בס"ד, כ"ט בחשון תשפ"ד

13 בנובמבר 2023

תיק מס' 81059-1

פסק דין חלקי

בעניין שבין

התובעים והנתבעים שכנגד

תובע 1

תובעת 2

שניהם באמצעות ב"כ ***

לבין

הנתבעים והתובעים שכנגד

נתבע 1

נתבעת 2

שניהם באמצעות ב"כ ***

רקע

הצדדים הנם שכנים בבית משותף ברח' *** בלוד (להלן: "הבניין"). בבניין יש 12 משפחות בשתי כניסות, כאשר בכניסה השמאלית בה גרים הצדדים, מתגוררים 6 משפחות, 3 משפחות בכל עמודה. הבניין המקורי היה בן 3 קומות – התובעים מתגוררים בקומה העליונה, הנתבעים בקומת הקרקע, ובאמצע גר מר א'.

הדירות בבעלות הצדדים כבר שנים רבות, שכן גם התובעים וגם הנתבעים מתגוררים בדירות שהיו שייכות בעבר להוריהם. הורי התובעת רכשו את הדירה בשנת 1980, והורי הנתבע רכשו את הדירה בשנת 1967.

בין הצדדים התגלעו כמה מחלוקות, הנובעות כולן מיחסי שכנות עכורים, אשר הלכו והתדרדרו בשנים האחרונות. המחלוקת המרכזית בין הצדדים היא על הבעלות וזכויות השימוש בחצר הבניין (להלן "החצר"). בנוסף, ישנן מחלוקות נוספות הנוגעות ליחסי השכנים היום-יומיים בין הצדדים, כגון הפעלת מכבסת המגבות בבית התובעים; הפעלת גן ילדים בבית התובעים, ועוד. כמו כן ישנן תביעות ממוניות שונות שהצדדים הגישו.

בגלל ריבוי המחלוקות נקיים דיון בכל תביעה בנפרד, מיד ובסמוך לפירוט טענות הצדדים. בשלב הראשון נדון בסעיפי התביעה המרכזיים, ולאחר מכן נדון בתביעה הנגדית.

טענות הצדדים בעניין חצר הבניין

לפני שנפרוס את טענות התובעים, נעיר על דרך כתיבת הסיכומים על ידי ב"כ התובעים. דרך הכתיבה לא נעשתה בצורה מכבדת. בעוד שצד אחד נקרא 'תובעים', הצד השני כונה בשם המשפחה. בלי להעלות תהייה בדבר מטרת הבחירה לנהוג בדרך זאת נאמר באופן ברור שלא זוהי דרך הישר בכתיבה מכובדת של סיכומי טענות.

טענת התובעים

החצר נמצאת במפלס שבו גרים הנתבעים. לפני כ-11 שנים הנתבעים בנו יחידת דיור, ולפני כארבע וחמש שנים הנתבעים בנו פרגולה בחצר הקדמית (להלן: החצר המזרחית) וכן בחצר האחורית (להלן: החצר המערבית). התובעים טוענים שהם מחו בפני הנתבעים על כך, כי מדובר בחצר משותפת. לטענתם הם לא מחו בפני עדים אלא רק בפני התובעים. כמו כן הם שלחו מכתבי מחאה. לאור זאת התובעים מבקשים לקבל אפשרות שימוש בחצר שתחולק בצורה שווה בין השכנים.

התובעים טוענים שהנתבעים דוחקים אותם מהחצר המשותפת, אשר רשומה בטאבו כרכוש משותף של כל השכנים, ונוהגים בה מנהג בעלים. התובעים מבקשים שבית הדין יורה לנתבעים לאפשר להם להשתמש בחצר ויאפשרו גישה למחסן שאותו הניחו בעבר, וכן שהנתבעים יאפשרו להם להניח מחסן נוסף בחצר.

התובעים בכתב התביעה ביקשו: "התביעה היא פינוי שכן מהשתלטות על רכוש משותף, ובקשה למתן החלטה שהשטח שייך לכלל השכנים". במהלך הדיון השני בבית הדין הוגדרה התביעה כך: "אנחנו רוצים שוויון בשימוש בשטח. חלוקה שווה". בכתב הסיכומים התובעים הוסיפו, שהם מבקשים מבית הדין שיורה "על הריסת כל הבנוי בחצר המשותפת, לרבות יח"ד והפרגולות בתוך סד מועדים קצוב, וכן ליתן החלטה ברורה כי כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר בחצר ללא צורך בהסכמת הנתבעים".

לדברי התובעים החצר הייתה ועודנה משותפת, והם מעולם לא ויתרו או הקנו חלקים ממנה לנתבעים, למעט חלקי החצר שעליהם נבנו הרחבות לדירת הנתבעים. לטענתם במסגרת שיקום שכונות ניתן היתר של העירייה להרחיב את הדירות העליונות על חשבון הגג, והדירות התחתונות הרחיבו לצדדים.

לדידם, הרישום בטאבו הוא ראייה שאין בלתה, ושם רשומה החצר כמשותפת לכל הדיירים. בנוסף, במהלך השנים הם מחו בנתבעים מספר פעמים על ההשתלטות על החצר, ולטענתם כך עשה גם השכן בקומה השנייה.

טענת הנתבעים

הנתבעים טענו, שהחצר שייכת להם בבלעדיות, וזאת למרות שברישומי הטאבו מופיעה החצר כחצר משותפת. בעבר הם איפשרו לתובעים להניח את המחסן בחצר, אך זאת מטוב ליבם, ולא כי היו חייבים בכך. לטענתם, התובעים הגדישו את הסאה בהתנהגויות שונות הפוגעות בשאר השכנים ובפרט בנתבעים, וכעת הנתבעים אינם מעוניינים להרשות לתובעים להניח כל מחסן בחצר. הנתבעים ציינו, שעד לפני שנים ספורות היחסים בין השכנים היו טובים, והתובעים לא מחו בהם על השימוש שהם עושים בחצר, ואף ברכו אותם כשבנו את הפרגולה בחצר.

הנתבעים טוענים שהחצר שלהם, ותולים זאת במספר נימוקים:

בשנת 1971 הייתה הסכמה בין בעלי הדירות בבניין, שבעלי דירת הקרקע יקבלו את החצר, ובעלי הדירה העליונה יקבלו את הגג וכן מרפסת. הסכם כזה נעשה בין אביו של הנתבע (שקיבל את הזכויות בחצר), לבין בעל הדירה מר ד' שלימים (בשנת 1980) מכר את דירתו להורי התובעת (שקיבל את הזכויות בגג), ובין בעל הדירה האמצעית מר ג' (שקיבל פיצוי כספי). לימים מכר מר ג' את דירתו למר ב', והוא מכרה לאביו של מר א'. לטענת הנתבע, הסכם זה הועלה על הכתב, אך ברבות הימים (בסביבות שנת 1988, בשנה בה הנתבעים החלו לגור בדירה במקום אביו של הנתבע) - ההסכם נזרק יחד עם מסמכים ותמונות אחרים. ההסכם לא נרשם בטאבו, שכן הייתה נאמנות של כבוד ויחסים טובים בין הנתבע לבין הורי התובעת, לכן הנתבע לא חשב שיש צורך לחדש את ההסכם שערך אביו.

על סמך ההסכם האמור, התובעים בנו קומה נוספת על הגג המשותף וכן בנו שתי מרפסות (נסגרו) כלפי החצר בצד מזרח ובצד מערב, ללא שנדרשו לשלם לנתבעים על השימוש. (לתובעים יש שלוש יחידות דיור, שצומצמו בהמשך לשתי יחידות). לא יעלה על הדעת שהנתבעים הסכימו לוותר בחינם על הזכויות שלהם בגג המשותף, אילו לא היה הסכם קודם בין הצדדים המחלק ביניהם את השטחים המשותפים.

במשך למעלה מ-50 שנה הנתבעים השתמשו בחצר ללא עוררים, ואף נהגו בה מנהג בעלים, כגון הקמת גדר מסביב לחצר, ושתילת עצים. כבר משנת 1970 אביו של הנתבע גידר את החצר בעצמו, שאר השכנים לא השתמשו בחצר, וכאשר השכנים רצו להיכנס אליה – הם היו מבקשים רשות ממשפחת הנתבעים. הנתבע טרח לשמור ולטפח את החצר. לדבריו במהלך השנים הוא השקיע מעל 200,000 ש"ח בגינה, ובכל פעם ששיפץ - התובעים איחלו לו בהצלחה.

שימוש במשך עשרות שנים מעניק להם את הזכות להשתמש בחצר בבלעדיות, הן מצד ההלכה, ולהבדיל, הן מצד החוק. מצד ההלכה – לפי הלכות שכנים, שכן שהחזיק בשימושים בחצר המשותפת זכה בהם. גם לפי החוק – כאשר אדם משתמש בקרקע במשך 30 שנה הוא זוכה ב"זיקת הנאה", וניתן אף לרשות זכות זו בטאבו (חוק המקרקעין סעיף 94 (א)).

הנתבעים הגישו לבית הדין מסמך שעוסק בהצבת המחסן הראשון מתאריך כ"ז בחשון תשע"ד, ובו התובעים חתומים על מסמך שבו נכתב: "אנו החתומים מטה מציבים מחסן אך ורק לצורך אחסון בלבד".

הסדר דומה קיים גם בבניינים הסמוכים, שהדיירים שגרים בקומה העליונה בנו קומה נוספת על הגג, ובתמורה הדיירים בקומות התחתונות הרחיבו את דירותיהם על החצר המשותפת. כך שגם בחצרות נוספים בכניסות של הבניין, החצר נמצאת בשימוש בלעדי של קומת הקרקע.

הנתבעים הביאו עדים שיאששו את טענתם, שהחצר שימשה אותם בבלעדיות במהלך השנים, ושהם הקימו את הגדר.

דיון מקדמי על תוספות הבנייה של שני הצדדים

בין הצדדים ישנה מחלוקת, האם בעבר נערך הסכם בין בעלי הדירות, לפיו הנתבעים יקבלו את זכות השימוש הבלעדית בחצר. אין ספק, כי לפי ההלכה ניתן להגיע להסכם מעין זה, ולהצמיד חלקים מן הרכוש המשותף לאחת הדירות.

בפתח הדברים צריך לומר, שלכל בניין יש זכויות בנייה ששוות כסף. בתוכנית בניין עיר (תב"ע) נקבע כמה אחוזי בנייה יש לכל בניין, והדיירים רשאים לבנות רק בהתאם לכך, וכפי שנקבע בסעיף 4א לתקנות התכנון והבניה: "השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום, במטרים רבועים, של השטחים המקורים בכל קומותיו". לכן אם למשל גודל המגרש הוא 100 מ"ר, ויש זכויות בנייה על 120% הרי שניתן לבנות רק 120 מ"ר. כל בנייה של אחד השכנים גורעת מאחוזי הבנייה, כך שפעמים רבות על הבונה לשלם תשלומי איזון לשאר השכנים בבניין, וכפי שנקבע בסעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין.

בסעיף 52 לחוק המקרקעין נקבע, שהדיירים נחשבים כשותפים בגג ובקרקע. כך שאין אפשרות לבנייה באופן חד צדדי בשטחים המשותפים ללא פיצוי כספי (או פיצוי בדרך אחרת).

התובעים מבקשים לחלוק את הזכויות בחצר, אך בהתאמה ניתן לומר שיש זכויות בנייה בגג ששוות הרבה מאוד כסף. כדי לסבר את האוזן נזכיר את תוכנית תמ"א 38, שבה הקבלן מחזק את יסודות הבניין, בונה חדרי ממ"ד לדיירי הבניין, משפץ את חדר המדרגות, וכל זה בתמורה לזכות בנייה על הגג. כלומר לזכויות הבנייה שבגג יש שווי כספי, שאף ניתן למוכרן ליזם חיצוני.

