים או על סמך ידיעות מסוימות שלא היו נכונות.

הרי הקונה טוען כי נכנס למו"מ מתוך ידיעה כי עומדת לו הזכות לקבל הלוואה בתנאים נוחים תמורת משכנתא של הבית. לכאורה, בענין זה עומדת לצידו הטענה הבאה: ע"פ הדין, אם בזמן המיקח גילה דעתו אחד הצדדים שהעסקה תלויה בגורם מסוים, מאפשר לו גילוי הדעת לחזור בו מן העסקה. מקורה של הלכה זו בגמרא (קידושין פרק שני דף מט, ב) בענין "דברים שבלב אינם דברים" ובתוספות (שם, ד"ה דברים שבלב) כתב בשם ר"י שצריך לחלק ולומר שיש דברים שאינם צריכים תנאי כפול אלא גילוי מילתא דאנן סהדי דאדעתא דהכי עשה את הקנין, ויש דברים שאפילו גילוי דעת לא צריך דאנן סהדי שכך היה דעתו (ועיין גם בסוגיא בכתובות צז, א, "והלכתא זבין ולא איצטריכו ליה זוזי הדרי זביני"). וכך פסק הרמב"ם (הלכות מכירה פרק יא, הלכה ט-י):

"מי שמכר חצרו או שדהו, ופירש בשעת מכירה שהוא מוכר כדי לילך למקום פלוני, או מפני המטר שנמנע, כדי לקנות חיטים בדמי חצרו, הרי זה כמוכר על תנאי.

לפיכך אם ירד המטר אחר שמכר, או באו חיטין והוזלו, או נמנע הדרך לילך לאותה הארץ, או שלא נסתייע לעלות או לקנות החיטים, הרי זה מחזיר אותן הדמים, ותחזור לו קרקעו: שהרי פירש שאינו מוכר אלא לעשות דבר פלוני, והרי לא נעשה. וכן כל כיוצא בזה".

ובהלכה יא מתבאר כי לא צריך תנאי מפורש לא בכתב ואף לא בע"פ שהרי כתב:

"אבל המוכר סתם, אף על פי שהיה בליבו שמפני כך וכך הוא מוכר, ואף על פי שמראין הדברים שאינו מוכר אלא לעשות כך וכך, ולא נעשה--אינו חוזר: שהרי לא פירש; ודברים שבלב, אינן דברים".

כלומר דוקא אם שמר את הדברים בליבו, אז אין לדברים, שטוען אח"כ, משקל. אך אם פירש אותם בדיבור, אף ללא התניה מפורשת, הוי כתנאי גמור.

וכן נפסק להלכה בשלחן ערוך (חו"מ סימן רז סעיף ג') כי המוכר חצירו או שדהו ופירש בשעת המכירה שמוכר כדי ללכת למקום פלוני או מפני המטר שנמנע כדי לקנות חטים וכו' ה"ז כמוכר על תנאי. ופירש הסמ"ע שם (ס"ק ז') הטעם שכיון שגילה דעתו שמפני כך מכר אומד הדעת הוא דאם לא יהיה אותו הדבר דלא היה מוכר. כלומר די באותו אומד הדעת, כדי לקבל את טענתו.

כלומר, על פי ההלכה גילוי דעתו של צד לעסקה בדבר כוונתו, יכול להפוך את העסקה לעסקה מותנית, גם אם הדברים לא נאמרו בלשון תנאי.

יא. האם עילה לביטול עסקה שלא נוצלה מאפשרת הוספת תנאים חדשים

על פי הלכה זו היה זכאי הקונה לבטל את המיקח, אלא שהקונה לא היה מעוניין לבטל את כל המיקח אלא ביקש אך ורק לדחות את התחייבותו לשלם. האם באפשרותו לעשות כן?

