פסק דין - הפחתת שכר דירה שאינה ראויה למגורים

בעניין שבין

בעלת דירה - התובעת

לבין

שוכר דירה - הנתבע

    א.                         הרקע העובדתי

התובעת הינה בעלת דירה בקרית ארבע, והנתבע הוא שוכר הדירה.

הדירה הושכרה בסכום של 2,100 ₪ לחודש למשך 15 חודשים, החל מ1/5/12 ועד ל31/7/13. עבור ששת החודשים הראשונים אין חולק ששולמו דמי השכירות, וגם אין חולק שלבד מהתשלום הראשון התשלומים שולמו באיחור.

אין חולק שבחודשים האחרונים, השוכר לא שילם את דמי השכירות. לטענת השוכר הוא איחר בתשלומים ואחר כך נמנע מלשלם, לאור העובדה שהתובעת לא תיקנה ליקויים חמורים בדירה.

בנובמבר 2012, התובעת נסעה לקריית ארבע ומסרה לידי השוכר באופן ידני מכתב שנכתב ע"י עו"ד (מכתב זה מצורף כנספח לתביעה) בו הוא מודיע שאי תשלום דמי השכירות ע"י השוכר מהווים הפרה יסודית של החוזה ומהווים עילה לביטול החוזה ולפינוי המושכר. באותה עת, הסכימה התובעת שלא לדרוש פינוי המושכר, אם יוסדר עניין התשלומים. כעת דורשת התובעת את פינוי המושכר, והשלמת דמי השכירות שלא שולמו.

לבית הדין זה ישנה סמכות כבורר הן לאור העובדה שכך נקבע בחוזה השכירות, והן כיון שהצדדים חתמו על הסכם הבוררות מפורט בפני בית הדין. נציין שהתובע והנתבע הסכימו לדון בפני דיין יחיד.

בתיק זה התקיים דיון אחד ובתום הדיון התקיים סיור בדירה, בנוכחות הצדדים וב"כ, בנוכחותי ובנוכחות מנהל בית הדין.

     ב.                         פירוט טענות ותביעות התובעת

לטענת התובעת, בביקורה בדירה ראתה מספר לולים לתינוקות ומכאן שאשת התובע הפעילה בבית מעון לילדים. לאור העובדה שהדירה הושכרה לצרכי מגורים בלבד – הרי יש כאן הפרה יסודית של ההסכם.

בנוסף, לטענתה, בחודשים ששילם דמי שכירות, הנתבע הפחית באופן חד צדדי את תשלום דמי השכירות ב-100 ₪ לחודש, שכן לטענתו התקין קולטי שמש במחיר של 1,700 ₪.

כאמור, אין גם חולק, שהחל מדצמבר 2012, לא שילם התובע דמי שכירות.

התובעת גם חולקת על הטענה בדבר ליקויים חמורים בדירה, שכן כאשר ביקרה בדירה, הנתבע לא הראה לה ליקויים של נזילות ואת בעיית החשמל, אלא רק תקלות קלות.

לטענת הנתבעת לאחר שהשוכר לא שילם את החשמל, וכיון שהשוכר לא העביר על שמו את הדירה בחברת החשמל פנו אליה מחברת החשמל ואיימו בניתוק החשמל בביתה בו היא מתגוררת ובבית בקריית ארבע. בדלית ברירה היא שילמה סך של 1250 ₪ (קבלה על התשלום צורפה כנספח לתביעה).

עוד טען ב"כ התובעת, שהנתבע ידע את מצב הדירה, והוא 'סבר וקיבל'.

להלן פירוט התביעות:

1. תשלום דמי השכירות החל מדצמבר 2012

הסכום הנומינאלי עומד, נכון לחודש יוני 2012 על סך של 7*2100 = 14,700 ₪.

במסמך מאוחר, שהוגש על ידי התובעת, דרש עורך דינה גם תשלום עבור פיגורים בתשלום, על פי הקבוע בחוזה.

בנוסף, כפי שכבר נטען בדיון, לטענת התובעת, החל מ6/12, התובע קיזז באופן חד צדדי 100 ₪ מדמי השכירות. נמצא, שגם עבור החודשים ששילם, הוא חייב 5*100= 500 ₪.

סך התביעה עבור סעיף זה, בתחשיב החדש, עומד על 24,400 ₪.

2. תשלום 1,250 ₪ עבור חשבון החשמל.

3. פינוי המושכר באופן מיידי

לטענת התובעת זכותה לדרוש פינוי המושכר באופן מיידי, לאור הפרות יסודיות של ההסכם – הן לאור אי התשלום לאורך חודשים, והן לאור הפעלת מעון בבית כאמור.

4. ביטול האופציה

התובעת מבקשת לקבוע שהנתבע אינו זכאי לממש את האופציה להארכת השכירות המוענקת לו מתוקף החוזה, זאת לאור ההפרות האמורות.

     ג.                          טענת הנתבע

הנתבע אכן מודה לטענתה של התובעת שלא שולמו על ידו דמי שכירות החל מחודש דצמבר 2012, כמו כן הוא מודה בעיכוב בתשלומים. אלא שלטענתו התובעת היא זו שהפרה את החוזה. בסעיף השני לחוזה מצוין שהדירה צריכה להיות ראויה למגורים, אולם, הדירה לא ראויה למגורים בכמה היבטים.