התובעים קיבלו את זכויות הבנייה בגג ובנו שם קומה נוספת (כעת הגג של הקומה הנוספת הינו גג משותף), כך שקיימת עליהם חובה לפצות את הנתבעים בדמי איזון או בפיצוי בדרך אחרת. אומנם התובעת ירשה את הזכויות הללו מהוריה שרכשו את הדירה מדייר קודם. במצב שכזה אנו אומרים שההורים רכשו את הזכויות וגם את החובות שהיו לבעל הדירה הקודם, וכדברי הגמ' (במסכת בבא מציעא דף טו עמוד ב): "מה מכר לו ראשון לשני - כל זכות שתבא לידו". כלומר הקונה רוכש גם את הזכויות אך גם את החובות שהיו למוכר.

עיינו עוד בדברי הגמרא (במסכת בבא בתרא דף ב עמוד ב) שכתבה: "כותל חצר שנפל - מחייבין אותו לבנות עד ד' אמות". השיטה מקובצת (שם) ביאר: "יש לומר דאתא לאשמועינן, דאפילו לא נתרצו הם מעיקרא כלל, (הקונים שלפנינו לא חתמו על הסכם), אלא הראשונים שבנאוהו, (המוכר הראשוני חתם על הסכם), כיון דהם באים מכחם - מחייבין אותם. ואפשר שלזה כוון רש"י ז"ל באמרו שכבר נתרצו הראשונים בכותל".

אם נקבל את דברי התובעים, שלא הייתה חלוקת זכויות בחצר, יצא שבמקביל הם לא פיצו את הנתבעים על הבנייה בגג ובהרחבות לצד מזרח ולצד מערב. עיינו בהודאת אבי התובעת בדיון השלישי, (פרוט' עמ' 2 שורות 32-33), הרב מבורך: האם נתתם תמורה לשאר הדיירים עבור הבניה? [אבי התובעת] - לא, ועיינו בדברי ב"כ התובעים (פרוט' דיון 5 עמ' 13 שורה 16) שהתייחס לגג כאל שטח פרטי של התובעים. כך שעדיין חלה עליהם חובה הלכתית לפצות בכסף או בכל צורה אחרת את הנתבעים. אם נקבל את דברי הנתבעים יצא שהצדדים בבניין חילקו את הזכויות בצורה הבאה: התובעים קיבלו את זכויות הבנייה בגג, והנתבעים קיבלו את הזכויות בחצר. לטענת הנתבע (פרוט' דיון רביעי עמ' 4 שורה 18) מר ג' (בעל הדירה האמצעית שבה גר כיום מר א') קיבל פיצוי כספי מאביו של הנתבע ומהדייר שבזמנו גר בדירת התובעים (מר ד').

הנתבעים לא הגישו כל הסכם, ואף אין רישום בטאבו שבו ניתן להוכיח את טענות הנתבעים, כך שגם אם נקבל את דברי התובעים, התוצאה של פסק הדין תהיה, שיש למנות שמאי (מטעם בית הדין) שיבחן את שווי כל שטחי הבנייה שהוסיפו התובעים מעבר לדירה המקורית, כולל שתי המרפסות השייכות לתובעים. במקביל נבקש לבחון את שווי שטח החצר שהנתבעים תפסו (למעט חלקם בחצר (1/12 מהחצר) ולמעט מקום המחסנים שנמצא בשימוש התובעים והשכן מהקומה השנייה), ולאחר קבלת תוצאות הבחינה, יהיה ניתן לדון בפערים ככל והם יהיו.

נדגיש שיתכנו שלוש אפשרויות:

השמאי יקבע ששווי הזכות שיש לנתבעים בחצר גדול משווי הזכות שיש לתובעים בגג ובמרפסות. המשמעות במצב שכזה תהיה, שהתובעים יהיו זכאים לקבל פיצוי על ההפרש בגין חלקם היחסי בחצר כפי שרשום בטאבו או את שוויו.

השמאי יקבע ששווי הזכות שיש לנתבעים בחצר הוא קטן מהזכות שיש לתובעים בגג ובמרפסות. המשמעות במצב שכזה תהיה, שהנתבעים יישארו עם החצר כמות שהיא, ובנוסף לכך התובעים יצטרכו לשלם לנתבעים דמי איזון על פי חישוב השמאי.

השמאי יקבע ששווי הזכות שיש לצדדים שווה. במצב שכזה בית הדין ישאיר את החלוקה כפי שהיא ללא התערבות נוספת.

נציין עוד לסעיף 71ג לחוק המקרקעין שבו נקבע: "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין". הפרשנות של בית משפט (בית משפט המחוזי בחיפה ע.א. 01/2819) לחוק היא, שדייר שהרחיב את דירתו - לא יכול להתנגד להרחבה זהה של שכנו.

בנקודה זו החוק תואם לאמור בהלכה, וכפי שמובא בשו"ת בית דוד (סימן צב): דייר שכבר הרחיב את דירתו לא יהיה רשאי להתנגד להרחבה זהה של שכנו, כי יש לראות זאת כמחילה הדדית, כלומר הדייר מהקומה למטה נתן את הסכמתו להרחבה בגג, בתנאי שהוא יקבל הרחבה תואמת בחצר.

לסיכום: מעיקר הדין כשם שהיו לתובעים זכויות בחצר הבניין המשותפת, כך היו לנתבעים זכויות בגג עליו בנו התובעים ובמרפסות שבנו.

האם בוצעה חלוקה של הזכויות?

בפרק זה נדון בשאלה האם בוצעה חלוקה של הזכויות? כבר בפתח הדברים נאמר, שעל פי רישום הזכויות הכתוב בטאבו, מגיע לתובעים בחצר רק חלק 1/12 של החצר (8.3% מכלל החצר וכנראה הכוונה 1/12 מכלל הבניין בו 12 יחידות דיור). כלומר גם אם נקבע שלא הייתה חלוקה של הזכויות בין השותפים, הרי שהתוצאה תהיה במידה ותתקבל ההסכמה הנדרשת לחלק את החצר שמגיע לתובעים רק 1/12 מהחצר, ובכל מקרה לא תתקבל תביעתם לפירוק מוחלט של שטח החצר, מאחר שהם בנו על הגג כאמור. במקרה כאן לא מדובר על תביעה ייצוגית, על הסכם הבוררות רק התובעים חתומים, ולא הצטרפו אליהם שאר השכנים. אדרבה השכן מהקומה האמצעית נשאל בדיון, האם הוא תובע את זכותו והוא ענה שלא.

עוד נעיר, כי ככל ונמצא שהשטחים שהתובעים קיבלו תואמים פחות או יותר את החלק שמגיע לתובעים בחצר - יתייתר הצורך בדיון זה, כי יש תוקף לחלוקה של השותפים שנעשתה דה-פקטו בשטח. אומנם, בכדי שפסק הדין יהיה שלם, ובכדי לנסות לצמצם את המחלוקות בין הצדדים ככל האפשר – נדון בשאלה זו.

השאלות העומדות במוקד הדיון הן: על מי מוטלת חובת הראייה שבוצעה חלוקה של הזכויות; מהו הסף הראייתי אותו יש לעבור; והאם מי מהצדדים עמד בסף זה והוכיח את טענותיו. הדיון שלפנינו יוכרע על פי דיני הראיות וטיב הראיות שהוגשו לבית הדין.

עדויות שנשמעו במהלך הדיונים

בדיון השלישי והרביעי בית הדין שמע מספר עדים. העד הראשון - אביה של התובעת העיד, שילדיו שיחקו בחצר ואף היה לו את המפתח לחצר. העד אישר שהוא זוכר שהנתבע עקר עץ והניח דשא סינטטי, העד אף שמח על כך. העד לא השתתף בתשלום הוצאות אלו. העד עוד אישר שהיה לו רכב גדול עם ספרים, אך הוא לא הניח את הספרים בחצר.

העד עוד העיד (דיון 3 עמוד 2 שורות 33-34): "היה הסכם בכל רחוב הזית להרחבה, שכל מי שגר בקומה העליונה - בונה קומה נוספת, והגג יהיה משותף לכולם, ושאר השכנים קיבלו רשות להרחיב למטה. והם לא הוציאו רישיון בפועל".

בית הדין סבור, כי עדות זו של מי שהיה בעברו הבעלים של הדירה בה כעת גרים התובעים - יכולה ללמד שנעשה הסכם בין דיירי הקומה העליונה ובין דיירי הקומה התחתונה על חלוקת זכויות, שדיירי הקומה העליונה יקבלו זכויות בנייה בגג הקומה השלישית (כאשר הגג החדש של הקומה הרביעית יהיה משותף לכולם), והנתבעים, בעלי הקומה התחתונה, יקבלו זכויות בחצר, אלא שהצדדים נחלקו בהיקף החלוקה. העד גם העיד שבעלי הזכויות לא רשמו את זכויותיהם. כלומר היה הסכם שמחלק את זכויות השותפים, אך ההסכם לא נרשם בטאבו.

העד השני – שהיה קרוב משפחה של הנתבע (אשתו ז"ל הייתה בת דודתו) העיד, שמעולם לא ראה את ילדי השכנים משחקים בחצר. לדבריו גם ילדי הנתבעים לא שיחקו בחצר. בחצר היו עצים ורכוש של הנתבע בלבד.

העד השלישי הגיע להעיד מטעם התובעים. העד התגורר בבניין בשכירות במשך שלוש שנים. לדבריו אם היו נופלים חפצים לחצר, הוא היה נכנס לקחתם בחזרה מבלי לבקש רשות. לדבריו לא היה צורך במפתח לחצר, כי השער לא היה נעול. אומנם הוא לא השתמש בחצר. העד זוכר שילדי הנתבע שיחקו בחצר, אך לא זכר זאת במדויק. לא ידע לענות למי לדעתו שייכת החצר.

העד הרביעי הגיע להעיד מטעם התובעים. העד התגורר לפני כעשרים שנים בבניין. העד העיד שהוא וילדיו לא השתמשו או שיחקו בחצר של הנתבע, אלא רק בחצר סמוכה שהייתה פתוחה.

העד החמישי העיד מטעם הנתבעים, שהחצר הייתה מגודרת, אך לא ידע לומר למי שייכת החצר.

העדה השישית - אמה של התובעת העידה, שנכנסה לחצר כדי לקחת דברים משם, אך היא ומשפחתה לא הניחו חפצים בחצר. העדה (שהייתה בעלת הדירה שבו גרים התובעים) עוד העידה, שהיא נתנה את הסכמתה לנתבע להרחיב את דירתו ולבנות חדר נוסף. הם תכננו לבנות מעליו, אבל בגלל התנגדות הדייר בקומה האמצעית, הם לא יכלו לבנות. העדה עוד העידה שבמהלך השנים, הנתבע ניקה את החצר, הניח דשא, ולאחר מכן ריצוף.

אמה של התובעת שהייתה בעלת הדירה העידה, שנתנה את הסכמתה לנתבע להרחיב את דירתו, ואף חשבה שזה נוח שהנתבע ממשיך ובונה בבנייה קלה. (פרוט' דיון 3 עמ' 6 שורה 23): "כשראינו שהוא בנה חשבנו שזה יהיה נוח כי גם אנחנו נוכל לבנות אותו דבר. החצר מספיק גדולה".

בדיון הרביעי הגיע השכן מהקומה האמצעית מר א' שהעיד, שב-15 שנים שהוא גר במקום, רק משפחת הנתבע עשתה שימוש בחצר. העד נשאל בדיון:

שאלה: כשאבא שלך העביר לך זכויות הוא ציין שיש איזה הגבלה לחצר?

תשובת העד: לא אמר לי כלום. הוא ראה את זה כעובדה. מאז שנת תשנ'. קנה והסכים מיד.