ההגיון הפשוט אינו מקבל דבר כזה! כיון שאי אפשר לתפוס את החבל בשתי קצותיו. ביטול המיקח עקב הטענה שהמיקח היה מותנה והתנאי לא התקיים (מחמת אונס) – אפשרי. אך אונס זה אינו יכול לחייב את הצד השני בדברים נוספים כפי הובא לעיל:  אונס רחמנא פטריה אמרינן, אונס רחמנא חייביה לא אמרינן! לפיכך יכול לטעון הצד השני: מה לי ולאונסך?!

יתכן כי אילו היתה מתבקשת הסכמת המוכר לפתרון זה של דחיית התשלומים, אפשר היה להגיע להחלטה כי טוב לשני הצדדים בדחיה זו מאשר בביטול ההסכם כולו. אלא שהחלטה זו יכולה להתקבל רק מתוך הסכמה הדדית. בשלב בו הצדדים ניגשו לבוררות ניתן היה לעשות כך, אולם לא כעת.

דהיינו, למרות שניתן להגדיר עסקה כמותנית בעקבות גילוי דעתו של אחד הצדדים, כאשר לא התקיים התנאי ניתן לבטל את העסקה או לקיים אותה. לא ניתן בגלל אי קיום התנאי (אפילו מחמת אונס) לשנות את פרטי העסקה שסוכמו מראש.

יב. גילוי דעת על הצורך במשכנתא הופך את רישום הבית לתנאי, בהיעדרו יש פגם במיקח.

שונה הדבר במקרה שהאונס נגרם מחמת המוכר או מסיבת איכות המיקח. וביתר פירוט: למעלה נדונה השאלה האם מכירת בית ללא רישום מפורט מקיימת את ההתחייבות למכירה, והמסקנה היתה שחסרון ברישום גורע מקיום ההסכם על פי המקובל. לכך יש להוסיף שהקונה דיבר על כך שהוא מבקש למשכן את הנכס עבור הלוואה למימון העסקה. גילוי דעתו בענין זה הופך את הצורך הזה לתנאי במכירה. מעתה הוא חלק בלתי נפרד ממהות המכירה, והיעדרה הופך את המיקח עצמו להיות פגום. שכן, מדובר על גלוי דעת בנוגע לעסקה עצמה וזאת בשונה ממצב בו יש תנאי בעניין צדדי.

בעניין מום כזה שמבוסס על צורך סובייקטיבי של הקונה מצאנו מחלוקת בין רב לשמואל (בבא בתרא דף צב, ב'):

"המוכר שור לחבירו ונמצא נגחן רב אמר הרי זה מיקח טעות ושמואל אמר יכול לומר לו לשחיטה מכרתיו לך".

ושם בסוגיא נאמר כי מחלוקת זו עוסקת במקרה בו הקונה נוהג לקנות לחרישה וגם לשחיטה. רב סובר כי הולכים אחרי רוב הקונים ורובם קונים לחרישה ושמואל סובר כי אין הולכים בממון אחר הרוב. כלומר על הקונה להביא ראיה כי היה ברור שהתכוון לקנותו לצרכי חרישה.

הלכה כשמואל בדיני ממונות, לפיכך פסק בשו"ע (חו"מ סימן רלב סעיף כג) כי כדי לבטל את המיקח צריך להביא ראיה כי הקונה התכוון בזמן הקניה לקנות את השור לחרישה כגון שידוע שתמיד קונה לחרישה או שסכום המיקח מלמד כי השור מיועד לחרישה. אולם בהמשך כותב השו"ע כי אפילו במצב של ספק, אם עדיין לא שילם, יכול הקונה לטעון לחרישה לקחתיו.

למדנו מכאן שמום סובייקטיבי, כלומר שנחשב מום בדעת הקונה, מבטל מיקח.

מתוך דברים אלה ברור מאליו כי אם הקונה גילה דעתו בזמן המכירה כי מעוניין בנכס ע"מ שיעשה בו שימוש מסוים או שרצונו להשתמש בו לצורך מימון העסקה. אם התברר לבסוף כי הדבר הוא מן הנמנע, אין ספק כי מניעת הדבר, או השימוש המבוקש, הופכת את המיקח למיקח טעות!

