בס"ד, ג' תשרי תשפ"ג

28 בספטמבר 2022

 תיק מס' 82073

פסק דין 

בעניין שבין

התובעים

לבין 

הנתבעת

רקע 

בתאריך 30/10/13 נחתם הסכם מכר על זכות ליחידת דיור בפרויקט במודיעין עילית בין חברת *** (להלן "הנתבעת") לבין משפחה מירושלים (להלן "הרוכשים").

בהסכם המכר הסטנדרטי של הנתבעת נכתב: "והואיל והקונה מעוניין לרכוש זכות ליחידת קרקע לבניית יחידת דיור אחת _______ אשר יוקם על אחד מהמגרשים (להלן "היחידה")". בהסכם המכר עליו חתומים הרוכשים נוספה בכתב יד המילה "גינה" מעל הקו שלאחר המילה אחת.

בסעיף 4 א לאותו הסכם נכתב: "בגין כל יחידת קרקע לבניית יחידת דיור אחת ישלם הקונה למוכר סך השווה ל 270,000 ₪."

בסעיף 7 לאותו הסכם נכתב: "ידוע לקונה והוא מסכים לכך כי הזכויות הנרכשות במסגרת הסכם זה הינן הזכויות בקרקע לבניית יחידת הדיור בלבד וכי כל הזכויות הנותרות, לרבות גגות, חצרות וגינות בין שקיימות ובין שייוצרו כתוצאה משינוי תב"ע ו/או כל פעולה תכנונית ו/או משפטית אחרת וכל זכות במגרשים ו/או בפרוייקט שמעבר לזכות הנרכשת עפ"י הסכם זה, שייכות אך ורק למוכר ואין לרוכש כל זכות בהם, מלבד אם מצויין אחרת בחוזה".

הסכם המכר נעשה במסגרת קבוצת רכישה, כאשר מארגני הקבוצה הם אלו שהחתימו את הרוכשים על ההסכמים והעבירו אותם אח"כ במרוכז לחתימת הנתבעת.

בהמשך לחתימה על הסכם המכר העבירו הרוכשים את התשלומים הנדרשים בהתאם להסכם לידי חברת הניהול המבצעת, והיא זאת שהעבירה את הכספים לידי הנתבעת. בהמשך דרשה הנתבעת מהרוכשים להוסיף עוד 70.000 ₪ עבור הצמדת הגינה.

בתאריך 9/12/18 חתמו הרוכשים הסכם המחאת זכויות עם (להלן "התובעים" / "התובע") בו העבירו הרוכשים לתובעים את זכויותיהם בפרויקט "בכפוף לתשלום יתרת התמורה לבעלת הקרקע עבור הקרקע, בסך 158,800 ₪." מוסכם כי סכום זה כולל תוספת של 70,000 ₪ עבור הצמדת הגינה, מעבר לסך 270,000 ₪ המופיע בחוזה המכר. סכום זה (158,800 ₪) הועבר ע"י התובעים לחברת הניהול והוא הועבר לאחר מכן לנתבעת.

בהסכם המחאת הזכויות הצהירו הרוכשים כי בהתאם לחוזה עם הנתבעת, הרי שהתובעים זכאים להרשם כבעלי הזכויות ביחידת דיור + גינה בפרויקט.

בסעיף 5 להסכם המחאת הזכויות נכתב כי המוכר מתחייב להמציא לתובעים בתוך חודש ימים אישור זכויות על שמו מטעם הנתבעת, לפיו ליחידת הקרקע מוצמדת גינה, והיא רשומה ע"ש המוכר ללא שעבודים. בתאריך 13/2/2020 אכן הומצא אישור כזה.

בתאריך 2/4/19 הוציאה הנתבעת מסמך אישור זכויות על פיו הרוכשים חייבים להם סך של 158,800 ₪ על פי הסכם המכר, וכי צד ג' הרוכש את זכויות הרוכשים "מתחייב בכל ההתחייבויות הכלולות בהסכם המכר, שטרם שולמו או בוצעו ע"י הרוכשים". בתחתית מכתב זה מופיע הצהרה חתומה של התובע בה נכתב שהוא מצהיר "כי חתימתנו על מכתב זה כמוה כחתימה על הסכם המכר ישירות מול החברה, והסכם המכר ומכתב זה מחייבים אותנו לכל דבר ועניין".