כלומר מר א' מעיד, שגם אביו בעת רכישת הדירה ראה את המצב בחצר (שהיא נמצאת בשימוש בלעדי של הנתבעים), כעובדה מוגמרת והסכים מיד.

בדיון זה הגיעו עוד שני עדים מטעם הנתבעים: מר ו' העיד, שהחל משנה 1985 הוא שם לב ש"הילדים היו משחקים בחצר, היינו אצלו כל הזמן". נעיר כי העד לא העיד לגבי הילדים של התובעים, אלא הוא העיד שכאשר הוא נכח במקום - הוא ראה את ילדי הנתבעים. עד נוסף הוא הרב ט' שהעיד שהוא מכיר את המקום כבר 30 שנים, ולא ראה ילדים שנכנסים לחצר. עוד הוא העיד, שגם אצלו ברחוב המקביל ישנו הסדר כזה, שבו הדיירים למעלה בונים על הגג, והדיירים למטה מרחיבים את החצר.

מכל המקובץ עולה, כי הנתבעים אכן גידרו את החצר לפני עשרות שנים ועשו בה שימוש בלעדי. מעדויותיהם של מר א', מר ו', והרב ט' עולה, שככלל רק ילדי הנתבעים שיחקו בחצר הסגורה. כן עולה שהיה הסדר בין דיירי האזור לחלוקת זכויות, ואף במקרה זה נעשה הסכם על חלוקת זכויות שהתובעים יבנו למעלה והנתבעים יבנו למטה.

מעמדן של זכויות שלא נרשמו בטאבו

גם אם נניח שבוצעה חלוקת זכויות, הרי שזכויותיהם של הנתבעים לא נרשמו בטאבו. התובעים טוענים שהרישום בטאבו הוא זה שמשקף את הבעלות, ומכיוון שהחצר רשומה בטאבו כחצר משותפת אין לנתבעים זכות שימוש בחצר באופן בלעדי. מנגד טוענים הנתבעים שבאיזור בו הם גרים לא מקובל לרשום שינויי בנייה בטאבו, בגלל שכל רישום עולה כסף רב (מודד, עורך דין וכו'). כמו כן טוען הנתבע, שעד לפני מספר שנים היחסים בניהם היו טובים, כך שבמשך עשרות בשנים הוא לא ראה שיש צורך ברישום זכויות בטאבו.

דיון: במדינת ישראל נוהג מרשם מקרקעין. סעיף 7ב לחוק המקרקעין קובע, שעסקה במקרקעין נגמרת רק כאשר היא נרשמה במרשם המקרקעין. יש לדון האם ההלכה מקבלת את עמדת החוק כ"דינא דמלכותא דינא".

בין הפוסקים ישנה מחלוקת בסוגייה זו, ונזכיר שתיים מהדעות המרכזיות:

יש תוקף לדינא דמלכותא או למצער כמנהג מדינה, זאת מפני שמדובר בתקנה שנועדה לטובת המלכות (כי מאפשר גביית מס; או כי בדרך זו נמנעים מקטטות ומריבות; או כי באופן זה מתאפשר מסחר יעיל בקרקעות). ולכן גם אם עשו מעשה קניין המועיל מדין תורה – הוא אינו מועיל ואינו קונה. כך פסקו: מהר"י באסן (בסימן צא); כנסת הגדולה (הגהות טור חו"מ סימן קצ בס"ק לב); דברי אמת (סימן יב); שו"ת אגרות משה (חו"מ חלק ב סימן סב); שו"ת ציץ אליעזר (חלק ח סימן מ); ועוד פוסקים. כך נפסק בפס"ד ארץ חמדה גזית 70056.

אין תוקף לחוק המקרקעין בסוגיה זו, ואין בכוחו להפקיע את קנייני דאורייתא, שלא תהא תורה שלמה שלנו כשיחה בטילה שלהם. כך פסקו: החזון איש (חו"מ לקוטים סימן טז); תשורת ש"י (חלק א סימן רסד); הרש"ז אויערבך (מעדני ארץ, שביעית, סימן יח); הגרז"נ גולדברג (קובץ הישר והטוב חלק ב עמוד יב); ועוד פוסקים.

בהמשך לגישה השנייה, כתב הרב אהרן פלדמן, "המעמד ההלכתי של הדרישה החוקית לרישום עסקה במקרקעין (טאבו)", אתר דין תורה, שיש לקבל את החוק כתקנה, דהיינו רק במקום בו הוא נדרש, למשל כדי להגן על מי שקנה דירה בהסתמך על הטאבו, וכדומה.

בנדון דנן, לפי הגישה השנייה אין צורך ברישום בטאבו, וניתן להסתפק בחזקת שלוש שנים יחד עם טענה, כמבואר בשולחן ערוך (חו"מ סימן קמ סעיף ז). במצב שכזה אין חיסרון (ריעותא) בכך שהמחזיק טוען שהיה הסכם ואבד, וכפי שכתב קצות החושן (בסימן קמ ס"ק ב) בשם הרמב"ן (דף מב. ד"ה הא דתניא):

דעיקר טעמא דחזקה, משום דשתק - רגלים לדבר דמסתמא מכרו לו, אלא דתוך שלש איתרע, משום דאמרינן ליה אחוי שטרך, ולבתר שלש דלאו ריעותא הוא, משום דטפי לא מזדהר - אמרינן חזקה מדשתק ודאי מכרו לו.

כלומר שתיקת דיירי הבניין במשך שנים רבות, מהווה אומדנא, שהמחזיק אכן החזיק כדין בחצר, וזאת על פי הסכם שהצדדים ערכו בניהם על חלוקת הזכויות שבגג ושבחצר. העיקרון העומד מאחורי זה, הוא העמדה שאדם סביר לא היה מקבל השתלטות כה גורפת על נכסיו, כך שעל פי הסברה היה מקום לומר שהחזקה תחול באופן מידי, אלא שחז"ל גם אמדו שאדם שומר על שטרותיו במשך שלוש שנים, כך שיש ריעותא במקרה בו המחזיק טוען שאיבד את ההסכם בתוך שלוש שנים. אך לאחר שלוש שנים, ניתן להעריך שהמחזיק יחדל מלשמור על הסכמים ישנים, ולכן חוזרים לסברה המרכזית, שיש חזקה בגלל שתיקת הבעלים הקודמים.

עיינו עוד בדברי קצות החושן, שהביא הסבר נוסף בשם הנימוקי יוסף (מסכת בבא בתרא יד ע"א), שהחזקה לאחר שלוש שנים אינה רק אומדנא המוכיחה את בעלות המחזיק, אלא זו תקנת חכמים שמסדירה את אופן העברת הזכויות בקרקע.

גם לפי הגישה הראשונה, וכפי שפתחנו בתחילת פסק הדין, תהיה חובה על התובעים לאזן את הזכויות שהם קיבלו בגג ובהרחבות לצד מזרח ולצד מערב, ולתת לנתבעים שטחים זהים, כך שלמעשה נצטרך להביא שמאי מקצועי שיבחן את שווי הזכויות של התובעים בגג במרפסות ושל הנתבעים בחצר.

נעיר, שבמקרים מסוימים בית משפט יקבל הסכם חלוקת זכויות במקרקעין כעין זכות קניינית (זכות שביושר), למרות שאין רישום בטאבו (הלכת אהרונוב). כלומר גם לפי החוק תתכן אפשרות, שבה הזכות של אדם תהיה בתוקף, למרות שהיא לא רשומה בטאבו.

עוד נעיר, כי באופן כללי בית הדין סבור כפי הגישה הראשונה, שהרישום בטאבו הוא זה שקובע, וככל ויש ספקות בבעלות - יש להכריע על פי האמור בטאבו. אומנם ישנם מקרים חריגים בהם ניתן להכריע בעזרת הכלים המשפטיים שבידינו, שאכן קיימת זכות קניינית גם ללא רישום בטאבו. כפי האמור לעיל, גם בית המשפט במקרים חריגים ביותר, מכבד זכויות קנייניות שלא רשומות בטאבו.

בהמשך לדברי הרב פלדמן, בנידוננו נראה שמדובר במקרה חריג, שבו הדירה אומנם רשומה בטאבו, ואף חלק אחד משנים עשר מהחצר רשום בטאבו ע"ש הנתבעים, אבל חלוקת הזכויות לא רשומה בטאבו. בית הדין סבור כי יש לשקול את מידת הסבירות שבוצע הסכם כזה ללא רישום בטאבו. בית הדין בחן את השיקולים הבאים:

נוכחנו לראות כי באיזור בו גרים הצדדים קיימת חלוקה דומה לחלוקה שטענו הנתבעים.

מדובר בזכות שימוש בחצר כאשר הדירה רשומה בטאבו על שם הנתבעים. הדעת נותנת שרוכש דירה לא יסכים שדירתו לא תהיה רשומה בטאבו על שמו, אם בגלל חשש מעיקולים בגין חובות שיש לבעל הדירה הקודם שהדירה רשומה על שמו בטאבו, ואם בגלל חשש שבעל הדירה הקודמת יסלקו מהדירה, או שקונה שני יסלקו מהדירה, ואם בגלל הזכות להוריש את הנכס, וכן הלאה. חששות אלו קיימים בעיקר בדירה, ופחות קיימים בנוגע לשימוש בחצר, כאשר הדירה כן רשומה בטאבו על שם הנתבעים. נסביר את הדברים:

לגישה הראשונה אין כל בעלות למי שמחזיק דירה ללא רישום בטאבו, כי ישנה אפשרות שצד ג' (כמו בנק נושה וכד') יסלק את מי שמוחזק בדירה. אולם במקרה שלנו הדירה רשומה בטאבו על שמם של הנתבעים, כך שאין אפשרות שצד ג' יוכל לסלק את הנתבעים מהחצר. רק מי שירכוש את הדירה – יוכל להשתלט על החצר. אומנם שני הדיירים שגרים מעל הנתבעים – הם היחידים שיכולים לסלק את הנתבעים מחצר, כך שהצורך ברישום בטאבו בחצר הוא מצוצמם בהרבה מאשר בדירה.

כאמור באופן עקרוני יש באפשרות שני הדיירים הגרים מעל הנתבעים לסלק את הנתבעים מהחלק השייך להם בחצר. מאידך יש בסמכות השכנים לקבוע תקנון שבו תהיה הסכמה משותפת לחלוקת זכויות. הנתבעים טוענים שכך אכן היה, וכל השכנים בעמודה הסכימו לחלוקת זכויות. בית הדין סבור כי התנהלות הצדדים בפועל מראה שאכן הייתה הסכמה שכזו לחלוקת זכויות, וכפי שנרחיב בכך בהמשך (בסעיף 5).

במשך עשרות בשנים היחסים בין הצדדים היו טובים. לפני כארבע שנים התובעת נכחה בחתונה של בת הנתבעים, ולדברי הנתבעים, שלא הוכחשו על ידי התובעים, עד כשנה לפני התביעה, הם היו שולחים משלוח מנות בפורים זה לזה.

הרישום בטאבו כרוך בהוצאות כספיות, ולפעמים גם בהיטלי השבחה משמעותיים.

באיזור בו גרים הצדדים מקובל להרחיב ללא רישיונות מתאימים. נציין לדברי התובעת בדיון השני (פרוט' עמ' 9 שורה 19) שהודתה, שגם מצידם הייתה בנייה ללא רישיון, ולכן חלק מהתוספות שהתובעים ביצעו לא נרשמו בטאבו.

בהתחשב במכלול נסיבות אלו, בית הדין סבור שלא ניתן לשלול את זכויות הנתבעים מהחצר אף שהן לא נרשמו בטאבו.

על מי מוטל נטל הראייה?

שאלה עקרונית שבית הדין דן בה היא, על מי מוטל נטל הראייה? לשאלה זו יכולה להיות השפעה רבה בבואנו להכריע בתיק זה.