יג. במקרה זה היה ברור שכוונת הקונה לקבל משכנתא על הבית ועל ההרחבה

במעשה העומד לפנינו, ביקש הקונה לקחת הלוואה תמורת מישכון הבית. אמנם עובדה זו לא הועמדה כתנאי לעסקה. אולם הדבר נקבע בגוף ההסכם בסעיף 3 ס"ק ג':

המוכר מצהיר כי אין לו התנגדות לרישום: "התחייבות לרישום משכנתא" לטובת הבנק אשר יתן לקונה הלוואה לצורך רכישת הדירה (הלוואת משכנתא) וכי הוא מתחייב לחתום ... על המסמכים הסטנדרטיים הכרוכים ברישום הערה זו.

הסברא אומרת כי ברכישה בהיקף כזה בסכומים כאלה, אדם אינו נותן את כספו על קרן הצבי ובודאי התכוון להעמיד ולתלות את המיקח באפשרות זו.

בענין זה קובע בית הדין כי גילוי דעת בלבד מספיק, בזמן חתימת ההסכם בין הצדדים היה ידוע כי הקונה זקוק למשכנתא של הבית המורחב כדי לממן את העסק. מכאן ואילך אין המוכר יכול לטעון "לשחיטה מכרתיו" או בתרגום לנדון דידן: "למגורים בלבד מכרתיו ולא למישכון".

עוד בעניין זה, טענו המוכרים כי על האשקובית לבדה היו יכולים הקונים לקבל משכנתא בקלות והביאו כראיה תמליל משיחה עם מר ח' שסיפר כי הישוב קיבל על כל האשקוביות משכנתאות.

אלא שבפועל, לאחר העברת הזכויות אי אפשר היה למשכן את הבית. והלוא הודה המוכר בכתב ובע"פ, כי נוסח ההסכם שונה, ע"פ דרישת הקונה, כדי שיכלול את תוספת הבניה. זאת ע"מ שיוכל ללוות מן הבנק  סכום גבוה יותר.

במקרה שלנו, במצב בו העמיד המוכר את הבית ברשות הקונה, ע"פ ההסכם לאחר הרחבתו, אי אפשר היה למשכנו גם לשיטת המוכר. אמנם, יתכן ואילו היה נשאר ההסכם ביניהם במתכונת הקודמת, היה אפשר למשכן את הנכס, אולם ההסכם החדש ביניהם, הכולל את תוספת בניה במסגרת ההסכם מבחינת היקף התשלומים, הוא ההסכם הקובע מכיוון שעליו חתומים הצדדים. ע"פ הסכם זה ותנאיו הבית כשיעבור לרשות הלוקח, אינו ראוי למישכון.

יש לומר עוד כי גם ע"פ ההסכם הישן, לקיחת משכנתא מבחינת הקונה היתה יכולה להתאפשר רק לאחר העברת הזכויות כאשר הבית ברשותו, וכפי שמציין טופס הבנק הסטנדרטי הדורש חוזה קניה ע"ש הקונה. מסמך קניה זה הגיע אליו רק לאחר שהבית הורחב. וכיון שאי אפשר היה לקבל משכנתא לפני שהבית יעבור לרשותו, הרי שתהליך המישכון היה מחויב להיעשות על הבית המורחב.

יד. תיקון המום במקח

על אף האמור במסקנת סעיף י''ב בענין מיקח טעות, ישנם מקרים בהם רשאי הלוקח שמצא מום במקחו לדרוש מן המוכר לתקן את המיקח (ראו שו"ת הרא"ש כלל צ"ו סימן ו'), וכן השו"ע הביא להלכה עקרון זה (חו"מ רלב, סעיף ה):

"ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן".

מכאן שכל מום הניתן לתיקון, אין הלוקח רשאי לבטל המיקח ועל המוכר לתקנו.