בתאריך 14/4/19 כתב מר י', מנהל תיקי לקוחות בחברת הניהול לתובע, בעקבות פנייתו, כי כל הרכישות של הקרקע בפרויקט הינם בסכום של 270,000 ₪ וזה על דירות ללא גינה, ולכן לא ניתן להוכיח מהסכם המכר שהמחיר ששולם כולל את הגינה.

טענות התובע

לטענת התובע, בהסכם המכר שבין הנתבעת לבין הרוכשים נמכרה הזכות ליחידת קרקע לבניית יחידת דיור אחת + גינה, והכל בתמורה ל-270,000 ₪. הוא מסתמך על תוספת המילה "גינה" בהסכם המכר, ועל סעיף 7 באותו הסכם אשר בסופו מופיעות המילים "מלבד אם מצויין אחרת בחוזה". לטענת התובע, תוספת המילה גינה מקיימת את התנאי של "מצויין אחרת בחוזה".

התובע מודה שהסכום של 158,800 ₪ אותו התחייב לשלם בהסכם המחאת הזכויות עם הרוכשים כולל תוספת של 70,000 ₪ עבור הצמדת הגינה. אלא שלטענתו התחייבות זו נעשתה רק כדי לרצות את הרוכשים אשר לא רצו להתנהל בהליכים משפטיים מול הנתבעת. אולם אין בכך הודאה או התחייבות ממשית על תשלום סך 70,000 ₪ לנתבעת. לטענתו, הנתבעת מחויבת להצמיד את הגינה בלא לדרוש תוספת תשלום כלשהי.

בעניין חתימתו של התובע על מסמך אישור הזכויות כלפי הנתבעת, טוען התובע כי מסמך זה אינו עומד בפני עצמו אלא הוא כפוף להסכם המכר המקורי, על פיו הצמדת הגינה כלולה בסכום של 270,000 ₪. לפיכך אם נמצאה סתירה בין שני המסמכים, הרי שהסכם המכר גובר ומכריע.

בעניין מכתבו של מר י', טוען התובע כי העובדה שסכום זה מופיע בהסכמים אחרים על דירות ללא גינה, אינו מהווה "אומדנא דמוכח" ביחס לתמורה בהסכם עם הרוכשים, בכדי להוכיח שגם היא אינה כוללת את הגינה. על כן יש ללכת אחר הכתוב במפורש בהסכם זה, שלטענתו כולל במפורש גם את הגינה ללא תוספת תשלום.

התובע מבקש לחייב את הנתבעת להשיב את הסכום של 70,000 ₪ שלטענתו שולמו לה ביתר על ידי חברת הניהול.

בנוסף הוא מבקש לחייב את הנתבעת בנזקים ישירים שנגרמו לו לטענתו בגלל תשלום היתר בסכום של 20,000 ₪.

לחילופין מבקש התובע להורות על קיזוז סכומים אלו מתשלומים נוספים שדורשת ממנו הנתבעת עבור תשלומי מע"מ, שכר טרחה, חריגים בעבודות הפיתוח ועוד, כמפורט במכתב שנשלח אליהם ע"י הנתבעת בתאריך 29/9/21.

טענות הנתבעת

מנגד טוענת הנתבעת כי היא הסכימה למכור לרוכשים את הזכות בקרקע בתנאי שתשלם תוספת עבור הגינה, ובכל מקרה כאשר התובע נכנס לנעליהם של הרוכשים הוא קיבל עליו בחתימתו את דרישת החברה והתחייב כלפיה לשלם את יתרת החוב הכולל גם 70,000 ₪ עבור הגינה.

בעניין הסכם המכר שבין הנתבעת לבין הרוכשים, טוענת הנתבעת כי היא לא הוסיפה את המילה "גינה" בחוזה, שהרי, כאמור לעיל, החתמת הרוכשים נעשתה באמצעות מנהלי קבוצת הרכישה, ואכן לא מופיעה חתימתה של הנתבעת לצד תוספת זו. אף אם היתה מודעת להוספת המילה – אין בכך כדי להוות ראיה לכך שהחברה הסכימה להצמדת הגינה ללא תוספת תשלום, שכן יתכן שהיא מתארת רק את השיבוץ של הרוכש ביחידת גינה על ידי מארגני הקבוצה שלו.