וכהוכחה לקושי לגור בדירה טוען התובע שבשלב זה הוא לא גר בפועל בדירה אלא רק מניח שם את חפציו כיון שאין לו היכן לשים אותם. התובע הפנה את צוות בית הדין למספר מפגעים בדירה:

1. נזילות ורטיבות: התובע טוען, שבדירה יש רטיבות קשה ביותר ובחודשי החורף הקירות היו ספוגים במים, וגם טפטפו בחלל הבית. בקריית ארבע קר בחורף, ולא ניתן היה להתגורר בבית בצורה סבירה.

2. בעיות חשמל. החשמל שאינו עומד במתח, מה שגורם לניתוקים חוזרים ונשנים. מציאות זו הקשתה על האפשרות לחמם את הבית בתנאי רטיבות בתוך הבית. בשבת זה נהיה בלתי נסבל, כיוון שהחשמל נפל ולא ניתן היה לחדש את זרם החשמל.

התובע טען, שהביא חשמלאי שראה את המצב וחיווה דעתו שמדובר בתקלה מהותית שמצריכה החלפה של חוטי החשמל בבית.

3. תקלות נוספות: המזגן אינו מחמם בחורף; תריסים שבורים, עניין שמקשה לגור בו בתנאי הקור בקריית ארבע (וזה מסביר את חשבון החשמל המופרז עקב חימום הדירה); צירי דלת שלא ניתן לתקנם ללא בעל מקצוע; ברז שלא עובד.

לטענת השוכר למרות שהוא פנה למשכירה בדרישה לתקן את הליקויים וכל פעם הובטח לו ע"י בנה או בתה שהדברים יטופלו. בפועל, לא תוקן שום דבר וכשהוא ראה שהיא לא עומדת בתנאי החוזה להעמיד לרשותו דירה שראויה לדירה הוא הפסיק לשלם לה את השכירות כדי לאלצה לתקן.

לטעת הנתבע, כעת הוא כבר מיואש מהדירה והוא מתכוון לפנות אותה בסוף תקופת החוזה. אמנם, הוא מסרב לפנות את הדירה עכשיו, כיוון שנכון להיום אין לו פתרון לאחסון חפציו, ואינו רוצה גם לבצע הובלה לריק.

בדיון, ביקש הנתבע למנות מומחה מטעם בית הדין שיבדוק את תקינות הבית.

הנתבע מבקש לנכות מערך הדירה סכום כסף, כיון שהיא ראויה למחסן ולא למגורי אדם.

     ד.                         המצב העובדתי

מיד לאחר הדיון בבית הדין, קיימתי סיור בדירה, בנוכחות שני הצדדים ועורך דינה של התובעת. ההחלטה לבצע את הסיור התקבלה בהסכמת הצדדים והיא התבססה ההנחה שביקור מומחה עשוי לעלות לצדדים כסף רב, יגרום לעיכוב משמעותי בהליך, וכן שפגמים מהותיים ניתן לראות במראה עיניים.

מצאתי שנעשה שימוש בדירה, וחפצי משפחת התובע מסודרים בה באופן סביר.

עם זאת, סימני הנזילות הרבות בכמות ובאיכות ניכרים בתקרת הדירה. נראו סימני נזילה בסלון, בפרוזדור, ונזילות רבות במרפסת הצמודה למטבח. כמו כן, ניכר תיקון נזילה משמעותית בצינור שבקיר שבין המטבח לפינת האוכל.

כמו כן, התובע הדגים כיצד החשמל 'נופל', כאשר מפעילים מספר מכשירי חשמל במקביל. בפועל, כאשר חוברו שלושה מכשירים בעלי צריכת חשמל גבוהה (תנור,רדיאטור ודוד חשמל), קפץ החשמל. 

הנתבע הראה במטבח שקע חשמל חשוף, שנראה בעין לא מקצועית גם לא תקין, שכן הגידים יבשים. מעל השקע ניכרות שאריות עשן. בנוסף, הנתבע הדגיש שהמזגן אינו מחמם, ומקרר רק מעט מאוד. 

שתי תקלות נקודתיות נוספות הן ברז המטבח שראשו מתנתק מגוף הברז, וצירי דלת שאינם תקינים.

אין ספק שהנזילות וליקויי החשמל הם ליקויים חמורים שמקשים על המגורים בדירה באופן משמעותי, בעיקר בימי החורף, במיוחד לאור האקלים השורר בקריית ארבע. אני נוטה לתת משקל לבעיית החשמל גם בתקופת הקיץ. כמו כן, הברז השבור וגם הדלת שצירה שבור, הן בעיות קלות יחסית, אך מבטאות את העובדה שהתובעת אינה מטפלת בדירה כל עיקר.

אני מקבל את גרסתו העובדתית של הנתבע, שהוא דרש את תיקון הליקוים. ברור שאדם אינו מסכים לגור בדירה כזו בחורף. בוודאי שמסתברת מאוד טענתו, שכשנדרש לשלם, דרש את תיקון הליקויים החמורים וזו גם ההצדקה שנתן מבחינתו לאי התשלום.