ע"פ עקרון זה, ניתן לקבוע כי הלוקח יכול לדרוש מן המוכר לתקן את המיקח. שהרי אם הלוקח הנפגע אינו רשאי לבטל את המיקח בטענת מיקח טעות, והדין עם המוכר שרשאי לתקנו ולהעמיד המיקח ביד הלוקח, משמע שפגם זמני כזה אינו נחשב פגם כיון שניתן לתקנו. קל וחומר שאם המוכר דורש לבטל את המיקח והלוקח רוצה לקיימו, הדין עם הלוקח. ורשאי הלוקח לדרוש תיקון הפגם וחייב המוכר לתקנו.

לפיכך, אף שבית ללא היתר בנייה הוא פגום, והדבר מהווה עילה לביטול העסקה, הקונה רשאי לדרוש מהמוכר לתקן את המום ולהשלים את הרישום.

טו. בענין אונס של היום האחרון – אונס שנגרם בגלל דחייה בביצוע התנאי

בדברי המוכרים נאמר בנוסף לטענותיהם בנושאים שנדונו כי אילו הקונים היו ניגשים להוצאת היתר בנייה מיד עם חתימת ההסכם ועוד לפני הבניה העניין היה מסתדר מיד. אלא שהם הקונים בהפרתם את החוק בנו ללא היתר ולכן הסתבכו. כלומר, שתי סיבות הביאו לכך שהקונים לא קבלו משכנתא בזמן: האחת, הם לא פעלו מייד לקבלת משכנתא, והשנייה, הם עברו  על החוק. ולכן העובדה שנשאר מום במיקח היא תוצאה של מחדלם של הקונים.

לגבי העניין הראשון כתב בבית יוסף (חו"מ סי' ר"ז):

"מצאתי כתוב בשם ספר אגודה על מה שכתוב (ערכין ל"א,ב'): בראשונה היה נטמן ביום אחרון של י"ב חודש (המוכר בית בעיר מוקפת חומה, יכול לפדות אותו עד י"ב חודש, לכן ביום האחרון של השנה הקונה היה מסתתר) כדי שיהא חלוט לו, התקין הלל שיהא חולש מעותיו ללשכה ויהא שובר את הדלת ונכנס וכו'. מכאן נראה שאדם שנדר לעשות דבר בתוך ל' יום או זמן אחר, ולא נאנס בתוך הזמן והיה יכול לעשות, וביומא דמישלם זמניה נאנס, לא קרי אונס, מדהוצרך הלל לתיקון, דהא הכא נאנס ביום האחרון עכ"ד".

עיין בקצות החושן בסימן נה בענין זה שהקשה על האגודה קושיות חמורות ומסקנתו כי אונס כזה נחשב אונס אף אם דחה את משימתו לרגע האחרון. ובנתיבות המשפט (שם, ביאורים ס"ק א) מסיק כי האגודה (אותו הביא הרמ"א ביורה דעה) שכתב שאונס ביום האחרון אינו אונס, דיבר דוקא בענין איסור נדרים שאם אירעו אונס כזה אינו נחשב כנדרי אונסין, אבל בממון גם לאגודה נחשב כאונס עיין שם מילתא בטעמא.

ע"פ דברים אלה אין טענת המוכרים מתקבלת משום שזכותם של הקונים להתחיל בתהליך ההלוואה בחודש האחרון. כפי שהוכיח הקונה, משכנתא אפשר לקבל תוך שבוע. לפיכך הדחייה אינה נזקפת לחובתם ואם אירעה תקלה בזמן זה שהיה סוף הזמן שהוקצב הדי זו טענת אונס לכל דבר.