בנוסף טוענת הנתבעת לחוסר תום לב מצד התובע באשר הוא מודה כי חתם על התחייבות לשלם סך של 158.800 ₪ בלא שהיתה לו כוונה לשלם זאת. כמו כן טוענת הנתבעת להתיישנות ושיהוי באשר מדובר בסעיף בחוזה שנחתם באוקטובר 2013, וקיים קושי ראייתי אמיתי להוכיח מה הפרשנות הנכונה שלו. אילו הנתבעת היתה יודעת כי התובעים כופרים בחוב בסך 70.000 ₪, היא היתה מכלכלת את צעדיה באופן שונה, כגון שהיתה מעכבת את העברת הזכויות.

כמו כן טענה הנתבעת לוויתור הן מצידם של הרוכשים והן מצידם של התובעים, שהודו במסגרת הסכם המחאת הזכויות שנחתם ביניהם, בקיומו של החוב בסך 70,000 ₪, הכלול בסכום של 158,800 ₪ המוזכר שם במפורש. 

על כן מבקשת הנתבעת לדחות על הסף את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות הנתבעת ובשכ"ט עו"ד.

נושאי הדיון

שתי שאלות עיקריות עומדות לדיון: א. האם הסכם המכר שבין הנתבעת לבין הרוכשים קובע שהתמורה בסך 270,000 ₪ כוללת גם את הגינה המוצמדת.

ב. האם בחתימתו של התובע על מסמך אישור הזכויות יש משום ויתור, הודאה או התחייבות על תשלום 70,000 ₪ תמורת הגינה, גם אם הדבר אינו מחויב על פי הסכם המכר.

פרשנות הסכם המכר

היות והתובע מבקש לקבל את הסכום שנמצא בידי הנתבעת, וכן לקבל את הגינה שנמצאת בחזקתה, הרי שהוא נחשב למוציא מחבירו, ולכן עליו נטל הראיה. לדעת בית הדין, כתיבת המילה "גינה" איננה ראיה מספקת כדי להוציא ממון מחזקתו. לפיכך יש לדחות את טענתו של התובע, כי הוספת המילה "גינה" בהסכם המכר מהווה קביעה מפורשת שהזכויות הנרכשות במסגרת התמורה הנקובה בהסכם כוללות גם את הגינה. וזאת משום, שניתן בהחלט לקבל את ההסבר של הנתבעת, כי הוספת המילה "גינה" נועדה רק לציין את מיקום היחידה אותה יקבלו הרוכשים, אך לא נועדה לציין שגם הגינה כלולה בתמורה הנקובה בהסכם. 

יתירה מזאת, אם הוספת המילה "גינה" נועדה להקנות לרוכשים זכות נוספת, מעבר ליחידת הדיור, אין ספק שהיתה נדרשת חתימת הצדדים ליד מילה זו, וכפי שהוסיפו הצדדים את חתימתם ליד הסכומים המופיעים בסעיף התמורה. אין זה סביר כלל שהנתבעת הסכימה להחריג הסכם זה מהכלל המופיע בסעיף 7 - על פיו ההסכם אינו כולל גינה – בלא שנדרשה לחתום במקום המתאים כדי לאשר את הסכמתה זו.

זאת ועוד, ניתן לראות בסעיף בהסכם המחאת הזכויות שבין הרוכשים לבין התובעים, הקובע כי התובע חייב לשלם לנתבעת סכום הכולל גם תוספות של 70,000 ₪ עבור הגינה, משום הודאה של הרוכשים שאכן הם היו חייבים סכום זה לנתבעת. אילו היו סבורים שאינם חייבים, היו מוסיפה סעיף הסתייגות בהסכם, על פיו אין בסעיף זה משום הודאה בקיומו של החוב; או, לחילופין, היו מצרפים נספח בו היה נכתב כי להבנתם תביעת סכום זה ע"י הנתבעת בטעות יסודה. כיון שהרוכשים לא כתבו הסתייגות מפורשת, הרי שגם אילו היה התובע צודק בפרשנותו להסכם המכר של הרוכשים עם הנתבעת, אין בכך די כדי לקבל את טענתו משום ששני הצדדים להסכם זה– הנתבעת והרוכשים – הבינו את החוזה כפי שהבינה אותו הנתבעת. במקרה כזה, גוברת כוונת הצדדים על לשון החוזה (חוקי התורה: פרשנות הסכמי ממון, סעיף 3). 

ההסבר של הנתבעת, כי הוספת המילה "גינה" נועדה רק לציין את מיקום היחידה, שקול לכל הפחות להסברו של התובע, ואף נראה מסתבר יותר. 