    ה.                         תמצית פסק הדין

להלן תמצית פסק הדין והוראות מעשיות. נימוקי פסק הדין יובאו בהרחבה לקמן.

התובעת לא קיימה חובתה לתחזוקת הדירה ברמה סבירה במהלך תקופת השכירות. הנתבע לא שילם דמי שכירות בכל התקופה. הנתבע גר בדירה בחודשי החורף בתנאים ירודים (נזילות ובעיות חשמל).

במצב כזה, חובתו של בית הדין להכריע על פי שיקול דעתו, ולשום את הפחת לדירה. אציין, ששתי דרכי החישוב שהצעתי לקמן (פרק ‎יג), מובילות במקרה זה לתוצאה דומה. שכן ההפחתה על אי קיום החובה לתקן את המושכר משתרעת על פני כל התקופה מצד אחד, אך ההפחתה בגינה אינה בשיעור גבוה. לעומת זאת, חישוב עלויות השכירות מדין 'נהנה', תוביל לתשלום נמוך יחסית עבור חודשי החורף, אך תשלום כמעט מלא עבור המגורים בחודשי הקיץ.

אני קובע, בדרך של פשרה הקרובה לדין, שיש להפחית מסכום השכירות עבור כל התקופה סך של 3,500 ₪.

     ו.                          הדרישה לפינוי המושכר

בנסיבות בהן התובעת כלל לא עמדה בחיובה לטפל במושכר, אין בסיס לפינוי השוכר באופן מיידי בשל אי תשלום. על כן אני דוחה תביעה זו.

עם זאת, בהתאם לנסיבות, אני קובע שהתובע אינו זכאי להפעלת האופציה שבחוזה.

     ז.                          חישוב הסכום לתשלום

לפני החישוב של עלויות השכירות, יש להזכיר סך של 1,250 ₪ ששילמה התובעת עבור חשבון חשמל. התובע לא חלק על עובדה זו.

כמו כן, התובע הפחית עבור 5 חודשים, 100 ₪ לחודש, ובסך הכל 500 ₪. כיום הוא הסיר את הקולטים שהתקין, על כן עליו להשיב סכום זה.

החודש האחרון עבורו שילם הנתבע הוא נובמבר 2012.

נמצא, שעבור מגורים עד לתאריך 30 ליוני 2013, חייב הנתבע לשלם עבור 7 חודשים.

מסכום זה יש להפחית סכום של 3,500 ₪.

כמו כן, יישא התובע במחצית מעלות אגרת בית הדין.

חישוב

שכר דירה עבור 7 חודשים

14,700 ₪

השלמת 100 ₪ X 5 חודשים

500 ₪

הפחתה עבור ליקויים

(3500-) ₪

השתתפות באגרת בית הדין

250 ₪

חשבון חשמל

1,250 ₪

סך הכל

13,200 ₪

    ח.                         החלטה

הנתבע ישלם לתובעת סכום של 13,200 עד לתאריך 30/6/13.

בנוסף, עבור חודש 7/13, ישלם סכום של 2,100 ₪, על פי החוזה.

אם הנתבע לא ישלם את הסכום האמור בסעיף 1 במועד הנקוב בסעיף 1, זכאית התובעת להוציאו מן הדירה באופן מיידי.

בכל אופן, התובע יפנה את הדירה לא יאוחר מ31/7/2013 (תאריך סיום החוזה), שכן לנתבע אין זכות לממש את האופציה שבחוזה.

פסק הדין ניתן ביום חמישי, כח סיוון 6 ליוני 2013.

באתי על החתום

______________

הרב סיני לוי, דיין

נימוקי פסק הדין בהרחבה

    ט.                         נושאי הדיון

חובת תיקון תקלות בדירה, על פי דין, המנהג והחוזה.

תשלום שכירות במושכר פגום; הדין כשהמשכיר אינו עומד בחובת תיקון הפגמים

האם המשך מגורים מהווה מחילה?

המשמעות הכלכלית של אי קיום חובת התיקונים

     י.                          חיוב התיקונים על המשכיר

במשנה (בבא מציעא קא ע"ב) נאמר:

"המשכיר בית לחבירו, המשכיר חייב בדלת, בנגר ובמנעול, ובכל דבר שמעשה אומן. אבל דבר שאינו מעשה אומן - השוכר עושהו. ובגמרא. תנו רבנן: המשכיר בית לחבירו - משכיר חייב להעמיד לו דלתות, לפתוח לו חלונות, לחזק לו תקרה, לסמוך לו קורה".

וכן פוסק הרמב"ם, והשו"ע (חו"מ שיד, א) מביאו:

"משכיר בית לחבירו, חייב להעמיד לו דלתות ולפתוח לו החלונות שנתקלקלו ולחזק את התקרה ולסמוך את הקורה שנשברה ולעשות נגר ומנעול. וכן אם נפחתה המעזיבה והתקרה בד' טפחים, חייב לתקנה; וכן כל כיוצא בזה מדברים שהם מעשה אומן והם עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות".