הרמב"ם (הלכות שכנים פרק יא הלכה ו) כתב: "בכל אלו וכיוצא בהן, על הניזק להביא ראיה, ואם לא הביא – ישבע המזיק היסת ויפטר". כלומר בכל מקרה שבו יש ספק האם יש חזקה למשתמש – נטל הראייה יוטל על המערער (כלומר על התובעים), ולא על המחזיק (כלומר על הנתבעים). וכן פסק השולחן ערוך (חו"מ קנה, מג).

כנסת הגדולה (הגהות טור בסימן קנה ס"ק נא) הקשה, שלכאורה יש סתירה בין דברי הרמב"ם הנ"ל, ובין דבריו במקום אחר (רמב"ם הלכות שכנים פרק ח הלכה ז), שם כתב שנטל הראייה הוא על המחזיק?

כנסת הגדולה בתירוצו השני ענה, שיש לבחון האם המערער יכל לראות את מעשה הנזק. ככל והשימוש ברור וגלוי לעין כל – היה על המערער למחות בצורה מידית ומוכחת, ואם לא עשה כך יש ריעותא בהתנהלותו, ולכן חובת ההוכחה היא על המערער ולא על המחזיק. רק אם ניתן להסתפק אולי המערער לא יכל להבחין במעשה הנזק עד לרגע התביעה – נטל הראייה יוטל על המחזיק.

בנידון כאן, אין כל ספק שמעשה הנתבעים היה גלוי לעין כל במשך עשרות בשנים, כך שיש לקבוע על פי דברי כנסת הגדולה, שחובת ההוכחה מוטלת על המערערים כלומר על התובעים. נעיר, כי קצות החושן (קנג, ד) הביא דברים אלו, ומשמע שהוא גם מסכים לחילוק זה.

אומנם נתיבות המשפט (קנג, יד) חילק בצורה שונה. לדעתו בחזקת נזיקין אנו אומרים שנטל הראייה יוטל על המערער, כי בחזקת נזיקין המזיק משתמש מתוך רשותו, אומנם בחזקת תשמישים שהמחזיק משתמש ברשות אחרת – נטל הראייה יוטל על המחזיק. נתיבות המשפט בסיום דבריו ביאר, מהי הראייה המוטלת על המחזיק: "שיביא ראיה שראה המערער ומחל".

במקרה זה, היות שאין ספק שהנתבעים השתמשו בחצר, גידרו אותה, ונהגו בה מנהג בעלים (כגון בניית פרגולה וריצוף), אין כל ספק שהתובעים ראו זאת. לכן גם לדברי נתיבות המשפט (וודאי לדברי כנסת הגדולה וקצות החושן) - חובת הראייה היא על התובעים. כלומר עליהם להוכיח שהם מחו בנתבעים במהלך השנים. בסעיף הבא נדון האם הייתה מחאה כנגד הנתבעים.

כאמור לעיל, רישום בטאבו מהווה הוכחה לבעלות על דירה, אך אין זה שולל את האפשרות ששכנים יבצעו חלוקה של זכויותיהם, וכפי שהחוק מאפשר לעשות זאת בתנאים מסויימים.

לסיכום: בנידון כאן יש וודאות שהתובעים ראו את מעשה הנתבעים, ומשכך חובת ההוכחה על מחאה תוטל על התובעים.

שאלת השיהוי – מדוע התובעים לא תבעו במשך שנים רבות?

לטענת הנתבעים, החצר נמצאת בשימוש בלעדי של הנתבעים כבר יותר מחמישים שנים, כאשר בכל זמן זה (עד למועד הסכסוך) הנתבעים ישבו בחצר בלי שהיה פוצה פה ומצפצף.

עד לרגע זה, לא הובא כל תיעוד של מחאה כנגד השימוש של הנתבעים בחצר.

בשנת 1980 הורי התובעת רכשו את הדירה בה גרים כעת התובעים. הם לא התנגדו ולא מחו כנגד הנתבעים, וודאי שלא תבעו אותם לדין תורה לבירור הזכויות שבחצר. התובעים עצמם גרים בדירה כבר 11 שנים, והם לא המציאו הוכחה למחאה שלהם, ולמעשה במשך שנים ארוכות התובעים השתהו עם תביעתם.

בית הדין בדיון הראשון (עמ' 2 שורה 28 ואילך) חקר את התובעים, האם הם מחו כנגד הנתבעים:

אב"ד- אתם עשיתם מחאה בפני עדים? רשמת משהו? שלחתם מכתב?

תובעת- בפני עדים לא, שלחנו מכתבים.

דיין- אני רוצה להבין בדיוק מה עשיתם במחאה? בפני מי?

תובעת- מחיתי לבד, לפניו (בפני הנתבע) לפעמים אשתו הייתה נוכחת.

דיין- השכן בינכם, איך קוראים לו?

תובע- מר א'.

אב"ד- גם הם מחו?

תובעת- כן.

אב"ד- איך את יודעת?

תובעת- הוא אמר לי.

אב"ד- שלחת להם מכתבים? תשלחו לנו בבקשה מה שיש לכם מ-11 השנים האלו.

התובעת ציינה ששלחה מכתבים, אך לא המציאה למזכירות בית הדין כל תיעוד לכך. התובעת אף אמרה שהשכן מר א' מחה כנגד הנתבעים, אך בעדותו בדיון הרביעי מר א' הכחיש כל בקשה לקבלת זכויות בחצר. כך הוא העיד בבית הדין (עמ' 10 שורה 2): "לא דיברתי על החצר. לא התעסקתי בזה".

הגמ' (בבא בתרא לט ע"ב) פסקה, שהמערער צריך למחות כנגד המחזיק בנוכחות שני עדים: "אמר רבא אמר רב נחמן: מחאה בפני שנים".

המאירי (בבא בתרא מ ע"א, ד"ה זה שביארנו) אף הביא את דעת הגאונים, שהעדים הם אלו שמקיימים את המחאה: "ואין המעשה מתקיים אלא בשנים". אומנם להלכה נפסק, שהצורך בעדים הוא ראייתי. וכך פסק השולחן ערוך (חו"מ קמו, א): "מחאה - מבטלת החזקה, אפילו מיחה המערער שלא בפני המחזיק... ובלבד שתהיה בפני עדים".

התובעת טוענת שמחתה בפני הנתבע, אך השולחן ערוך (שם סעיף ב) פסק, שמחאה זו לא מועילה: "אין מחאה בפחות משנים, אבל באחד - לא, אפי' מיחה בפני המחזיק, ואפילו שמודה במחאה". נעיר כי גם מחאה בפני שכנים לא מועילה, כי הם נוגעים בדבר (עיינו בשולחן ערוך חו"מ לז, יט), אלא יש צורך למחות בפני שני עדים כשרים.

נוסח המחאה מבואר בשולחן ערוך (שם סעיף ד): "כיצד לשון המחאה? אומר בפני שנים: 'פלוני שהוא משתמש בחצרי או בשדי, גזלן הוא, ולעתיד, אני תובע אותו בדין'. כלומר על התובעים היה להביא לבית הדין עדים שמעידים כי התובעים ערערו בפניהם כנגד הנתבעים, שהם מחזיקים בחצר ברחוב ***, וכי השימוש של הנתבעים הוא גזל, ובעתיד הם יתבעו אותם לדין תורה. (באופן כללי מומלץ להחתים את העדים על נוסח זה, כולל כתיבת תאריך, שמות הצדדים ומיקום מדויק של השטח נשוא הערעור).

התובעת הודתה (פרוט' דיון 1 עמ' 2 שורה 29) שלא ערערה בפני עדים, כך שגם אילו היינו מקבלים את דברי התובעים שהם מחו - אין זו מחאה שיש לה תוקף הלכתי.

נוסיף כי גם אֵם התובעת שגרה במקום החל משנת 1980 הודתה בדיון השלישי, שלא מחתה כנגד הנתבעים (פרו' עמ' 7 שורה 32):

בן הנתבע: אמרת פעם לאבא שלי למה אתה בונה, שותל עצים?

[אמה של התובעת]: לא.

הורי התובעת רכשו את הדירה כבר בשנת 1980 אך הנתבעים נכנסו לגור במקום אבי הנתבע רק בשנת 1988. במשך שנים אלו הורי התובעת כלל לא העלו בדעתם לדרוש את חלקם בחצר. בשנת 1988 הורי התובעת אף לא ניצלו את המעבר של הנתבעים לדירה, בכדי לנסות ליישר קו ולדרוש את הזכויות בחצר.

נציין לדברי הרמב"ם (הלכות טוען ונטען פרק יא הלכה ב) שכתב:

היה לך למחות בפני עדים, ותודיע אותם שפלוני גזל אותי, למחר אתבענו בדין, הואיל ולא מחית - אתה הפסדת על עצמך.

כלומר היה על דיירי הבניין להשכיל וליישם את תקנת חז"ל, שמאפשרת בתוך שלוש שנים למחות בפני עדים, ככל והדיירים לא מחו בזמן שתקנו חז"ל, הרי שהם גרמו הפסד לעצמם.

לסיכום: התובעים לא מחו מחאה כנגד החזקת הנתבעים בחצר בדרך שיש לה תוקף הלכתי.

בשולי הדברים נעיר, שהיה מקום לומר שאי הרישום בטאבו דינו כ'מחאה מתמדת' (כפי שפסק הרב צבי יהודה בן יעקב, אתר פסקים, פס"ד מס' 1250), אך יש לדחות זאת במקרה הנדון מכוח מסקנת הפרק הקודם ובייחוד לפי מה שנקבע שם שעל התובעים מוטלת חובה לבדוק שנעשה איזון בין הזכויות שהם קבלו לזכויות שהנתבעים קבלו.

התנהלות הצדדים

במהלך השנים התובעים והורי התובעת ביצעו פעולות שמראות שאין להם זכות שימוש בחצר.

התנהלות אבי התובעת בזמן שהוא גר בדירה, הראתה שהוא לא חשב לממש את הזכות שהתובעים טוענים שהיתה לו בחצר. נוסיף כי גם אם התובעת העירה (פרוט' דיון 3 עמוד 8 שורה 31), כי לא הפריע לה הלכלוך שיש בחצר, וכי היא מעולם לא ניקתה את החצר. כלומר התנהלות התובעת הראתה אי שייכות לחצר (טענה זו לכשעצמה אינה מוכיחה, אך יש בה בכדי להצטרף לשאר התנהלות הצדדים).

כך גם ניתן ללמוד מכתב התביעה ששלחו התובעים (קובץ שנקרא: "סיכום תביעה"). בסעיף 1 נאמר שהתובעים מימנו סנפלינג כדי להתקין צינור ניקוז. כלומר הם לא השתמשו בחצר. כן גם בסעיף 2 התובעים מאשרים שלא יכלו להעמיד את עמודי המרפסת בחצר הנתבעים. בסעיף 3 הם מאשרים ששילמו כסף כדי לזכות בזכות שימוש בהנחת המחסן שלהם בחצר הנתבעים. בסעיף 4 הם מאשרים שהשתמשו במנוף עבור העלאת חומרי בנייה. וכך גם אמר התובע בדיון השני (פרו' עמ' 7 שורה 1): "במהלך השנים הוא ביקש כל מיני בקשות לא סבירות, אבל אנחנו בזמנו נעננו לבקשות האלו".

כלומר לא רק שהתובעים לא מחו, אלא לאורך שנים ארוכות הם קיבלו דה-פקטו את השימוש הבלעדי בחצר. התנהלות זו של התובעים מגלה על אומדנא דמוכח (כלומר מעשים אלו מהווים ראיה), שהם הבינו שעליהם לקבל רשות שימוש מהנתבעים, או לחלופין להגיע לקומה העליונה בדרכים חלופיות (סנפלינג או מנוף).