לסיכום: אין בהסכם ראייה כי הנתבעת הסכימה על מכירת הגינה ללא תמורה נוספת.

חתימת התובע על מסמך אישור הזכויות

אין ספק, ואף התובע ציין זאת במפורש, כי אילו התובע לא היה חותם על מסמך אישור הזכויות, לא היתה הנתבעת נותנת לו מסמך זה. אלא שאף שהתובע מציין עובדה זאת לזכותו, שהנתבעת אילצה אותו לחתום על המסמך אף שאינו מודה בתוכנו, לדעת בית הדין, עובדה זו עומדת לחובתו.

היות שברור לכל, שהתחייבות הנתבעת במסמך זה ניתנה על דעת כך שהתובע ישלם את התוספות עבור הגינה, הרי שהתובע מנוע עכשיו מלטעון שחתימה זו אינה מחייבת אותו.

על כן, גם אם לא נראה את החתימה כמחילה או כוויתור, הרי שהיא מחייבת את התובע משום שהיא היוותה תנאי, כאמור, לקבלת אישור הזכויות.

אמנם מצאנו במספר מקרים שיכול אדם לומר "משטה אני בך", ולחזור בו מהתחייבות לשלם לאחר שכבר קיבל את התמורה. אך כל זה כאשר אין למקבל הפסד ממון, וכן שדרישת התשלום היתה מוגזמת, וכל עוד המתחייב לא שילם בפועל. (ראו: שולחן ערוך ורמ"א, חושן משפט, סי' רסד, סעיפים ו-ח). שלוש התנאים הללו לא מתקיימים בנידון דידן.

כמו כן, יודגש שעל פי ההסכם בין הרוכשים לבין התובע, נכנס התובע לנעליהם של הרוכשים רק לאחר המצאת אישור הזכויות. ונמצא אם כן, שאילו היתה הנתבעת מסרבת להמציא את אישור הזכויות, לא היתה לתובע כל טענה נגדה, באשר הוא לא צד להסכם עימה, והדיון היה צריך להתנהל מול הרוכשים. 

העולה מכאן, שכלפי התובע היתה הנתבעת רשאית להעלות כל דרישה שתחפוץ כתנאי להמצאת אישור הזכויות. וממילא הסכמתו של התובע לתנאים שהעלתה, מחייבת אותו.

בית הדין דוחה גם את טענת התובע, כי מסמך אישור הזכויות אינו יכול לסתור את המפורש בחוזה. וזאת משום, כי מסתבר יותר שהנכתב בחוזה אינו סותר כלל את מסמך אישור הזכויות, כדלעיל בפרק ו.

לסיכום: חתימת התובע על הסכם אישור הזכויות, מחייבת אותו בתשלום 70א' ₪ לנתבעת. 

לפיכך יש לדחות את התביעה, והנתבעת רשאית להחזיק את מלוא הסכום ששולם בחזקתה. 

.

הוצאות בעל דין

בעניין בקשת הנתבעת לחייב את התובע בהוצאות ובשכ"ט עו"ד, נראה שאין מקום להטיל חיוב זה על התובע.

מבואר בראשונים, שמי שמתחייב בדין אינו משלם לכשנגדו הוצאותיו (תוס' סנהדרין לא ע"ב, רא"ש סנהדרין ג, מ) וכן נפסק בשולחן ערוך (חו"מ סי' יד סע' ה), ובהתאם לכך במדיניות ההלכתית של בית הדין 'ארץ חמדה גזית': חיוב בהוצאות משפט, סעיף 3 

רק כאשר מתברר שמדובר בתביעה קנטרנית גרידא שמטרתה לגרום נזק לצד השני, יש מקום להטיל חיוב הוצאות מדין גרמי (החמור יותר מדין גרמא), וכפי שנקבע במדיניות ההלכתית, שם, סעיף 4ב אך כאשר לא היתה כוונה להזיק או בשוגג – יש לפטור מחיוב בדין גרמי, כמבואר בש"ך (חו"מ סימן שפו, א). בנידון דידן מתרשם בית הדין כי התביעה הוגשה בתום לב, ובמצב כזה אין לחייב בהוצאות.