נמצא, שחובת המשכיר להעמיד את המושכר בצורה תקינה.

ואמנם כך הוא בתחילתה של ימי השכירות אבל תיקוני דברים שנתקלקלו בתוך זמן השכירות אין זה פשוט שזה חובתו של המשכיר לתקן ולמעשה נחלקו בזה ראשונים.

דעת הנימוקי יוסף (בבא מציעא נט ע"א, בדפי הרי"ף) בשם הריטב"א :

"שאם במשכיר בית זה או בית פלוני איירי חייב להעמיד לו בשעת שמכניסו לתוכו מכאן ואילך נפל [אזל ליה] ואם במשכיר בית סתם חייב להעמיד לו כן כל זמן השכירות"

וכך פוסק הרמ"א (חו"מ שיד, א):

"תקן המשכיר דברים אלו, ונשתברו תוך ימי השכירות, אם אמר ליה: "בית זה", אין צריך להעמיד לו אחר. אמר לו "בית סתם", צריך לתקנו כל ימי השכירות, וע"ל סימן שיב סי"ז".

ואולם בתשובת הרא"ש (כלל לה, סימן ו) מפורש שהמשכיר חייב להעמיד לרשותו של השוכר דירה ראויה ולכן חובת התיקונים חלה על המשכיר גם במהלך תקופת השכירות (כל אימת שלא מתבטל שמה מהיות דירה). כתשובת הרא"ש פוסק השו"ע (חו"מ שיב, יז).

[ויעויין בקצוה"ח (שיד, א) ובגר"א שמעירים על הסתירה לכאורה בדברי הרמ"א: שבסימן שיד הביא את דברי הנימוקי יוסף שאין על המשכיר חובת תיקון, ואילו בסימן שיב לא חלק על השו"ע.

ראו סמ"ע (שיב, לב) שכתב שחובה לתקן גם אם השוכר טרם שילם ובנתיבות המשפט (ביאורים, שיב, יא) כתב, שחובת התיקון קיימת אף ב"בית זה", אלא שהיא מוגבלת לסך דמי השכירות.]

בנדון דידן, למרות שמדובר בהשכרת "בית זה", אין ספק שעל התובעת לתקן בבית את הדורש תיקון, מחמת מספר שיקולים.

הראשון, כיום המנהג הוא שאם נתקלקל דבר שהוא מעיקר ישיבת הבית, כמו אם אירע פיצוץ בצינור המים שלא מחמת שימוש חריג של השוכר, וכן כל קלקול במערכת החשמל, נזילות מהגג וכיו"ב – המשכיר מתקנם. ויעויין ברמ"א (חו"מ שיד, ב) שבכל אלו העניינים הולכים אחר מנהג המדינה וכפי שמפורש ברמב"ם. על כן, חובת התיקון כיום היא ברורה, אינה תלויה במחלוקת הראשונים לעיל.

[ויעויין בשו"ת חקרי לב שדן ביסוד מנהג זה. הוא אומר, שיתכן שהמנהג כשיטת הרא"ש, או שהמנהג הוא כשיטת הריטב"א שנביא להלן, שאומנם אין חובה לתקן, אך אם אינו מתקן, אינו זכאי לתשלום דמי השכירות. וכן יעויין בשו"ת חבצלת השרון סי' ל' שגם כן מעיד שכך הוא המנהג, וכן מביא בשו"ת משפטיך ליעקב ח"ג כד. ]

כמו כן, אין ספק שחלק מן הליקויים, היו קיימים עוד קודם לכניסה לדירה. שכן, נזילות בהיקף רחב כל כך לא נוצרות באופן פתאומי. נמצא, שמעולם לא עמדה התובעת בחובתה להעמיד את הדירה במצב "מתאים למגורים". ובנוסף, עולה מן החוזה חובת תיקון במהלך תקופת השכירות, שכן נקבע שזכות כל אחד מן הצדדים לתקן במצב שהצד השני לא קיים את חובתו.

לסיכום, חובת המשכיר להעמיד בית תקין בהתאם לנהוג ולמוסכם ביניהם. המנהג כיום, שגם במהלך תקופת השכירות המשכיר מתקן ליקויים שנוצרים בדירה ומנהג זה מחייב על פי ההלכה. הסיור בדירה הראה שהשוכר לא עמדה בחובה זו.

   יא.                        תשלום השכירות במושכר פגום

כאמור לעיל, אין ספק שעל התובעת מוטלת היתה החובה לתקן את הנזילות החמורות ותקלות החשמל. אין גם ספק, שהתובעת לא קיימה את חובתה, ושהנתבע ומשפחתו שהו בדירה במצב קשה למגורים בחודשי החורף. כעת השאלה היא האם בגלל שהמשכירה לא קיימה את חובתה להעמיד את המושכר ללא תקלות השוכר פטור מלשלם שכר דירה?

1. תשלום דמי שכירות על מושכר פגום

המשנה דנה באדם ששכר חמור, והוא חלה, או שנלקח על ידי השלטון במהלך תקופת השכירות. וכך לשון המשנה (בבא מציעא עח ע"א)

"השוכר את החמור והבריקה או שנעשית אנגריה אומר לו הרי שלך לפניך. מתה או נשברה – חייב להעמיד לו חמור".