לגבי הטענה בענין העבירה על החוק, קרי, הוצאת היתר הבניה רק לאחר שסיימו את הבניה. אף שהקונים לא פעלו כחוק, מ"מ אין זה סותר את חובתם בהסכם. לא הותנה כי יגישו בקשה להיתר כחוק על העמדת האשקובית ושוב על התוספת העתידית. הקונה פעל ע"פ ההסכם ונתקל בקשיים. העיכוב העיקרי נבע מאי רישום הבית באופן מסודר ובמצב שנוצר לאחר מעשה, לא התאפשרה לקיחת המשכנתא.

זאת ועוד, ע"פ מה שהוצג בפני בית הדין, בזמן הבניה עדיין היה הבית רשום ע"ש האגודה השיתופית ר'. אין צורך לומר כי במצב משפטי כזה בו קונים נכס כאשר עדיין איננו רשום ע"ש המוכר, ההיגיון הפשוט אומר כי יש להמתין לסידור העניין המשפטי טרם התחלת התהליך לקבלת אישורים והיתרים על ידי הקונה.

זאת ועוד אחרת, גם אם רצה הקונה לא יכול היה לפעול לקבלת משכנתא. הלוא המוכר ידע על תכניותיו של הקונה לבנות ללא היתר. יכול היה לתאר לעצמו כי עד שלא יעביר את הבית על שם הקונה לא יוכל הקונה להוציא היתר בניה ולא משכנתא. ברור היה שבלתי אפשרי לבצע את המיקח בלא שהבית יורחב ויותאם עבור משפחת הקונה כפי שנאמר בהסכם. אם כן המסקנה המתבקשת היא כי היתר בניה יתבקש על ידי הקונה, רק לאחר הבניה כפי שנעשה. ממילא, הקשיים שנערמו על תהליך זה היו כורח המציאות המשפטית המסובכת אשר המוכר היה שותף בה.

בכך תהיה תשובה גם על הטענה האחרונה; מדוע לא ביקשו משכנתא על האשקובית לבדה עוד קודם שהרחיבו. לפיכך, כל הטענות האלה כלפי הקונה נדחות על הסף.

לסיכום עניין זה, לא ניתן להאשים את הקונים בכך שהם גרמו לכך שיאחרו בתשלומים בגלל שלא הזדרזו להוציא היתר בנייה במועד והחלו לבנות את התוספת לפני קבלת היתר הבנייה.

טז. סיכום ותחשיב

בפועל, הקונה הוא זה שטרח ועמל כדי לרשום את הבית ולקבל היתר בניה. מכיוון שבדיונים בבית הדין הודיע שאין הוא מתכוון לתבוע מאומה מן המוכר הרי בית הדין אינו מביע דעתו בענין זה.

א.      אישור המשכנתא על הבית הוא תנאי לביצוע התשלום. כלומר העמידה בתנאי התשלום (כולל עמידה בלוח הזמנים) תלויה ועומדת בקבלת המשכנתא. אילו היה מתברר כי אין ולא יהיה כלל אישור למשכנתא על בית זה, יכול היה הקונה לחזור בו מן המיקח!

ב.      האישורים למשכנתא נתקבלו ב-23 לאוגוסט 12', מיום זה נתחייב התובע בכל סעיפי התשלום תמורת הדירה.

ג.        ע"פ ההסכם, תביעת הפיצויים מתחילה ארבעה עשר יום לאחר קבלת המשכנתא.

ד.      אולם ניתנת לקונה הארכה ע"פ סעיף 6ב בהסכם לעוד כששה חדשים מיום קבלת המשכנתא.

ה.      מועד הגשת התביעה עוצר את התהליך של חישוב תקופת ההארכה ע"פ ההסכם. לפיכך התובע פטור מכל תשלומי הפיצויים.

ו.        עם זאת, ישלם התובע את סכום ההצמדה על התשלומים עבור הקרן בגין התקופה שעברה מיום חתימת ההסכם ועד יום התשלום.

ז.       כמו כן על התובע לשלם את תשלומי שכר הדירה הנותרים עבור החודשים שלא שילם, את ההצמדות על שכר הדירה הנ"ל והפרשי הצמדה עבור תשלומי שכר הדירה שלא הוצמדו בזמנם.