לשיטת התובעים, מצופה היה מהם שיתבעו את הנתבעים על בקשותיהם שגורמת להם להוצאות כספיות, או לפחות שימחו כנגדו בעדים, אך דבר זה לא נעשה. אמנם במסמך הנזכר ("סיכום תביעה") נכתב שהתובעים נאלצו לפעול כפי שפעלו 'תוך כדי מחאה' (תוקן, כנראה שבמסמך נפלה טעות סופר), אך כפי שכבר נכתב לעיל, לא הומצא לבית הדין כל תיעוד של מחאה על כך.

נציין כי התנהלות זו סותרת את טענת התובעים, שלאורך השנים הם יכלו להיכנס לחצר בצורה חופשית על פי רצונם. ובמיוחד סותרת את דברי התובעת שאמרה בדיון השני (פרו' 2, עמ' 4 שורה 23): "יש קוד (כניסה לחצר) אבל כולם יודעים אותו, וכולם יכולים להשתמש".

הפתק שהוצג בדיון

בדיון השני הגישו הנתבעים פתק מיום כ"ז בחשוון תשע"ד שבו נכתב: "אנו החתומים מטה מציבים מחסן אך ורק לצורך אחסון בלבד". הנתבעים טוענים שעל מסמך זה חתמו התובעים, וזה מוכיח שהם הודו שהחצר נמצאת בבעלות הנתבעים. התובעים בדיון השני אמרו שהם לא זוכרים זאת, ובדיון השלישי התובע הכחיש שחתם.

דיון: התובעת בדיון הרביעי (פרו' 4 עמ' 4 שורה 4) אמרה: "אני חוזרת בי מהכל. אני לא זוכרת את החתימה הזאת. זה כל מה שאני יודעת". אבל בדיון החמישי הנתבע נשאל, האם הוא החתים את התובעת על הסכם להעברת עץ הערבה (פרו' 5 עמ' 17 שורה 18). התובעת הגיבה: "זה מה שאני שואלת, החתים אותי על מסמך, למה לא החתים על הערבה". כלומר יש הודאה מצד התובעת על כך שהיא חתמה על הפתק בעניין המחסן (והכחשה שחתמה על הסכם לגבי עץ הערבה), ולפיכך ניתן להניח שמדובר בחתימת ידם של התובעים. בא כוחם של הנתבעים עמד על כך בדיון, והתובעת הגיבה שדבריה נאמרו 'לפי הטענה שלו'.

ראשית, נציין כי תגובת התובעים בדיון השני על כך שהם לא זוכרים את הפתק, באה לאחר התערבות של בא כוחם של התובעים (התערבות שלא ראויה ולא מתקבלת), שיעץ להם לומר שהם לא זוכרים.

מעבר לכך התובעים בכתב הסיכומים חזרו והודו בצורה ברורה שהם אלו שאכן חתמו על מסמך זה (עמ' 3 בקובץ ששמו "סיכומי תשובה בשאלת השימוש בחצר 21.12.21"): "חתימתם על המסמך הייתה במטרה לשמור על יחסי שכנות טובים ולא לריב עם [הנתבעים] לשווא".

הנתבעים בהתחלה ביקשו מבית הדין שימנה מומחה גרפולוג שיבחן האם מדובר בחתימת התובעים, אך ביום 6.3.22 הנתבעים שלחו לבית הדין פתק עם חתימת התובעים. לטענתם מדובר בחתימה זהה, ומשכך כבר אין צורך בבדיקה גרפולוגית. בכל מקרה לאור הודאת התובעים על חתימה זו - הבקשה לבדיקה מתייתרת.

לאחר שהתברר כי התובעים אכן חתמו על פתק זה כבר בתחילת שנת תשע"ד (2013), הרי שמצופה היה שהתובעים ימהרו לברר את זכויותיהם בחצר כבר מזמן זה. הסכמתם לחתום, ולאחר מכן שתיקתם במשך עוד מספר שנים לאחר מכן, מעוררת תהיה גדולה בגירסתם, ולחלופין מחזקת את גירסת הנתבעים.

לאור כל האמור, בית הדין נותן משקל ראייתי לפתק זה, זאת בצירוף העובדה שהנתבעים עשו שימוש כדרך בעלים בחצר שסותרת את הזכויות של התובעים במשך הרבה יותר משלוש שנים, ומבחינה הלכתית, שימוש שכזה נחשב לחזקה.

תמונות ילדים בחצר

התובעים צירפו תמונה מפורים תשמ"ט, שבו ניתן לראות את ילדי משפחת התובעת (אחי התובעת בקטנותם) מצטלמים בחצר המשותפת. לטענתם תמונות אלו מפריכות את טענת הנתבעים שהחצר היתה בשימוש בלעדי שלהם. הנתבעים טענו שתמונה אחת מאירוע אחד לא יכול להוכיח כלום. מאידך גם הנתבעים שלחו תמונות של ילדיהם מלפני 30 שנים, שנמצאים בחצר מגודרת.

דיון: בית הדין סבור שאין בכוחן של מספר תמונות בודדות ללמד על השימוש הרגיל והקבוע שנעשה בחצר. ניתן להעריך שתמונות אלו צולמו כאשר היחסים בין הצדדים היו טובים והיה אירוח הדדי, ולא ניתן לגרוע מזכויותיו של אף צד בגין תמונות אלו.

נזכיר כי בדיון החמישי (עמ' 19 שורה 8 ואילך) עלתה טענה שאחת התמונות שהגישו התובעים הייתה עם מזגן שהורכב בשנת 2013 כאשר התאריך הכתוב על התמונה הוא 2007.

טענת התובעים לסתירות בדברי הנתבעים

התובעים בכתב הסיכומים טענו כי התגלו מספר סתירות בדברי הנתבעים:

א) בדיון השני הנתבע טען כי קיים עותק מההסכם שנערך בין אביו לבין ד' בארכיון בלוד, אך בדיון הרביעי הנתבע טען כי מה שהם חפשו בארכיון בלוד היה מסמך אחר – מסמך בו ניתן לאביו אישור מהעירייה לגדר את החצר.

דיון: הנתבע בדיון השני לא אמר שקיים עותק בארכיון בלוד, אלא: "אנחנו מנסים להשיג העתק של המסמך הזה מהארכיון בלוד" (פרו' 2 עמ' 3 שורה 34). בדיון הרביעי הנתבע אכן אמר שבלוד הוא ניסה לברר כיצד קבל אביו אישור לגדר את החצר, ולא ששם הוא חיפש העתק של ההסכם שנחתם לטענתו בין אביו לשאר השכנים (פרו' 4 עמ' 5 שורה 13). דברי הנתבע בדיון הרביעי מניחים את הדעת ומספקים הסבר סביר לשאלה איזה מסמך הוא חיפש בארכיון בלוד. יחד עם זאת בית הדין מקבל את הערת התובעים שדברי הנתבע בדיון השני לא היו מדוייקים, גם לדברי הנתבע עצמו, דבר שיתכן ומלמד על כך שזכרונו של הנתבע לגבי קיומו של הסכם זה לא עומד לו בצורה שלימה.

ב) בדיון השני הנתבע נשאל, מה עם זכויות בעלי הדירה בקומה האמצעית בחצר. תשובתו הייתה שהוא 'לא מבין'. ובדיון הרביעי (עמ' 4 שורה 18) הוא טען, שאביו חתם על הסכם מול מר ד' שקיבל את הגג ומול מר ג' שקיבל פיצוי כספי.

דיון: אכן קיימת אי בהירות בדברי הנתבע לגבי פרטי ההסכם אשר הוא טוען לקיומו.

ג) הנתבע בדיון הרביעי (פרו' 4 עמ' 5 שורה 17) טען, כי קיבל אישור מהעירייה לסגור את החצר מיד לאחר ההסכם עם ד' שנעשה בשנת 1971, אומנם במייל מיום 10.6.21 הנתבע שלח שהחצר גודרה בשנת 1967.

דיון: מעובדה זאת ניתן ללמוד שלא כל פרטי מאורעות החצר זכורים לנתבע באופן מדויק, יחד עם זאת בית הדין מתייחס לנקודות המהותיות בתיק זה, האם יש פגיעה בזכויות של מי מהצדדים, והאם בוצעה חלוקה של הזכויות. אין בשינוי זה בכדי לשנות את מאזן הזכויות של הצדדים.

ד) הנתבע, בדיון השני (פרו' 2 עמ' 3 שורה 30), טען שאשתו לא ידעה לזהות את המסמכים ובטעות זרקה אותם. אומנם בדיון הרביעי (פרו' 4 עמ' 8 שורה 34) הנתבעת אמרה, שהיא ראתה את המסמך וזרקה אותו.

דיון: דברי הנתבעת התייחסו למסמך מטעם העירייה, שלטענתם איפשר לנתבע לגדר, את החצר ולא להסכם שנחתם לטענת הנתבע בין אביו לשאר השכנים בבנין. בהמשך הדיון הנתבעת התבקשה לתאר את המסמך, והיא תיארה מסמך מטעם העירייה.

ה) הנתבע טען שההסכם נעשה בשנת 1971, אבל הנתבעת אמרה בדיון הרביעי (פרו' 4 עמ' 8 שורה 23) שההסכם נעשה בשנת 2011.

דיון: הנתבעת, בדיון הרביעי, התייחסה להרחבה של התובעים שנעשתה בשנת 2011, ולכן אין בכך כל סתירה לדברי הנתבע.

ו) הנתבעת, בדיון השני (עמ' 3 שורה 29), טענה כי יש להם עדים על ההסכם, אך הם לא הביאו עדים על ביצוע ההסכם.

דיון: להלן חקירת בית הדין (פרו' שם):

אב"ד- האם יש מסמך על כל הסיפור הזה?

נתבעת- יש לנו עדים.

נתבע- התשובה היא לא, אשתי בזמנו זרקה לי את המסמכים.

מסקנת בית הדין היא אפוא כך:

א) הנתבע מיד העיר כי אין לו עדים.

ב) לא מהנמנע שהנתבעת התייחסה להבאת עדים לכך שהם גדרו את החצר ונהגו בו מנהג בעלים.

הכרעת בית הדין

מכל האמור בית הדין מגיע לכלל מסקנה, שניתן לקבוע שבוצעה חלוקת זכויות, שהיא למעשה חלוקת שותפות, (שהרי הצדדים גרים בבניין משותף שבו הגג והחצר משותפים). במציאות בשטח ניתן לראות שהצדדים חילקו את זכויות הבנייה בצורה הבאה: התובעים קיבלו את זכויות הבנייה בגג, והנתבעים קיבלו את הזכויות בחצר. לחלוקה זו יש תוקף הלכתי, ולפיכך יש לדחות את תביעת התובעים שהחצר היא רכוש המשותף.

לחלוקה זו יש תוקף הלכתי למרות שלא הוכח שהיה הסכם בכתב. עיינו בדברי הרמ"א (חו"מ קעא, יד) שפסק כדעת הרא"ש (כלל צח סימן ג): "ונראה לי דהוא הדין (שחולקים בית) נגד חדר או עלייה, דזה מקרי תשמישו שוה. גם לענין הוצאת הבנין, אם נראה לבית דין שאינו מזיק להם כל כך - חולקים". גם אם לא היינו משתכנעים שבוצעה חלוקה, עדיין לא היה ניתן לקבל את בקשת התובעים לדון בשאלת השימוש בחצר כרכוש משותף שלא נעשתה לגביו כל חלוקה תוך התעלמות מוחלטת מהחלק שהם קבלו בגג ובהרחבות לצד מזרח ולצד מערב.