הסוגיה המשמעותית לעניינו, היא תשלום השכירות במציאות של בהמה שהבריקה (חלתה), דהיינו מצב הבהמה (המושכר) משמשת את השוכר באופן לקוי.

לדעת הרמב"ם (שכירות ה, א), כאשר אין חובה להעמיד חמור אחר, הדין הוא שהשוכר משלם את מלוא השכר. וכך נפסק בשו"ע (חו"מ שי, א):

"השוכר את הבהמה וחלתה (ועדיין ראוי למלאכה) (טור), או נשתטית, או נלקחה לעבודת המלך אעפ"י שאין סופה לחזור, אם נלקחה דרך הליכה הרי המשכיר אומר לשוכר: הרי שלך לפניך, ונותן לו שכרו משלם".

ואילו לדעת הרשב"א והראב"ד (בב"מ עח ע"א) – אף שהמשכיר אינו חייב ליתן לשוכר חמור אחר, בכל זאת, השוכר ודאי לא ישלם דמי שכירות אא"כ יחליף לו לחמור בריא.

כשיטה זו משמע גם ברש"י שכתב (בבא מציעא עח ע"א ד"ה הרי שלך): "שאף מזלך גרם... ונפסיד שנינו". והביא המגיד משנה (שכירות ה, א) ראיה לשיטת הרמב"ם מהתוספתא.

ובטעם שיטתו של הרמב"ם ניתן לומר שני טעמים (הקשורים זה בזה). טעם ראשון הוא, שכיוון שמדובר בהשכרת חפץ מסוים ("חמור זה") – הרי שמאותו הטעם שאין חובת המשכיר להעמיד לשוכר חמור אחר, גם נותרת חובתו של השוכר לשלם לו דמי שכירות. המשכיר פטור מלהעמיד חמור אחר, משום שאנו אומרים, שבתקופת השכירות החמור קנוי לשוכר, ונמצא שמזלו של השוכר גרם למחלת הבהמה. ואם כן הוא הדין והוא הטעם שאין לפטור את השוכר מתשלום דמי השכירות, שכן כבר קנה את החמור וחמורו שלו חלה.

ויעויין בשיטה מקובצת (בבא מציעא עח ע"ב) שמביא את דברי הריטב"א, שהבחין לעניין פטור משכר, בין "חמור סתם" ל"חמור זה". שב"חמור סתם" – אין משלם עבור ימים שאינה משמשת אותו, וב"חמור זה", משלם:

"אבל בשכירות יום יום אין לו לתת לו שכר על הימים שעכבוה כן פירש בשם הרמב"ן. ודוקא בשהשכיר לו חמור סתם אבל אם השכיר לו חמור זה לא עדיף הא מבית דכיון דנפל אינו חייב לתת לו אחר כל שכן כשאין בדמיה ליקח ולא לשכור. עד כאן":

דהיינו, לשיטה זו, בחמור "זה", אין חובה להעמיד חמור חלופי, והשוכר צריך לשלם את השכר. לעומת זאת, ב"חמור סתם", נחלקו הראשונים האם צריך לשלם את השכר. לדעת הרמב"ם חייב לשלם את שכרו באופן מלא, שכן המשכיר עומד בדרישות השכירות בעצם זה שהוא מעמיד את המושכר שיכול לעשות את המלאכה (גם אם לא באופן מיטבי). לעומת זאת, אומר הריטב"א, שאם מדובר ב"חמור סתם", כיוון שאחריות המשכיר אינה מסתכמת בהעמדת מושכר מסוים, אלא שיש לו חובה להעמיד מושכר מסוג מסוים, ואם מושכר אחד נפגם יש להחליפו, אזי אין חובה לשלם כאשר המושכר אינו תקין ואינו עומד לרשות השוכר.

ואולם הש"ך (חו"מ שי, א) מפנה לתשובת המבי"ט חלק א' סי' מ' שם משמע שמחלוקת הראשונים היא גם ב"בית זה", עיין שם. דהיינו, שלשיטת הריטב"א פטור מתשלום דמי השכירות, אפילו ב"בית זה".

לסיכום, נחלקו הראשונים, האם במצב בו אין חובה על המשכיר לתקן את המושכר, ואומר לו: "הרי שלך לפניך", זכות השוכר לדרוש הפחתה או ביטול דמי השכירות. נחלקו הדעות האם מחלוקת הראשונים היא גם ב"חמור זה", או שב"חמור זה" לכולי עלמא אין זכות להפחתה בדמי השכירות.

2. הפחתת דמי שכירות במכת מדינה

חשוב לציין, שבעניין אחד מצאנו במפורש בגמרא ובפוסקים הפחתת תשלום בשל מושכר שלא משמש את השוכר כראוי. המשנה (בא מציעא קה ע"ב) דנה בחוכר שדה מחבירו, והשדה או האילנות ניזוקו במהלך השנה, כאשר אם מדובר במכת מדינה – מנכה לו מסכום החכירה.

