פסק דין - דמי תיווך ללא הסכם

בעניין שבין

מתווך דירות

לבין

קונה דירה

א.      רקע

התובע שהוא מתווך מורשה, טיפל  במכירת דירתם של בני הזוג (להלן המוכר, המוכרים) בפתח תקווה (להלן, הדירה) כדי למוכרה.

הנתבע קנה את הדירה מבני הזוג.

התובע טוען כי הוא תיווך בעסקת המכירה ולכן הוא זכאי לדמי תיווך מן הקונה.

הנתבע טוען כי הוא פטור מתשלום דמי תיווך, כיון שקנה את הדירה ישירות מהמוכרים.

התובעים הסכימו לקיים את הדיון בפני שני דיינים הח"מ.

ב.      טענות התובע

התובע טוען כי הוא מתווך מורשה אולם לא עסק בתיווך באופן מקצועי עד כה. לבקשת משפחת המוכר הוא טיפל במכירת הדירה שלהם, מתוך כוונה להיכנס בכך לתחום התיווך. הבעלים אמר לו שהוא רוצה עבור הדירה 2.4 מש"ח, ואם הדירה תימכר במחיר הזה הוא יקבל 30 אש"ח דמי תיווך. המוכר היה מוכן להסתפק גם במחיר של 2.2 מש"ח, אלא שבמחיר כזה דמי התיווך יהיו נמוכים יותר. גובה דמי התיווך לא סוכם במקרה של מכירה ב-2.2 מש"ח. בפועל התובע טוען כי הוא קיבל 7500 ש"ח מהמוכר עבור מכירת הדירה.

התובע טוען שהוא פרסם את הדירה בלוח יד 2 בחלק המודעות הפרטיות. בטעות בתו כתבה שהמחיר המבוקש הוא 2.2 מש"ח. בעקבות זאת התקשר אליו הנתבע בליל ה 16.06.13 וביקש לקבל פרטים על הדירה. התובע הזדהה (לשני הצדדים היכרות קודמת), ולטענתו הוא אמר לנתבע במפורש כי הוא מתווך את הדירה. אולם, לא אמר כמה דמי תיווך הוא גובה עבור העסקה ולא החתים את הנתבע על הסכם תיווך כפי שדורש החוק.

בימים הבאים הראה התובע את הדירה לאשתו של הנתבע ולנתבע. קודם לביקור, ניקה התובע את הדירה לצורך הצגתה למתעניינים. בשלב מסוים הנתבע אמר לו כי אין בכוונתו לשלם דמי תיווך.

התובע דורש לקבל דמי תיווך בסך 2% מגובה העסקה בטענות הבאות:

התובע תיווך בין הצדדים ובזכותו העסקה התבצעה. למיטב ידיעתו, הנתבעים ויתרו על קניית דירה זו שבה התעניינו בעבר, וכמעט קנו דירה אחרת (בתיווכו של מר ש'). הם חזרו בהם בגלל שהוא פרסם את הדירה במחיר 2.2 מש"ח, כך שלתובע היתה תרומה משמעותית לסגירת העסקה.

התובע טרח להראות את הדירה לנתבע ולאשתו.

התובע ואשתו טרחו לנקות את הדירה לפני שהם הראו אותה.

העובדה שהתובע לא החתים את הנתבע על הסכם תיווך כפי שדורש החוק אינה פוטרת את הנתבע מחיוב על פי דין תורה, ובכלל זה גם מדין "נהנה", כמו גם ע"פ החוק במסגרת "עשיית עושר ולא במשפט".

גם אם הנתבע כבר ראה את הדירה לפני שהתובע נכנס לתמונה, הרי שיש לו כאן דין "מתחיל" בתיווך, והתובע זכאי לתשלום על השלמת העסקה.

ב"כ התובע הוסיף נימוקים הלכתיים ומקורות התומכים בטענות אלו.

ג.       טענות הנתבע

הנתבע טוען שזה היה סדר השתלשלות העניינים:

הנתבעים ראו את הדירה בעבר ולא הציעו הצעת מחיר כיון שבעל הדירה דרש 2.4 מש"ח, והפער היה גדול מדי. לאחר שלא הצליחו למצוא דירה אחרת, הם החליטו לנסות שוב.