בית הדין נותן עדיפות לחלוקה הקיימת, שבה כל דייר קיבל כבר את השטח שקרוב לדירתו, בכך יש ניצול יותר יעיל של השטח. כן יש עדיפות לחלוקה זאת על פי דינא דבר מצרא, וכן יש עדיפות לחלוקה זו כי כך אין חשש להיזק ראייה לנתבעים. אך אילו התובעים היו מקבלים חלק בחצר בסמיכות לחלון ביתם של הנתבעים, היה מקום לחשש זה.

התובעים הפנו לפסק דין ארץ חמדה מס' 70056, שם נקבע שיש לחלק את החצר המשותפת בצורה שווה בין כלל דיירי הבניין. בית הדין לא מקבל השוואה זו, שם דובר על חלוקה לא הוגנת ולא שווה של זכויות השותפים, כלומר צד אחד קיבל זכויות בחצר, והצד השני כמעט ולא קיבל כלום, וכפי שבית הדין כתב (שם):

אופן חלוקת החצר על פי טענתם של הנתבעים הינו לא סביר, באשר הוא מאפשר שימוש כמעט בלתי מוגבל לנתבעים בחלקה הקדמי של החצר, בעוד הוא מגביל מאוד את שימושו של התובע בחלקה האחורי של החצר. קשה על כן למצוא הגיון בכך שבעל הבית בקומה השניה יסכים להקנות לבעל הבית שבקומה הראשונה את חלקו הקדמי בחצר המשותפת תמורת קבלת חלקה האחורי של החצר, באשר המדובר בחלקים שאינם שווים מבחינת יכולת השימוש בהם. (ההדגשות לא במקור).

לעומת זאת במקרה כאן מדובר בחלוקה סבירה, שמקובלת ברחוב בו גרים הצדדים. בחלוקה כאן התובעים קיבלו אפשרות לבנות בגג ובנוסף הם גם הוציאו מרפסת לצד מזרח ומרפסת לצד מערב, והנתבעים קיבלו את החצר עם ההרחבות אחרות (פרגולות יחידת דיור וכו'). בית הדין ציין במקרה שם: "באשר המדובר בחלקים שאינם שווים מבחינת יכולת השימוש בהם". איננו אנשי מקצוע, אך לא מן הנמנע, שבמקרה זה חלוקת הזכויות אינה שווה מבחינת יכולת השימוש - דוקא לרעת הנתבעים, כי התובעים קיבלו זכויות בנייה בגג ששוויים הכספי גדול יותר מאשר זכויות שימוש בחצר שברובה איננה בנוייה.

התובעים מציינים שהנתבעים הרחיבו לכיוון החצר המזרחית (הצד הקדמי של הבניין), ולפיכך הם קיבלו את הגג. בית הדין לא מקבל טענה זו, כי גם התובעים (וגם השכן מהקומה האמצעית) הרחיבו במקביל מעל ההרחבה של הנתבעים. כך שזכויות הבנייה בגג וכן בחצר השנייה לצד מערב (הצד האחורי של הבניין) - הן נוספות על זכות הרחבה זו.

לאחר שדחינו את בקשת התובעים לראות בחצר כחצר משותפת, ממילא יש לדחות גם את התביעות הבאות (שנכתבו בכתב הסיכומים): א) התקנת צינור ניקוז בסנפליג בסך 3,000 ש"ח. ב) ייקור בניית המרפסת בסך 20,000 ש"ח. ג) כריתת עץ הערבה בסך 300 ש"ח. ד) תשלום למנוף להעלאת חומרי בנייה בסך 1,000 ש"ח. ה) לחשב את עלויות הבנייה ולחלק את הרווח משכירות הדירה מהיחידה של הנתבע.

כאן המקום להזכיר שוב את השיהוי בתביעה מצד התובעים. נכון לעכשיו שלא הובאו ראיות על מחאות שבוצעו בזמן התרחשות הדברים, הרי שהתנהגות התובעים מלמדת על קבלת החלוקה ומשמעותה ולכן יש לדחות את תביעותיהם אלו.

לסיכום, בקשת התובעים שייקבע כי החצר היא משותפת – נדחית.

חזקת תשמישים של הנתבעים

קבענו לעיל כי יש תוקף לחלוקת הזכויות שבוצעה, וכי יש לנתבעים זכות שימוש בחצר. נוסיף שהיה מקום לדון האם יש לנתבעים זכות בחצר מדין חזקת תשמישים.

דיני חזקת תשמישין ויישומה כאן

בחזקה זו, לדעת חלק מן הראשונים ואחרונים, וכן פסק השולחן ערוך (חו"מ סימן קנג סעיף ב, וכן סימן קנה סעיף לה), אדם זוכה אף בלא טענה שקנה את הזכות. די בכך שהוא החזיק זמן מועט בפני חבירו והלה לא מחה בו – כדי שהמחזיק יזכה בזכות השימוש. וכך גם פסק הרמ"א (חו"מ סימן קנה סעיף לה) על פי הסבר הגר"א (שם, סימן קנה ס"ק צט), הט"ז (על השו"ע חו"מ סימן קנה סעיף לה) והש"ך (חו"מ סימן קנג ס"ק יא). זאת שלא כדברי הסמ"ע (סימן קנג ס"ק לב) שסבור, שהרמ"א הסתפק בדין זה ולא הכריע, ובחזקת תשמישים שמשתמש ברשות חבירו - צריך להחזיק שלוש שנים בצירוף טענה.

לכאורה גם כיום שיש מרשם מקרקעין, עדיין יש מקום לחזקה מסוג זה. שהרי אין צורך במעשה קניין דוגמת הרישום במרשם, אלא רק לשתיקה של השכן לנוכח החזקה, כדי לקבוע שיש למחזיק זכות שימוש.

אלא שיש לסייג, שחזקת תשמישין אינה בעלות, וככל וזכות הנתבעים בנויה על חזקה זו - יהיה עליהם אסור לנעול את החצר בפני אחרים[1], ולדיירי הבניין יהיה מותר להיכנס על פי רצונם.

נבסס את דברינו מבחינה הלכתית, ולאחר מכן נציין את החוק כפי שאנו מבינים אותו.

היסוד המרכזי של חזקת תשמישים הוא שבכל מקום שנעשה שימוש בשטח בצורה כזו שהבעלים של השטח היו אמורים להקפיד ולהתקומם כנגד השימוש, אך הבעלים שתקו ולא מחו על כך - יש למשתמש חזקה על אותו שימוש, חזקה שנקראת חזקת תשמישים.

כאמור אנו עסוקים כאן בבניין משותף, כלומר בזכויות של שותפים. בנידון כאן גם התובעים מסכימים שהנתבע במשך עשרות בשנים עשה שימוש בחצר, כאשר לטענתם מדובר בחצר השותפים. השאלה היא, מה הדין באדם שהשתמש במשך שנים בחצר השותפים? (נחזור ונזכיר, כי דיון זה יוצא מתוך נקודת הנחה, שהנתבעים תפסו שטח גדול יותר. השטח העודף נחשב לחצר השותפים, חלוקה זאת מבוססת על כך שהתקבלה ההסכמה הנדרשת לחלוקת חלקים מהחצר והצמדתם לדיירים כפי שניתן ללמוד מאופן ההתנהלות לאורך השנים).

תשובה לשאלה זו נמצאת בדברי הרמ"א (חו"מ סימן קמ סעיף טו) שפסק: "ואפילו היה לו חלק בחצר בשותפות, אם הוא מקום שדרכן להקפיד בזה, או שעשו שאר דברים שדרך להקפיד עליו ולא הקפידו עליו - הוי חזקה למה שהחזיק". כלומר כל שימוש חריג שהשותפים היו אמורים להקפיד עליו ולא הקפידו - שתיקתם נחשבת למחילה ונותנת חזקת שימוש למחזיק.

נעיר כי כבר הרמב"ם (הלכות שכנים פרק ה הלכה ה) התייחס לאדם שמשתמש שימוש חריג בחצר השותפים. כך כתב הרמב"ם:

אחד מן השותפין בחצר שהעמיד בהמה או רחיים וכיוצא בהן בחצר, ולא מיחה בו שותפו - הרי זה מעכב עליו כל זמן שירצה, ואם העמיד בפני בהמה זו וכיוצא בה מחיצה גבוהה עשרה טפחים החזיק שהשותפין מקפידין על המחיצה והואיל והניחו מחל. בד"א? בחצר השותפין.

כלומר אין כל חזקה לדייר שמעמיד דברים חריגים בחצר משותפת, אבל אם הוא בנה מחיצה - יש חזקת תשמישים למקום המגודר גם אם מדובר בחצר שותפים. נחזור ונדגיש, כי חזקה זו אינה חזקת בעלות, כך שהשותף לא רשאי לנעול את המקום המגודר בפני שאר השותפים, אלא יש לו חזקה להמשיך בשימוש, ולא ניתן לכפות עליו לפרק את הגידור ולחלק את המקום מחדש.

השולחן ערוך לא התייחס לחזקת תשמישים בחצר השותפים, השולחן ערוך (חו"מ סימן קמ סעיף טו) הביא רק המשך דברי הרמב"ם הנ"ל, שלא מתייחסים לשימוש בחצר שותפים אלא מתייחסים לשימוש בחצר פרטית לגמרי. במצב שכזה בית הדין פוסק כפי דברי הרמב"ם והרמ"א.

סיכום הדברים עד כה, גם אילו היינו מקבלים את תביעת התובעים במלואה, עדיין היתה לנתבעים חזקת תשמישין בחצר המשותפת.

זיקת הנאה (חוק המקרקעין סעיף 94 (א))

הנתבעים טענו שגם אם הנתבעים לא זכו בחצר בגלל ההסכמה משנת 1971, הרי שלאחר שנים ארוכות של שימוש בלעדי בה, הם זכאים ל"זיקת הנאה", ואף זכותם לרשום זכות זו במרשם המקרקעין.

זיקת הנאה היא שעבוד של מקרקעין במובן זה שהיא מכפיפה את הקרקע להנאת הזולת – בעל המקרקעין חייב לתת לזכאי ליהנות מן הקרקע שלו. (פרופ' אבי וינרוט דיני קניין – פרקי יסוד, מהדורה שניה, נבו, 2020, עמ' 106).

לשון חוק המקרקעין הרלוונטי לנדון דידן. בפרק ההגדרות נקבע כי:

5. זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם.

בהמשך החוק נקבע כי:

94. (א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

כלומר אדם שהשתמש ונהנה מקרקע (שאינה ציבורית) במשך 30 שנים בצורה רציפה, ובעל הקרקע לא התנגד לשימוש זה - רשאי הנהנה להמשיך בשימוש בקרקע למרות שאין רישום.

הנתבעים טענו כי לאור סעיף זה הם זכאים לרשום את זיקת ההנאה לטובתם, שכן הם השתמשו בחצר למשך תקופה של כ-50 שנים.

ברם, יש לדייק במהותה של זיקת ההנאה, ואילו זכויות ניתן לעגן מכחה. בפרק ההגדרות מוגדרת זיקת הנאה כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק". משמעות הדברים היא, שלעולם זיקת הנאה לא תקנה זכות להחזיק בקרקע ולנהוג בה מנהג בעלים. הזכות להחזיק בקרקע היא חלק מהגדרות של "בעלות במקרקעין".

פרופ' אבי וינרוט (שם עמ' 110) כתב שעניין אסטרחאן עסק בתנאים אלו, והבהיר כי אלו הן תכונות השימוש הנדרשות לצורך רכישת זיקת הנאה מכוח שנים הן אלו:

שימוש הנוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים;

שימוש שהוא גלוי וחשוף לעין כל;

שימוש הנמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים.

לאור האמור, טענת הנתבעים שהם החזיקו בחצר בבלעדיות ולכן הם זכו בזיקת הנאה שאותה ניתן אף לרשום במרשם המקרקעין – אינה מתיישבת עם לשון החוק ועם הפרשנות המקובלת לו.