אמנם מכח הסכם הבוררות עליו חתמו הצדדים, רשאי בית הדין לחייב כפשרה גם במקרים של גרמא בלבד (סעיף 6 להסכם הבוררות), וכן להטיל חיוב הוצאות בגין תביעה ברשלנות (מדיניות הלכתית שם, סעיף 4ד). 

אך בנידון דידן מתרשם בית הדין כי התביעה הוגשה בתום לב, ובמצב כזה מדיניות בית הדין שלא לחייב בהוצאות (מדיניות בית הדין בעניין הוצאות משפט, סעיף 4ב). בענין זה יש לציין שהתובע הציג בפני בית הדין את מכלול הראיות שהיו ברשותו – כולל כאלו שיש בהם בכדי לפגוע בתביעתו. ועל כן לא יהיה נכון בנסיבות העניין לחרוג מן ההלכה הפסוקה ולהטיל עליו חיוב כמזיק בגרמא.

הוצאות בית הדין

במצב בו שני הצדדים נהגו כראוי, מדיניות בית הדין (שם, סעיף 2) היא לחלק את האגרה בשווה בין הצדדים. אולם, במקרה זה אנו סבורים כי היתה מידה של רשלנות מצד התובע בהגשת תביעה זו, ולכן הנתבעת לא תחויב בהוצאות בית הדין. 

לדעת רוב הדיינים יש להבחין בין ההימנעות מהטלת תשלום הוצאות על התובע לבין הטלת מלא תשלום אגרת בית הדין, וזאת מכמה טעמים:

א. אגרת בית הדין כבר שולמה במלואה ע"י התובע וא"כ השאלה העומדת לדיון היא האם להוציא ממון מן הנתבעת. לעומת זאת, בחיוב הוצאות מדובר בהוצאות שהוציאה כבר הנתבעת והשאלה היא האם להוציא ממון מן התובע.

על כן ביחס לחיוב ההוצאות אנחנו סבורים שהיות שיש להניח שהתביעה הוגשה בתום לב ולא ברשלנות – אין מקום להטיל על התובע חיוב בתשלומי גרמא, אולם ביחס לאגרת בית הדין די בספק כלשהו שמא בכ"ז מדובר ברשלנות ובחוסר תום לב כדי שלא להוציא ממון מן הנתבעת.

ב. הרעיון העומד מאחרי שותפות התובע והנתבע באגרת בית הדין הוא שיש לשניהם אינטרס לברר את הדין. אולם בנידון דידן מדובר לדעת הנתבעת בתביעה המשוללת כל יסוד, ואשר על כן הנתבעת כלל לא רואה צורך לברר אותה בפני בית הדין, ומשום כך רק על התובע, שהוא זה שהיה מעוניין בדיון, לשאת בהוצאות.

ג. ביחס לחיוב הוצאות של הנתבעת, יכול התובע לטעון כי כל מה שהוציאה היה על דעת עצמה, ומבחינתו של התובע לא היתה הנתבעת מחוייבת להוציא זאת. לעומת זאת אגרת בית הדין הוא תשלום שהצדדים חייבים לשלם אם רוצים לקיים את הדיון, וע"כ אף אם הנתבעת היתה משלמת כבר את אגרת בית הדין היה מקום להטיל על התובע להשיב לה הוצאה זו, משום שמדובר בהוצאה שנגרמה באופן ישיר ע"י התובע, וא"כ כל שכן שכאשר הנתבעת היא מוחזקת אין מקום לחייבה לשלם עבור זה.

לדעת מיעוט הדיינים, אין לחייב את התובע במלוא הוצאות בית הדין, כי אין להגדיר תביעה זו כרשלנות מצידו של התובע, משום שהתובע שכר את שירותיו של טו"ר, המומחה לתביעות בבית הדין, שביסס ונימק באריכות את טענתו של התובע, לפיכך יש לחלק את אגרת בית הדין בשווה בין הצדדים.

החלטה

התביעה של התובעים נגד הנתבעת – נדחית.

אין צו להוצאות.

הנתבעת פטורה מלהשתתף בעלות אגרת בית הדין ששולמה במלואה ע"י התובע.

ניתן לערער על פסק דין זה עד לתאריך ח' חשוון תשפ"ג, 02 בנובמבר 2022.

פסק הדין ניתן בתאריך ג' תשרי תשפ"ג, 28 בספטמבר 2022

בזאת באנו על החתום

_______________

הרב מאיר שקדי

_______________

הרב שלמה אישון, אב"ד

_______________

הרב אבישי קולין