להלן סדר האירועים ביום 16.06.13:

16:47 – אשתו של הנתבע התקשרה לאשת המוכר ובקשה לנהל מו"מ על הדירה. אשת המוכר נתנה לה את הטלפון של בעלה, המוכר שהיה בחו"ל כדי לדבר איתו על המחיר.

לאחר מכן באותו יום, הוצעה להם דירה .

21:00 – הם הלכו לראות דירה שהוצגה להם ע"י מר ש'. היתה בעיה לגבי מועד פינוי הדירה וסוכם לדבר למחרת.

22:42 – הנתבעים חזרו הביתה. הנתבע נכנס ללוח יד 2 וראה בחלק המודעות הפרטיות, מודעה על דופלקס 7 חדרים במחיר 2.2 מש"ח. הוא התקשר וזיהה את קולו של התובע, שאמר שהוא עוזר למוכר למכור את הדירה, ויש טעות במחיר. הנתבע אמר לתובע שהדירה היא בת 6 חדרים בלבד, והתובע הודה שהכוונה שניתן להוסיף חדר שביעי.

הנתבע אמר בביה"ד שהוא חשש שהתובע ידרוש ממנו דמי תיווך ולכן מיהר להתקשר למוכר עצמו.

23:13 – אשתו של הנתבע התקשרה למוכר, במהלך השיחות שהתנהלו על פני חצי שעה עם הפסקות הסכימו הנתבעים לשלם 2.15 מש"ח והמוכר הסכים למכור במחיר 2.175 מש"ח.

לדברי הנתבע בשלב זה היה ברור שהפער קטן מאד והעסקה עומדת להיסגר.

למחרת התקשרה אשתו של הנתבע לתובע וביקשה לראות את הדירה, כיון שהמפתח היה אצלו. היה אמרה שאין צורך שהוא יבוא איתה אולם הוא אמר: "אני שמח לעזור לכם בכל מה שצריך".

בהמשך גם הנתבע עצמו לקח את המפתח מהתובע כדי לראות הדירה, כאשר החזיר את המפתח הוא אמר שאין בכוונתו לשלם דמי תיווך, והתובע קיבל זאת ואמר שהוא יקבל דמי תיווך מהמוכר בלבד. כעבור זמן קצר נסגרה עסקה במחיר 2.175 מש"ח.

התובע החל לדרוש כסף עבור התיווך וכך הם הגיעו לבית הדין.

הנתבע סבור שהוא פטור מכמה סיבות:

הוא ראה את הדירה בעבר, והוא הציע מחיר לבעלת הדירה כמה שעות לפני שפורסמה מודעה ע"י התובע באינטרנט, ובכך פתח במו"מ.

הוא סיכם עם המוכר על המחיר (2.175 מש"ח) בטלפון לאחר שדיבר עם התובע פעם אחת ולפני שראה את הדירה שוב.

התובע מעולם לא אמר לו שהוא מתווך, ולא אמר כמה דמי תיווך הוא יגבה.

התובע לא החתים את הנתבע על הסכם תיווך כפי שדורש החוק.

התובע אף אמר לו במפורש שהוא יקבל את דמי התיווך מהמוכר בלבד.

הנתבע תובע הוצאות משפט: 1000 ש"ח עבור אבדן יום עבודה + 3500 ש"ח עבור הליווי של אחיו (שהוא דיין ומו"צ) במהלך הדיון.

ד.      עדותו של חבר התובע

התובע הזמין לבית הדין את חבר התובע לעדות, להלן עיקרי עדותו:

העד הוא חבר של התובע וישב איתו בליל ה- 16.06.13.

הוא שמע את התובע מדבר בטלפון עם דיבורית על מכירת דירה.

אורך השיחה היה דקה והוא לא זוכר היטב את תוכנה, ולא ידע בשעת מעשה עם מי דיבר התובע.

בתחילה אמר העד כי הדבר היחידי שהוא זוכר היה שהתובע אמר שהוא מתווך. בהמשך הוא חזר בו ואמר שהוא לא בטוח האם התובע אמר שהוא מתווך את הדירה או מתעסק במכירתה.