להבנתינו, יתכן וזיקת הנאה זו דומה במעט לחזקת תשמישים שהרחבנו עליה קודם, שלא ניתן לטעון טענת בעלות, אך ניתן לתבוע המשך שימוש.

חזקת תשמישים למחסן של התובעים

הנתבע התיר לתובעים להעמיד מחסן אחד, ולכן לכאורה יש לגביו לתובעים חזקת תשמישים (וכמו שיש למחסן של השכן מהקומה האמצעית).

אומנם בית הדין סבור, שבמצב הנוכחי שבו יחסי השכנות עכורים וקשים, עד כדי שהגיעו למצב בו בית המשפט הוציא צו הרחקה של שני הצדדים אחד מהשני, וכפי שכתבה השופטת: "על פי התרשמותי הסכסוך בין הצדדים עלול להסלים ולפגוע בשלוות חייהם של המבקשת (הנתבעת) והמשיב (התובע) ובני משפחתם כאחד, ועל כן ראוי להפריד בין הניצים". השופטת אסרה על שני הצדדים להימצא במרחק הנופל מ-5 מטרים זה מזה. השופטת אף אסרה על התובעים להיכנס לחצר ללא ליווי של השוטר הקהילתי.

לאור כל זאת, אין כל אפשרות לומר שחזקת התשמישים תמשיך כסדרה בחצר, ועל כן על התובעים לסלק את רכושם מחצר הנתבעים. מאידך לא ניתן להתעלם מכך שהייתה לתובעים זכות מסוימת, לפיכך בית הדין קובע, שהתובעים רשאים להעמיד את המחסן בגג ביתם (גג הקומה הרביעית) לא רק על חשבון חלקם היחסי, אלא הם רשאים להעמיד מחסן אחד על חשבון חלקם היחסי של הנתבעים בגג. היתר זה יתבטל ככל והשכנים יחליטו על בנייה בגג הקומה הרביעית (עיינו בדברי הראב"ד [על הרמב"ם הלכות שכנים פרק ה הלכה ה] שפסק, שבנייה בשטח מבטלת את חזקת תשמישין).

תביעות נזקים מצד התובעים

הערה מקדימה: לצורך הנוחות וכדי למנוע בלבול, בית הדין לא ישנה את השימוש במונחים: תובעים ונתבעים. כך שגם בחלק זה של פסק הדין נקרא לנתבעים שכנגד בשם: "התובעים". וכן נקרא לתובעים שכנגד בשם: "הנתבעים".

שבירת מחסנים/מנעול/אופניים

התובעים טוענים, שהנתבע עיקם את מחסן הכתר שהם בנו, ובגין כך הם תובעים סך 5,700 ש"ח (קובץ שנקרא: "סיכומים נזיקין" מיום 15.6.2022). בקובץ שנקרא "סיכום תביעה" - התובעים ביקשו לחייב 3,000 ש"ח בגין שבירת מחסן כתר לאופניים, ועוד סך 4,500 ש"ח בגין שבירת דלתות המחסן השני. עוד סך 520 ש"ח עבור הזמנת פורץ שיפתח את השער. ועוד סך 1,400 ש"ח עבור הריסת 5 זוגות אופניים.

דיון: הכלל היסודי ביותר בדיני ממונות הוא המוציא מחבירו עליו הראייה (משנה במסכת בבא קמא דף לה עמוד א), וככל והתובע לא הביא ראייה לדבריו - הנתבע פטור מלשלם. התובע הביא תמונות שהמחסן מפורק, אך לא הוכיח שנגרם נזק למחסן ולא ניתן לבנותו מחדש, ואף לא הוכיח שהנתבע הוא זה ששבר את המחסנים ואת האופניים, כן גם לא הוכח שהנתבע החליף מנעול, ואם החליף לא הוכח שהוא לא החליף זאת כדין, ולפיכך יש לדחות תביעות אלו.

שבירת מסתור לגז

התובעים טוענים, שהנתבע שבר את מסתור הגז שהעירייה בנתה, ולפיכך הם מבקשים להורות לנתבע להשיב את המצב לקדמותו, או לחייב אותו לאפשר הנחת בלוני גז בחצר. בכתב הסיכומים התובעים ביקשו לחייב בסך 3,000 ש"ח בגין שבירת מסתור הגז והצנרת.

הנתבע מצידו מודה שהוא שבר את המסתור לגז, אלא שהוא טוען שמסתור זה נבנה על ידי אביו ולא על ידי העירייה. אביו אפשר לשכנים להניח שם את בלוני הגז, אבל מאז שהוא הבין שהתובעים מבקשים לקבל שטחים נוספים וחלה התדרדרות ביחסים בין השכנים הוא לא ראה לנכון לאפשר זאת.

דיון: לטענת התובעים מדובר במערכת שהקימה העירייה, כך שיש לדחות את תביעת התובעים שאינם צד לעלויות הממוניות שבדבר ("העדר יריבות משפטית"). אומנם בית הדין מאשר לתובעים לפנות לעירייה שתברר, האם המסתור שייך לה, ומי אמור לממן את תיקון המסתור.

הפקדת ערבויות

התובעים עוד מבקשים מבית הדין שיורה לנתבעים להפקיד בקופת בית הדין סכום שלא יפחת מ- 20,000 ₪, ולחלופין שיק פתוח להבטחת כל נזק למשך שנתיים ממועד פסק הדין.

דיון: נפתח ונאמר כי לא ניתן לקבל בקשה כה כללית שאין בה הסבר מנומק ומפורט מאלו נזקים התובעים חוששים. מעבר לכך, הפקדת ערבויות נועדה במקרים בהם ההליך רחוק מסיום, כמו למשל צד שמעוניין בהוצאת צו עיקול עוד בתחילת הדיון. במצב שכזה בית הדין יבקש הפקדת ערבויות שיבטחו נזקים שיהיו לצד השני עד לסוף ההליך. בנידונינו אנו כבר בסוף ההליך, בית הדין מעוניין לשים סוף לסכסוך במהירות האפשרית, כך שאין כל צורך בהפקדת ערבויות.

השתתפות בעלות התקנת השער

התובעים מבקשים לחייב את הנתבעים בסך 750 ש"ח בגין השתתפות בתשלום התקנת השער שעלה 1,500 ש"ח.

דיון: חיוב בתשלום עבור שער יכול להיות רק מדין נהנה, וגם זה רק בהצטרפות התנאים המצטברים הבאים: א) היה צורך בבניית השער. ב) התובע שילם על השער. ג) דיירים אחרים לא ישתתפו עמו בחלק מתשלום זה, ולכן על הנתבעים לשאת בחצי העלות. ד) הנתבע נהנה מהשער. מכיוון והתובעים לא הוכיחו את כל הסעיפים הללו, לפיכך יש לדחות תביעה זו.

סילוק מצלמות

התובעים מתנגדים להצבת שתי מצלמות שבוצעה על ידי הנתבעים. מצלמה אחת שמופנית מעל דלת כניסת התובעים המופנית לכניסה לבניין. והשנייה מול מחסן הנתבעים. הנתבעים הגיבו שהם התקינו את המצלמות בגלל הנזקים שגרמו התובעים.

דיון: מצלמה בחדר מדרגות - הנתבעים לא רשאים להציב מצלמה בזווית כזו שתצלם את חדר המדרגות, בגלל היזק ראייה. אומנם הנתבעים רשאים להזיז את זווית המצלמה, כך שהיא תצלם רק את כניסת ביתם.

מצלמה שמצלמת את החצר - הנתבעים רשאים להציב מצלמה שתצלם את החצר כיוון שנקבע כי הם מחזיקים בה כדין.

תביעה נגדית: מכבסת מגבות שפועלת בבית התובעים

טענות הנתבעים

לפני כעשר שנים התובעים התחילו לכבס את כל המגבות של המקוואות באזור. מכונות הכביסה ממוקמות במרפסת שמעל החדר של הנתבעים, והן פעילות במשך היום והערב עד לשעה מאוחרת בלילה. לטענתם, פעילות המכבסה גורמת להפרעה משמעותית במנוחת הצהריים והלילה, בעוד הם לא בקו הבריאות (התובע עבר אירוע לב והאישה סובלת מקשיי נשימה), וכן התובע הולך לישון מוקדם בכדי לקום לתפילת הוותיקין.

הנתבעים ציינו שבהתחלה הפעילות של המכבסה הייתה מצומצמת, אבל היא התפתחה והתרחבה עד לשעות מאוחרות בלילה. כמו כן הגדלת פעילות המכבסה גרמה לכך שהמעבר בחדר מדרגות חסום בגלל שקיות הכביסה. כמו כן לטענתם התובעים זורקים סיבים מהמייבש לחצר הנתבעים, זאת בנוסף לזבל שנזרק בחצר (כוס, קרש).

מכיוון ומדובר בשימוש חריג במקום מגורים, ומכיוון שלדבריהם פעילות המכונות מרעידה את הבניין, ומכיוון שהנחת שקיות עם מגבות מפריעות למעבר - לפיכך הנתבעים מבקשים מבית הדין שיורה על סגירת המכבסה הפועלת בבית התובעים; וכן פיצוי בסך 50,000 ₪ עבור צער וגזל שינה; וכן הוראה כי הנתבעים יחוייבו בתשלום 1,000 ש''ח על כל יום שהתובעים יפרו את פסק הדין.

הנתבעים הסבירו (קובץ ששמו: נימוקים 16.6.22), כיצד הגיעו לסכום זה: עבור כל יום 28 ש"ח, ועבור חודש (בן 25 ימים) - 700 ש"ח. עבור שנה - 8,400 ש"ח, ועבור 6 שנות פעילות סך של כ- 50,000 ש"ח.

תגובת התובעים

המכבסה עובדת כבר 11 שנים, ולא הוכח כל נזק של גזל שינה. במשך זמן זה הנתבעים לא התלוננו על פעילות המכבסה, ותביעתם באה רק כעת לאחר הגשת כתב התביעה המרכזי. ובכלל הנתבעים לא הוכיחו את טענותיהם בסעיף זה של התביעה.

דיון

הנתבעים מבקשים לסגור את המכבסה שגורמת לרעש ולחסימת המעבר, ולחייב את התובעים בפיצוי כספי, אך הנתבעים טוענים שיש להם חזקה בת 11 שנים להפעלת המכבסה. בפתח הדברים נבקש לבחון, האם מדובר על מכונות תעשייתיות שפעילותן חורגת ומרעישה?

בא כוחו של התובעים בדיון החמישי (פרוט' עמ' 9 שורה 31 ואילך) התייחס לפעילות המכבסה:

זה מכבסה קטנה שלא דורשת פתיחת עסק. מדובר סה"כ בשתי מכונות כביסה, זה לא מכונות כביסה עסקיות. זה לא גודל של מכבסה ביתית, אבל זה לא מכונות של עסק או חנות. זה מכונות של משהו ביניים, אדם שרוצה להתפרנס מהצד בבית.

השאלות העומדות במוקד הדיון הן: האם יש חזקה לפעילות המכבסה; האם ניתן להגביל את פעילות המכבסה; עניין חסימת מעבר בחדר מדרגות; ועניין המכונות שמרעידות את הבניין;

האם יש חזקה לפעילות המכבסה?

לתובעים יש שתי מכונות כביסה תעשייתיות לא הכי גדולות, שמייצרות פרנסה צדדית לתובעים. השאלה לדיון היא, האם הנתבעים רשאים לבקש את סגירת המכבסה?

בחזקת תשמישים נעשה שימוש במקום השייך לחברו ולא גורם נזק, בנוסף, ישנו דין חזקת נזיקין העוסק השימוש של אדם בשטחו הגורם לנזק לחברו.