יז. החלטה

לפיכך:

א.      מחיר הבית 215,000 ₪ שולם במלואו לאחר שהתקבל האישור למישכון הבית, ההצמדה על התקופה שחלפה מהיום הקובע תחושב על סכום זה במלואו.

ב.      ע"פ שוברי חשבונות הבנק שנתקבלו בבית הדין נותר תשלום של חודשיים על שכר הדירה, גם תשלומים אלה יוצמדו כנ"ל.

ג.        כמו כן יוצמדו גם תשלומי שכר הדירה ששולמו, בהתאם.

ו.        כל דרישות הנתבע הנוספות נדחות!

ז.       אגרת בית הדין מוטלת על שני הצדדים בשווה

עמדת הרב סיני לוי

אני מסכים למסקנתו של אב"ד. אתמצת את הנימוקים לכך שלדעתי פטורים הקונים מכל תשלום פיצוי (ועיקר הדברים, כבר נכללו בדברי אב"ד):

                                 א.         דירה ללא כל היתר בניה, היא מקח פגום בכל הקשור למכירה, גם במקומות בהם יש אנשים שגרים במבנים שאינם מאושרים כחוק.
הסיבות לכך מגוונות: חשש הריסה, חששות בטיחות (לדוגמה, חיבורי החשמל וכד'), אפשרות קבלת משכנתא, ובאזור המדובר בנדון דידן - גם חשש לפינוי ללא פיצוי. מחמת שיקולים אלו, גם ערכו של מבנה ללא היתרי בניה נמוך מערכו של מבנה עם היתרים.                                 
לאור האמור, ההנחה היא שאדם שמשקיע את מיטב כספו במבנה קבע שבתוך שכונת מגורים בגבולות הישוב (בשונה מקונה מבנה ארעי בגבעה) רשאי להניח שמדובר במבנה מאושר.

                                 ב.         לא הוכח שסתם אדם הקונה באותו איזור קונה מתוך ידיעה שמדובר במבנה ללא היתר בניה, או שסתמו שאינו מקפיד על כך. להיפך, סגנונו של החוזה, שנעשה באמצעות עורך דין, מגלה שהכוונה היתה לרכוש מבנה כחוק, וגם שיש כוונה אף ליטול משכנתא לצורך תשלום התמורה.

                                  ג.          במום ש'עדיין שמו עליו', וניתן לתקנו – המום אינו מבטל באופן אוטומטי את המקח (חו"מ רלב, סעיף ה ומקורו בתשובת הרא"ש כלל צ"ו סימן ו'). מאמצי הקונה לתקן את המום הצליחו, וקיימו בסופו של דבר את המקח. בכל אופן, עד שלא ניתן היתר בניה, המוכר לא קיים את חיובו על פי החוזה, אותו יש לפרש על פי המקובל והנהוג.

                                 ד.         לעניין מום במקח, ומום שאפשר לתקנו, אין הבדל אם ידע המוכר על המום בשעת המקח או לא ידע (וכך הוא גם בנדון של תשובת הרא"ש הנ"ל).

                                 ה.         נמצא מכל האמור, שהמוכר השלים את חובותיו על פי המקובל, רק עם קבלת ההיתר העקרוני, במאי 2012.

                                  ו.          למרות שבין מתן אישור הבניה להעברת התשלום העיקרי בסך של 215,000 ₪ עברו כשלושה חודשים, אין לחייב בפיצויים, לאור סעיף 6ב הקובע שבמקרה של עיכוב על ידי אחד הצדדים לצד השני יש זכות מקבילה. יש לצרף לדברים את האמור בנימוקי אב"ד, שהעובדה שהמוכר אינו נחשב כמפר, ככל שהדברים אינם תלויים בו, עדיין סעיף 6ב מעניק זכות לאיחור מקביל.  על כן, אין הצדקה לכל פיצוי על עיכוב בתשלומים.