וכך נימק את הדברים בערוך השולחן (חו"מ שכב, א):

"החוכר או שוכר שדה מחבירו ואכלה חגב או נשדפה אם אירע דבר זה לרוב השדות של אותה הבקעה ולהרמב"ם רוב השדות של אותה העיר מנכה לו מחכורו משום דהוי מכת מדינה ולאו מזליה דשוכר גרים   
וכמה מנכה לו הכל לפי ההפסד שאירע לו ואף שאינו דומה הפסדו להפסד של רוב בעלי שדות מ"מ כיון דבכלליותיה הוי מכת מדינה מנכה לו לפי הפסדו".

דהיינו, העובדה שבמצב שאין זו מכת מדינה, אין הפחתה במחיר החכירה – הוא משום שאנו תולים ב'מזלו' של השוכר, שההפסד אירע ברכושו.

3. הדין כאשר יש חובת תיקון

בשונה מן המצב במקורות לעיל, בנדון דידן כפי שכבר הבהרנו, יש חובה לתקן את המושכר. על כן, לכאורה יש מקום לומר שגם לשיטת הרמב"ם יש להפחית מדמי השכירות, שכן, מחמת המום נהנה השוכר מן המושכר פחות. וכך פסק בית דין זה בתיק 70072[1].

וטעם הדבר הוא: כאמור, לפוסקים הסבורים שב"הבריקה" השוכר משלם דמי שכירות מלאים היא שכן אומר המשכיר לשוכר – "מזלך גרם". דהיינו, ההפסד נוצר בתקופת השכירות בה הנכס קנוי לזמן לשוכר. על כן, נראה שבמצב בו יש חובה על המשכיר לתקן, נמצא שברור שהמשכיר הוא שניזוק מן התקלה – ונמצא שגם מזלו של המשכיר גרם.

קל וחומר הדברים, ביחס לתקלות שהיו קיימות כבר בשעת תחילת השכירות, שם בוודאי אין את הסברה שמזלו של התובע גרם.

לסיכום, על פי ההלכה כאשר המשכיר לא עומד בחובתו לתקן ליקויים בבית, יש הצדקה להפחתת דמי השכירות.

   יב.     האם מגורים במשך תקופה ארוכה במושכר פגום מבטאים מחילה?

לכאורה יש מקום לדון ולומר, שאומנם התובע היה זכאי לתיקון המושכר, ואולי מכוח זה היה זכאי גם להפחתת שכר הדירה, אך העובדה שלא ביטל את עסקת השכירות מהווה מחילה על זכיות אלו (כפי שטען ב"כ התובעת).

1. שימוש במוצר לאחר גילוי המום

בעניין טענה למום במקח (בקנייה), פוסק השו"ע (חו"מ רלב, ג):

"מוכר לחבירו קרקע או עבד או בהמה או שאר מטלטלים, ונמצא במקח מום שלא ידע בו הלוקח, מחזירו אפי' לאחר כמה שנים, שזה מקח טעות הוא, והוא שלא ישתמש במקח אחר שידע במום. אבל אם נשתמש בו אחר שראה המום, הרי זה מחל ואינו יכול להחזיר".

וכתב מהר"ם פדואה (סי' לט) דאין לחלק בזה בין שכירות למכירה, וגם בשכירות, עומדות לפני השוכר שתי אפשרויות בלבד – ביטול השכירות או המשך השכירות במחיר המסוכם מראש.

אולם, גם כאשר הקונה זכאי לבטל את קניית הדירה, אם הדירה עדיין ראויה למגורים אלא שזקוקה לתיקון המום, אין זה סיבה לביטול המקח אלא רק נוצר חובה למשכיר לתקן.

וכך אכן פוסק השו"ע (חו"מ רלב ,ה) בנוגע למכירה שאם הוא מום עובר, אין זה מקח טעות אלא ינכה לו מן הדמים כדי שיעור עלות התיקונים. וכן מוכרח מפסיקת הרמ"א (חו"מ שיד, א) שפוסק שאם אדם נכנס לנכס לגור והובטח לו שיתוקנו המומים כניסה לדירה והתחלת מגורים בה, אינה מהווה מחילה על תיקונים אלו.  

והסברא מבוארת, שבמצב בו יש חובה על המשכיר לתקן ואין השוכר יכול לבטל את המכר הרי שאין המשך המגורים מהווה מחילה (וראו כעין זה בנתיבות המשפט חו"מ רלב ס"ק א במקרה שלא יכול לבטל המקח) . וכן כתב בשו"ת מנחת יצחק (חלק ז סימן קכז, לעניין מכירה), שבמצב בו יש חובת תיקון, המשך מגורים אינו מהווה מחילה על חובת התיקון.

אלא שדיוננו אינו על מחילה על החובה לתקן, אלא האם המשך המגורים מהווה הסכמה למחיר הנקוב בחוזה.

כמו כן, לכאורה יש מקום לדון ולומר, שכיוון שהתובעת לא קיימה את חובתה לתקן את המושכר במשך תקופה ארוכה, נמצא אם כן שלנתבע היתה זכות לבטל את החוזה. ודווקא בגלל שהייתה לו זכות לבטל את החוזה – הרי שאם בחר שלא לבטל את החוזה, אזי מחל על זכותו זו, וחזר הדין שעליו לשלם את דמי השכירות באופן מלא.