ה.      מכתבי בני הזוג המוכרים

שני הצדדים הסכימו בדיון שביה"ד יפנה לבני הזוג המוכרים כדי לקבל מהם עדות בכתב, וכך נעשה. להלן מה שכתבו בני הזוג (מועתק מתוך הדוא"ל ששלחו).

אשת המוכר כתבה כך לביה"ד:

זכור לי שעם הנתבעת דברתי ביום ראשון  ח' תמוז - 16/6/13- בשעות הצהריים  (שעה מדוייקת כאמור לא זכורה לי. נדמה לי בסביבות 15.00 או 16.00) - נעדכן בלנד כשנקבל. את הפירוט.

לגבי תוכן השיחה:  בעלי היה בקשר מתקדם ביותר עם הנתבעים מספר שבועות קודם. למעשה כמעט ומכרנו להם את הדירה. אלא שהתהליך נעצר כי הסתבר להם שהם לא יוכלו לעמוד במחיר שהוחלט. 

באותו היום שהנתבעת התקשרה (ח תמוז  16/6/13) - היא בקשה לחזור לשולחן הדיונים לגבי המחיר כי  הם מאוד אהבו את הדירה ולא רוצים לוותר. אולי בכל זאת נמצא מחיר שיתאים לשתי המשפחות. בקשתי ממנה שתתקשר לבעלי ששהה באותה עת בחו"ל. הם התקשרו לבעלי, שוחחו ולמחרת היא בקשה להראות את הדירה למי ממשפחתה.

המוכר כתב כך לבית הדין:

דומני כי אין לי אלא לשוב ולכתוב את דברי אשתי במיל הקודם. (אשר כלל לפי הבנתנו את התשובות לכל השאלות שנשאלנו שנינו)

לגבי שעת השיחה בתאריך ח' תמוז - 16/6/13- אנו רוצים מאוד לתת תשובה מדוייקת. לפיכך ביקשנו (אשתי ואני) מחברת התקשורת פירוט שיחות.- לצערנו  זה לוקח מספר ימים- ועדיין לא קבלנו מהם את הפירוט. בעז"ה נעדכן כשנקבל. 

לגבי תוכן השיחה- כאמור , שוחחנו על מציאת פתרון למחיר שיתאים לנתבעים ולנו. שהרי מספר שבועות קודם לכן הייתי בקשר הדוק ביותר עם הנתבעים לגבי מכירת הדירה. (הייתי אתם מספר פעמים בדירה, מסרתי להם תוכניות וטפסים שונים הקשורים לדירה ולרכישתה, שוחחנו ארוכות  וכו.) הסכמנו שהם הקונים תמורת סכום שנקבע. לאחר שקבענו - התברר לקונים שבכל זאת לא יוכלו לעמוד במחיר שנקבע.

כאשר הם התקשרו אלי לחו"ל - הם בקשו לשוב ולנסות למצוא מחיר שיתאים לשתי המשפחות. מאחר ומאוד אהבו את הדירה ולא רוצים לוותר עליה-  השבתי שאני מסכים לכך והמשא ומתן התחדש.

בית הדין לא ראה צורך להמתין לפירוט השיחות של המוכרים, כיון שדי היה בדבריהם כדי להשלים את התמונה.

ו.        נושאי הדיון

מעמדו ההלכתי של מתווך.

חיוב דמי תיווך על בסיס הסכם.

חיוב דמי תיווך על בסיס דין "נהנה"

הוצאות משפט

ז.        מעמדו ההלכתי של מתווך

מתווך זכאי לתשלום עבור הצלחת עבודתו ללא קשר למספר השעות שהשקיע בעבודה. על כן, מתווך הוא קבלן של מזמין השירות, כפי שעולה מדברי הרמ"א (חו"מ שלג, ה):

"שכר עצמו לזמן, יש לו דין פועל; אבל אם שכר עצמו ללמוד ספר או חצי ספר, יש לו דין קבלן".

חיוב בדמי תיווך יכול להיווצר או על ידי הסכם תקף בין הצדדים או מדין נהנה. נבחן את יישום שתי האפשרויות במקרה העומד לפנינו.

ח.      חיוב דמי תיווך על בסיס הסכם

במקרה הנדון התובע מודה:

שלא החתים את הנתבע על הסכם תיווך כתוב.