עמדת הרב מנחם יעקבוביץ

 אני מסכים עם מסקנותיו של אב בית הדין.

לגבי המסקנות הספציפיות של סעיפי הדיון של אב"ד, אני מסכים, באופן עקרוני, למסקנות אשר עליהן מבוסס פסק הדין.

בפרט, דעתי נוטה לומר כדעתו של אב בית הדין שאין מספיק בסיס כדי לקבוע בנידון דידן שחוסר היתר הבנייה בזמן המכר מגדיר עסקה זו כמכירת מכר פגום. אני גם מסכים שעם זאת, אין לחייב את הקונים בסכומי הפיצוים שנתבעו. זאת בהתחשב בעצם איחורם של המוכרים ברישום הדירה, ובמיוחד בהתחשב בעובדה שהיה ידוע למוכרים שהקונים תכננו להוציא משכנתא על הדירה להשגת כספים לתשלומיהם - דבר שנתעכב בגלל חוסר היתר הבנייה.

בזאת באנו על החתום

_____________________

_____________________

_____________________

הרב מנחם יעקבוביץ

הרב עבדיה אחיטוב אב"ד

הרב סיני לוי

 

פסק דין - סופי

בהמשך לאמור בפסק הדין שניתן ביום ג' בניסן, הגישו המוכרים תחשיב מדוייק.

הסך הכולל לתשלום הוא 18,665  ₪  נכון ל7 באפריל.

סכום זה כולל הצמדה לסכום הרכישה ולשכר הדירה בהתאם לקבוע בחוזה, וכן מס' חדשי שכ"ד שעדיין לא שולמו.

הקונים אישרו את התחשיב.

על הקונים לשלם סכום זה תוך 15 ימים משליחת הודעה זו,  בצמוד לממוצע השכר הידוע ביום התשלום (כפי שנקבע בהסכם).

 

ניתן ביום חמישי, ז בסיוון התשע"ג, 16 במאי 2013.

בזאת באנו על החתום

_____________________

_____________________

_____________________

הרב מנחם יעקבוביץ

הרב עבדיה אחיטוב אב"ד

הרב סיני לוי

 

[1] הגר"א (שם ס"ק יג) ציין שהמקור לדברים אלה הוא המשנה בכתובות (דף עב, ב') וקידושין ( דף נ.)

"כנסה סתם ונמצאו בה מומין תצא שלא בכתובה".

וכתב:

"והוא הדין דאינה מקודשת כמו שכתב הרא"ש שם ממ"ש בפרק אע"פ (כתובות דף נז,ב') ארוסה (בת ישראל שנתקדשה לכהן) אינה אוכלת בתרומה משום סמפון (=מום)".

וכוונתו שהרי הטעם לדין זה; שהרי ארוסה נקראת קנין כספו של הארוס ומן התורה קנין כספו של כהן אוכל בתרומה בכל זאת היא אינה רשאית לאכול תרומה שמא כאשר יכניסה לחופה ימצא בה מום ונמצאת שאינה אשתו למפרע, כלומר הקידושין בטלים מעיקרם. לפיכך מבאר הרא"ש כי מדין תורה מום מבטל את קנין הקידושין לגמרי אלא שמדבריהם (מדרבנן) צריכה גט.

[2] בש"ך שם ציין למסקנתו בהלכות נדרים (יו"ד רלב, ס"ק כ'), שם כתב שממון דומה לנדרים (ולא לגיטין מכיון דקיי"ל כלישנא קמא דרבא בפ"ק דכתובות, ואכמ"ל) ולפיכך אונס דשכיח-ולא-שכיח (אונס בדרגה אמצעית) כגון חלה הוי אונס. וכ"ש אונס שאינו שכיח כלל. אבל אונס שכיח היה לו להתנות בתנאי מפורש ומשלא עשה כן איבד טענה זו. וכך פסק גם בנתיבות המשפט (חידושים ס"ק א') ובקצות החושן שם.