בדרך זו נוקט המהר"ם מפדואה סי' לט.

הרמ"א (חו"מ שכא, א) מביא את דברי המהר"ם וחולק עליו. וזה לשון הרמ"א:

"וכל מקום שמנכה לו אין חילוק במה שעבר או להבא...

ויש חולקין וסבירא להו דמכאן ולהבא בדין חזרה קאי, כמו דאמרינן לעיל סימן ש"י לענין השוכר חמור ומת, ואם לא חזר איהו דאפסיד אנפשיה ומחל (מהר"ם פאדוואה הנזכר לעיל).

והסברא הראשונה נראה לי עיקר".

אומנם, אחרונים רבים הסכימו עם שיטת המהר"ם, הלא המה הסמ"ע (שכא, ו), הש"ך (חו"מ שכא, א), החתם סופר (ח"ה סי' קסא) והראנ"ח (סי' לח).

כאמור יסוד סברתו של המהר"ם שאין ביד השוכר להכתיב תנאי שכירות אחרים על כורחו של המשכיר בזמן שעמדה לפני האפשרות לעזוב ולא עזב.

2. בנדון דידן לא מחל על זכויותיו

אומנם, בנדון דידן, נראים שני טעמים, מחמתם אין לראות בהתנהגות התובע מחילה על דרישת התיקון, או הסכמה למחיר הדיור המוסכם.

הטעם הראשון, הוא על פי המובא בפתחי תשובה (חו"מ שכא, א), שהמשך שבחכירה למספר שנים שימוש בקרקע במהלך שנה גם לאחר היווצרות מום, אינה מחילה:

"ובאותה שנה אפילו בתחילתה [אחר שזרע] יבש המעין, וזה הוא כמו לשעבר, דידוע דכל משך זמן שנה אחת שייכי אהדדי טורח העבודה ושכר הפירות..."

דהיינו, יש לראות שנה חקלאית כיחידה אחת שלמה, ורק המשך שימוש בשנה נוספת, מבטא מחילה על זכויות כאלה ואחרות. זאת לאור העובדה שישנן הוצאות שנתיות, וכיוון שכבר התחיל בהשקעה שמתייחסת לכל השנה, הרי המשך השימוש בקרקע אינו מהווה כל מחילה.

סברא זו קיימת במידה רבה (אף אם לא באותה מידה כמו בשדה חקלאי), גם בדירה שכורה. כיוון שהעתיק אדם דירתו ממקום למקום, השקיע בדבר משאבים כלכליים ואישיים, הרי זכותו לגור בדירה לפחות שנה, ולא ניתן לראות בהמשך מגורים במהלך השנה מחילה על זכות כזו או אחרת.

זאת ועוד, כאשר השוכר נמנע מלשלם תקופה ארוכה, למרות דרישות חוזרות ונשנות של המשכיר, הרי שהוא מגלה דעתו שאינו מסכים לעמוד בתנאי ההסכם המקורי, ולכן בוודא שאין לראות בכך מחילה, ויותר מכך כיוון ששני הצדדים לא מקיימים את היסודות הבסיסיים ביותר של ההסכם ניתן לראות זאת כמגורים שכלל אינם במסגרת ההסכם, לכן החיוב עשוי להיות מדין נהנה ולא מכח ההסכם.

3. האם העובדה שהתובע לא תיקן בעצמו מבטאת מחילה

כתב בנתיבות המשפט (שיב, יא) שדמי השכירות משועבדים לתיקון מושכר מסוים ("בית זה") וכן מפורש בספר משפטי התורה (סימן עב).

עניין זה מפורש גם בהסכם שבין הצדדים, על פיו, רשאי היה השוכר לתקן את הדרוש תיקון, ולחייב את התובעת. האם ניתן לראות בכך שנמנע מלבצע תיקונים כאלה ביטוי למחילה?

בנדון דידן, ברור שלא. מדובר בתיקונים שהינם משמעותיים ומערכתיים, הדורשים התערבות של בעל הדירה. אין לצפות משוכר שישקיע אלפי שקלים בשיפוץ נרחב של מערכת החשמל, וגם לא שיתמודד עם נושא איטום ושיפוץ מקיף בגג הדירה.

    יג.                        המשמעות הכלכלית של אי קיום חובת התיקונים

ועדיין יש לדון, גם אם לא מחל, מה המשמעות הכלכלית של אי מחילה זו.

1. אפשרות א – שומת ערך חובת התיקונים

מהרי"ל דיסקין (שו"ת מהרי"ל דיסקין, פסקים, אות רח) דן בדירה שהובטח ע"י המשכיר לשפצה ולא שיפץ אותה. וכך כתב:

"ומי ששכר בית מחבירו על מנת לשפצה ולא עשה, מכל מקום אין הפסיקה בטלה, דהא נשתמש... ואולי יש לחייבו בעד מניעת השיפוץ, וכן נראה".