בשום שלב לא אמר כמה כסף הוא גובה עבור שירותי התיווך.

הדירה פורסמה בלוח יד 2 בחלק המודעות הפרטיות.

הויכוח בין הצדדים הוא האם התובע אמר שהוא מתווך. לראיה הביא התובע את חבירו העד, אולם, לא היה בעדותו די. ראשית העובדה שהעד לא זכר דבר למעט העובדה שהתובע אמר שהוא מתווך, מעלה חששות כבדים. מה גם שבהמשך העד חזר בו והודה שגם את הפרט הזה הוא איננו זוכר. לכך יש להוסיף שהעד כלל לא ידע עם מי דיבר התובע. אגב כך, בית הדין מעיר כי עדות לא-מדויקת היא מעשה חמור של העד ושל מי שהביא אותו.

ומכאן, שהסכם ברור לא נחתם, ואף לא הוצגה ראיה להסכם חלקי או בעל פה. נציין, שישנם מצבים בהם אף שאין הסכם מפורש מכח הנסיבות יש לקבוע שיש הסכם מכללא (ראו שו"ת הרשב"א חלק ד, סימן קכה). אך ברור שאין זה המצב בנדון דידן. 

לאור זאת, אנו קובעים כי לא הוכח בפנינו כי היה הסכם תיווך כלשהוא בין הצדדים.

ט.     חיוב דמי תיווך על בסיס דין "נהנה"

התובע טוען שהוא זכאי לתשלום עבור השירות שהעניק לנתבע מדין נהנה. לטענת התובע, השירות כלל את ניקוי הדירה ואת התיווך בין הצדדים. לכאורה יש ראיה לדבריו שיש לשלם עבור שירות גם ללא הסכם מראש, מדברי הרמ"א (חושן משפט סימן רסד סעיף ד):

"וכן כל אדם שעושה עם חבירו פעולה או טובה, לא יוכל לומר:  בחנם עשית עמדי הואיל ולא צויתיך, אלא צריך ליתן לו שכרו".

אולם, נראה שבמקרה כגון זה הנתבע פטור מהסיבות הבאות:

לגבי ניקוי הדירה יש לדחות את הדברים על הסף. ניקוי הדירה נעשה כשירות עבור המוכר ללא קשר לקונה זה או אחר. התובע אף קיבל תשלום נאה מהמוכר כך שאין מקום לדרוש תשלום נוסף מהקונה עבור הניקוי של הדירה.

לגבי התיווך בין הצדדים, כדי לחייב את הנתבע על התובע להוכיח שהוא גרם לנתבע תועלת ממונית שנהוג לשלם עליה. שהרי אם מדובר על שירות שלא מקובל לשלם עליו ולא נעשה הסכם בין הצדדים – הנהנה פטור (קצות החושן קכט, ט; הרב יוסף גולדברג, הלכות מתווכים פרק א, סעיף י).

למיטב הבנתנו התובע לא גרם תועלת לנתבע. כדי להבהיר זאת, נדון בכל אחד מהשלבים של הקשר בין הצדדים:

פרסום הדירה באתר יד 2 – לא תרם לחידוש הקשר בין הנתבע והמוכרים, כיון שהקשר חודש כמה שעות קודם לכן. מה גם שעל מידע זה לא ניתן לגבות תשלום. שהרי המחיר המבוקש היה מידע גלוי לכל.

שיחת הטלפון הראשונה בין התובע ונתבע ביום 16.06.13 בלילה – לכאורה קישרה בין המודעה לדירה של המוכר. אולם, כאמור, יתכן שגם ללא הקישור היה מתנהל מו"מ מוצלח בין הצדדים. זאת ועוד, מדובר על שיחה בת דקה אחת שבה ניתן מידע בסיסי בלבד שלא מסתבר שניתן לגבות עליו תשלום.

הצגת הדירה לנתבעים על ידי התובע – השערתו של התובע היתה שהנתבע ואשתו ויתרו על קניית הדירה שראו רק לאחר שהוא הראה להם את הדירה של המוכר. לא כך הם פני הדברים: הנתבעים ראו את הדירה כמה פעמים בעבר, וסיכמו עוד לפני שראו את הדירה עם המוכר על המחיר (נותר פער קטן, ששני הצדדים לא ראו בו מכשול להשלמת העסקה). אלא שכדי לראות את הדירה בפעם האחרונה היה עליהם לקבל את המפתח שהיה בידיו של התובע. שני הצדדים מסכימים כי הנתבע ואשתו בקשו את המפתח ואמרו שאין צורך בליווי של התובע, אולם, התובע התעקש ללוות את אשתו של הנתבע. לאור כל זאת, לא נראה שפעולתו זו של התובע תרמה לסגירת העסקה.

באופן כללי, תחושתו של התובע כי הוא שהביא לסגירת העסקה מוסברת בכך שהוא לא היה מודע למו"מ הישיר שהתנהל בין הנתבעים לבין המוכר במקביל לקשר איתו.

נמצא לסיכום, שפעולותיו של התובע, לא תרמו לנתבע.

לכך יש להוסיף כי אכן חוק המתווכים קובע שללא הסכם תיווך לא יגבה מתווך דמי תיווך. בפסקי הדין שנתנו בעניין נקבע כי יש מקום להחיל את הוראת החוק בנסיבות שונות, בעיקר במצבים בהם יש חוסר בהירות לגבי תרומתו של המתווך, או אף לגבי הבנת הנתבע שהוא יצטרך לשלם דמי תיווך (ראו פס"ד רשת בתי הדין "ארץ חמדה – גזית"[1]). ברם בנידון שלפנינו הנתבע לא נהנה כלל מפעולות התובע ולכן לא היה צורך לבית הדין לברר אם ראוי ליישם את הוראת החוק כדי לפטור את הנתבע מתשלום.

עם זאת אילו היה התובע מקפיד על הוראות החוק היה מונע מעצמו ומהנתבע עגמת נפש והיה מבין מייד שהנתבע כלל אינו דורש את שירותיו. ואכן, ראוי שכך ינהג בעתיד ויחתים את לקוחותיו על הסכם.

בשולי הדברים יש להוסיף כי הנתבע טוען כי התובע מחל על תשלום דמי תיווך בשיחה שהיתה ביניהם לאחר שהנתבע ראה את הדירה, ואילו התובע מכחיש זאת (אילו היתה לנתבע ראיה ברורה בוודאי שהיה בכך כדי לפטור אותו, פת"ש אה"ע נ, טז).

י.        הוצאות משפט

תביעת הנתבע לקבלת החזר הוצאות משפט נדחית:

הוצאות משפטיות - לא מדובר בתביעה קנטרנית. לתובע היה מידע חלקי על פיו היה מקום להגיש את התביעה. מעבר לכך, גובה ההוצאות שדורש הנתבע איננו סביר ביחס למקרה הנדון.

אגרת בית הדין - הנתבע ישלם לתובע חצי מאגרת בית הדין. ככלל, על שני הצדדים להתחלק בתשלום אגרת בית הדין, משום שמדובר בהוצאות בית הדין המוטלות על פי ההלכה על שני הצדדים (שו"ע חו"מ סימן יג, ג ; פד"ר ו, עמו' 84). זאת למעט מקרים של תביעת סרק, או שהנתבע נהג שלא כדין. בנדון דידן, הנתבע הודה שהוא חשש שהתובע מתווך כבר בשיחה הראשונה, אולם, הבהיר שאין בכוונתו לשלם דמי תיווך רק כעבור מספר ימים. ומכאן, שההנחה של התובע שהוא זכאי לתשלום היתה –  היתה לא לגמרי בלתי-סבירה ולא מדובר בתביעת סרק.

יא.   החלטה

הנתבע ישלם לתובע 250 ש"ח תוך 30 יום.

פסק דין ניתן ביום ‏‏‏‏ו' חשון תשע"ד, ‏10 אוקטובר 2013.

בזאת באנו על החתום

______________

הרב יהונתן בלס, אב"ד

______________

הרב עדו רכניץ

[1] ראו בקישורים הבאים:

http://eretzhemdah.org/Data/UploadedFiles/SitePages/731-sFileRedir.pdf

http://eretzhemdah.org/Data/UploadedFiles/SitePages/732-sFileRedir.pdf

אך ראו גם http://eretzhemdah.org/Data/UploadedFiles/SitePages/705-sFileRedir.pdf הערה 4.