בהמשך הדברים, הוא מעלה את האפשרות לומר שאמנם פסיקת המחיר בטלה, אלא שזכותו של השוכר לגור בדירה על מנת להגן על הזכות שלו לגור בדירה עצמה, כדין מזמין פועל בדבר האבד, ש"שוכר עליהם או מטען". מהרי"ל דיסקין דוחה אפשרות זו, וכותב:

"ומכל מקום, י"ל דשם רוצה ליתן לו על כל פנים כפסיקה הראשונה, וכן הוא מחוייב וכן תקנו, אבל כאן רוצה ליתן לו כפסיקה חדשה, ומנא ליה?".

מהרי"ל דיסקין סבור, שלא ניתן לכפות "פסיקה חדשה", ולמרות זאת, יש זכות להפחתה "בעד מניעת השיפוץ". ונראה שיסוד הדברים הוא, שבהסכם ההשכרה בנדון שלפניו, אנו דנים שהיו שתי חובות: הראשונה היא השכרת הדירה, והשניה היא חובת השיפוצים. למרות שהמחיר נקבע עבור שתי החובות כאחת למעשה הוא מורכב משני חלקים. על כן, כאשר קיים המשכיר רק אחת משתי חובותיו, יש לשום את שווי החובה לשפץ את הדירה, ולקזז סכום זה מחובת השוכר, כיוון שהמשכיר לא קיים חובה זו.

כך גם בענייננו, חובת המשכיר בנויה משני רבדים. הרובד הראשון הוא העמדת המושכר, והרובד השני הוא חובת הטיפול במושכר. משלא עמדה התובעת בחובתה לטפל במושכר ולהעמידו – הרי לא קיימה חלק מחובתה – ויש לקזז את שווי חובה זו מעלות דמי השכירות.

לפי דרך זו, נקודת המוצא היא עדיין החוזה הקיים, אלא שיש להפחית את שווי החיוב שלא קוים. לפי דרך זו, גם אם מקום להבחין בין דמי השכירות המופחתים בין חודשי החורף לחודשי הקיץ – שכן הנקודה אינה עוצמת הפגיעה באיכות החיים, אלא אי קיום חובת התיקון, ששווייה נקבע מראש (לפי תנאי הבית, אך לא לפי גודל הנזקים שנגרמו לשוכר).

2. אפשרות ב – חיוב מדין נהנה

לעיל, הבאנו את שיטות הראב"ד והרשב"א, שכאשר חלתה הבהמה, השוכר אינו מחויב בדמי שכירות מלאים של הבהמה. אומנם, באופן מילולי משמע בדבריהם שאין משלם דמי השכירות בכלל, אך אין ספק שגם לדידם, חובה על השוכר לשלם עבור מה שנהנה.

כמו כן, כאמור לעיל, גם לחולקים (הרמב"ם והשו"ע) שיש חיוב בדמי שכירות הבהמה, בנדון דידן עמדה לתובע הזכות לביטול השכירות, לאור אי קיום חובה של העמדת המושכר בצורה תקינה, ותיקון תקלות במהלך תקופת השכירות. כפי שהצענו לעיל, ההתנהגות של הנתבע – בה כלל אינו משלם את דמי השכירות, מדי חודש בחודשו, מלמדת על כך שלא הסכים לתשלום דמי השכירות הנקובים בהסכם. מדובר במגורים שלא במסגרת החוזה הרגיל – שכן שני הצדדים לא קיימו את החובות הבסיסיות ביותר.

גם לפי דרך זו, בכל מקרה, הנתבע גר בדירה, ועל כן כמובן שאין לפטור אותו מתשלום באופן מוחלט. אלא שעליו לשלם כפי הנאתו מן הדירה, ולא על בסיס הפסיקה הראשונה.

חישוב בדרך זו, יקבע על פי הליקויים בדירה, ונראה שיש להבחין בין איכות המגורים בעונות השונות. בחודשי החורף איכות המגורים היתה ירודה ביותר, בשל שילוב התקלות החמורות של נזילות ובעיות חשמל. כאשר, בעיות חשמל מקשות ביותר את האפשרות לחימום הדירה.

לעומת זאת, השפעת הליקויים בחודשי הקיץ פחותה, ולכן יש לחייב את הנתבע בסכום קרוב המלא של שכירות הדירה ולהפחית על בעיות החשמל סכום פחות.

לסיכום: כאשר המשכיר אינו מקיים את חובתו לתקן את המושכר, יש שתי עילות להפחתת הסכום לתשלום:

א. לחובת התיקון ערך כלכלי עליו משלם השוכר במסגרת דמי השכירות. כיוון שהשוכר לא קיבל שירות זה – יש לפטור אותו מתשלום עבור שירות זה, שהוא חלק משכר הדירה.

ב. במצבים בהם הליקוי הוא חמור, עד כדי שיש עילה לביטול השכירות, מסתבר לחייב את השוכר לא מדין החוזה, אלא מדין נהנה. לאור הליקויים – הנאתו של השוכר פחותה.

לסיכום, בנדון דידן, אין לראות בהתנהגות הנתבע מחילה על זכויותיו ויש להפחית חלק משכר הדירה (החישוב נעשה בתמצית פסק הדין, לעיל).

[1] מופיע באתר בית הדין, בכתובת:

http://www.eretzhemdah.org/Data/UploadedFiles/SitePages/733-sFileRedir.pdf