המכבסה פעלה במשך 11 שנים, וגם אם נגדיר את פעילות המכבסה כנזיקין, הרי כבר כתב הרמב"ם (על משנה בבא בתרא פרק ג): שיש חזקה לנזיקין:

ועוד כלל אצלינו יש חזקה לנזקין, חוץ מן העשן והאבק וכיוצא בהן והריחות הרעים. ומכלל הנזקים אשר אין להן חזקה הזק ראיה. ואין צריך בחזקה לנזקים שלש שנים, והוא אמרם אין דין חזקה בנזקים. וגם לא תתקיים לו החזקה בהם לאלתר, אלא אם נשאר אותו הנזק כדי שאפשר לומר לזה שהוזק כבר מחלת כיון שלא מחית בו.

הרמב"ם ציין, שהחזקה חלה מיד לאחר שהניזק היה מודע לנזק ושתק, בדומה למה שראינו לעיל בעניין חזקת תשמישין. כך גם פסק השולחן ערוך (חו"מ קנד, ז), שיש חזקה לנזיקין. כך היא דעת הרמ"א לפי הסבר חלק מהאחרונים שהבאנו לעיל, ואף לשיטת הסמ"ע שכתב חילוק בדעתו (קנג, לב, ראו לעיל עמוד 20) במקרה כעין זה יודה הרמ"א לשולחן עורך, וכך הסביר:

דהמזיק עושה הדבר בשלו, ואינו נהנה בשל חבירו כלום, אלא שחייב להרחיק משום שחבירו ניזק על ידו, בהן הכריע שאין צריך להחזיק ג' שנים.

כלומר, פעילות המכבסה מתרחשת ברשות הפרטית של התובעים וגורמת לכאורה נזק לשכנים, במצב שכזה התובעים הינם המוחזקים. החזקה חלה באופן מידי, ואין צורך בשלוש שנים וטענה. וכך גם ביאר נתיבות המשפט (בסימן קנג ס"ק יג): "דבהרחקות שעושה הדבר בשלו רק שמזיק לחבירו - במחילה סגי, דהוי כאומר קרע כסותי והפטר".

נדגיש, כי חזקת נזיקין חלה רק על הפעילות הנוכחית של התובעים, אבל מרגע זה חל איסור על התובעים להרחיב את פעילות המכבסה. ככל והתובעים ירחיבו את פעילות המכבסה בצורה משמעותית - התובעים יהיו רשאים להתלונן על כך בעירייה.

לסיכום: יש לתובעים חזקה על פעילות המכבסה הקיימת, אומנם אסור להם להרחיב את פעילות המכבסה.

האם ניתן להגביל את שעות הפעילות של המכבסה?

הנתבעים טענו שפעילות המכבסה גורמת להפרעה משמעותית במנוחת הצהריים והלילה, בעוד הם אינם בקו הבריאות. השאלה לדיון היא, האם המכונות אכן מרעישות? ככל והתשובה לכך היא חיובית, נברר האם ניתן להגביל את פעילות המכונות המכונות?

נפתח בשאלה הראשונה: האם המכונות אכן מרעישות? בדיון הרביעי הגיע השכן מהקומה האמצעית מר א' שהעיד (פרוט' דיון 4 עמ' 10 שורה 7) , שרעש המכונות מפריע:

אב"ד- הרעש מהמכבסה מפריע?

מר א': כן. הפריע וביקשתי שמ-12 בלילה לא יעשה והוא הפסיק.

לאור עדות מר א' בית הדין מכריע, כי מכונות הכביסה של התובעים אכן מרעישות. כעת נדון בשאלה, האם ניתן להגביל את פעילות המכונות?

לכאורה, בשלב זה הנתבעים לא רשאים למחות כנגד הרעש היוצא מפעילות המכונות, שהרי המכבסה פעילה כבר 11 שנים, וכאמור לעיל יש חזקה לנזיקין. וכך פסק השולחן ערוך (חו"מ בסימן קנו סעיף ב):

אינם יכולים למחות בידו ולומר: אין אנו יכולים לישן מקול הפטיש או מקול הריחים, מאחר שכבר החזיק לעשות כן, ולא מיחו בידו.

כלומר לפני שנוצרת חזקה לרעש, היו יכולים השכנים למחות כנגד פעילות מרעישה, אבל לאחר שהשכן הוחזק בכך - כבר לא ניתן למחות על רעש זה.

אומנם במקרה כאן, הנתבעים אינם חשים בטוב, ובמצב שכזה ניתן למחות כנגד רעש. וכך כתב הריב"ש (סימן קצו):

וכן הטענה השלישית שטען ראובן, מפני חולי אשתו שמזיק לה בראשה - גם זו טענה גדולה. ואף על פי ששנינו במשנה (שם) אבל אינו יכול למחות בידו ולומר לו איני יכול לישן מקול הפטיש ומקול הריחים, ואפילו בחנות שבחצר, כ"ש בזה שהוא בחצר אחרת. זהו בשאר בני אדם הבריאים, אבל כיון שהאשה זו מוחזקת בחולה - אין לך גירי גדול מזה, והוה ליה כקוטרא ובית הכסא, וכדאמר רב יוסף (כ"ג) הני לדידי כקוטרא ובית הכסא דמו לי.

כלומר חולה יכול לתבוע הפסקת רעש שמגיע מחצר אחרת.

וכך פסק הרמ"א (חו"מ סימן קנה סעיף טו): "וה"ה אם אין מזיק לחצר, אלא שיש חולי הראש לבעל החצר וקול ההכאה מזיק לו - צריך להרחיק עצמו". הרמ"א (חו"מ סימן קנו סעיף ב) עוד פסק: "ודוקא בני אדם בריאים, אבל אם הם חולים והקול מזיק להם - יכולים למחות".

נתיבות המשפט (חדושים סימן קנו ס"ק ז) הוסיף: "ונראה, דאפילו היה בריא ואח"כ נחלה דלא מהני חזקה". כלומר גם אם הנתבע היה בריא בשעה שאישר את פתיחת המכבסה, אך כעת מצבו הבריאותי הורע והרעש מפריע לבריאותו, החזקה מתבטלת וניתן לתבוע את הפסקת הרעש.

הפתחי תשובה (סימן קנו ס"ק א) כתב:

אבל פשוט, דשינה הוא לאו דוקא בלילה, אפילו ביום אין לו מנוח מחמת בלבול הקול, ואיכא ינוקי דגנו ביממא, ואיכא נמי קלא דפועלים המשכימים למלאכתם.

כלומר ניתן למחות כנגד רעש גם בשעות היום בשעות המנוחה בצהריים.

הפוסקים הדגישו, כי ביחס להפרעה בשינה יש לדון כל אדם כמו חולה. וכך כתב בספר עמק המשפט (חלק ג עמוד רפו):

דבזמננו הכל חולים הם אצל שינה, ומניעת שינה - גורם לכאבי ראש עזים, ועייפות יתר, ועצבים, והתמוטטות.

שבט הלוי (חלק ז סימן רכד) כתב: וכהיום יש הרבה כזה שגזילת מנוחתם - היא גזילת בריאותם.

נציין גם לסעיף 3 לתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש) תשנ"ג שקובע: "ולא יפעיל כלי נגינה, מקלט רדיו או טלוויזיה ולא יקים רעש באמצעות פטיפון, רמקול, מגביר קול או מכשירי קול כיוצא באלה בין השעות 14.00 ל-16.00 ובין השעות 23.00 ל-7.00 למחרת, באזור מגורים באחד מהמקומות האלה: 1) תחת כיפת השמים".

ככל והתובעים ירצו להרחיב את שעות הפעילות, עליהם לבנות איטום מפני רעש שיאושר על ידי מומחה מטעם בית הדין כדי למנוע רעש חריג (ניתן שישמעו רעש סביר כמו רעש של מנוע מזגן שקט). ככל והתובעים יחפצו בכך יהיה עליהם לממן את עלות שכר המומחה במלואה.

לאור האמור, בית הדין קובע שיש להגביל את פעילות מכונות הכביסה בצהריים בין השעות 14.00 ל-16.00, ובערב בין השעות 23:00 ל-7.00 למחרת.

חסימת מעבר בחדר מדרגות וניקיון המקום

הנתבעים טוענים שהמעבר בחדר מדרגות חסום בגלל שקיות הכביסה. התובעים מכחישים זאת.

דיון: למרות שקבענו שיש חזקה לפעילות המכבסה, אין זה אומר שניתן להפעיל את המכבסה ללא הגבלות. הדעת נותנת שההסכמה הייתה לפעילות קטנה ולא לפעילות משמעותית. נציין לדברי הרמ"א (חו"מ קנג, יב) שכתב: "מי שהחזיק בחצר חבירו לשפוך בה מי כביסה אחת - ממחין בידו שלא ישפוך בה חמשה כביסות". כלומר החזקה שיש לתובעים לא מאפשרת את הגדלת פעילות המכבסה. הסמ"ע (בס"ק כז) העיר: "נראה, דחמשה - לאו דוקא קאמר, אלא גם ארבע ושלשה - אסור לשפוך, כיון שלא החזיק אלא לאחת". מכאן ניתן ללמוד, כי יש איסור להגדלת הפעילות גם בשקית אחת מעבר לפעילות שהייתה קיימת עד למועד הגשת התביעה הנגדית.

עוד נציין לדברי השולחן ערוך (חו"מ קסא, ה) שכתב:

אחד מהשותפין בחצר שבקש להעמיד בה... שאר דברים שאין דרך בני המקום לעשותם בחצרותיהם - בכולם השותפין מעכבין זה על זה.

כלומר הנתבעים שהינם שותפים בבניין, רשאים לדרוש שלא יעשה שימוש שלא מקובל לעשות בחדר מדרגות. הנחת שקיות רבות של מגבות איננה שימוש סביר שמקובל לעשות בחדר מדרגות, ולפיכך צודקים הנתבעים בבקשתם להורות לתובעים, להניח את השקיות בצורה שלא תחסום את המעבר.

התובע בדיון החמישי (פרו' 5 עמ' 10 שורה 24) קיבל את הצעת אב"ד, ששקיות הכביסה יונחו במעבר רק במשך חצי שעה ביום, ולא יחסמו את המעבר. בית הדין הופך הצעה זו להחלטה מחייבת. על התובעים להודיע בתוך 7 ימים מהתאריך הכתוב על פסק דין זה זה על הזמן הקבוע שהם בחרו כדי לרכז הכביסה בחדר המדרגות ללא חסימת המעבר בימי חול. מכאן ואילך, התובעים לא יהיו רשאים לעשות זאת בזמן אחר.

נוסיף ונאמר, כי על התובעים מוטלת האחריות לדאוג לניקיון המקום. ברור שההסכמה שניתנה לא הייתה על דעת כך שהפעלת המכבסה תפגע בניקיון הבניין.

מכונות שמרעידות את הבניין

הנתבעים טענו שהמכונות של המכבסה מרעידות את הבניין. נציין כי אם טענה זו תוכח יהיה ניתן לקבל את בקשת הנתבעים לסגור את המכבסה, וכפי שהגמרא (בבא בתרא כה ע"ב) מספרת על אדם ששמו פאפי, ששכניו טחנו שמן שומשמין, ובמהלך הטחינה ביתו של פאפי רעד. הגמרא פסקה שניתן לסלק נזק זה. וכך כתב הטור (חו"מ קנה,נח): "כל נזק גדול שאין דרך העולם לסבלו, כי ההיא דפפי דהוי הנך עצורי בשיבבותיה, דהוי דייקי שומשמי, והוה נייד אפדנא, וקאמר דלא הוי חזקה, דאין אדם סובל שיפיל חבירו את כותל". וכך פסק הרמ"א (חו"מ קנה,לט): "וה"ה כל נזק גדול שאין אדם יכול לסבלו". ראו בפתחי חושן (חלק ו פרק יג סעיף יא) שכתב שאם השכן חולה והרעש מזיק לו גם אם אין חשש שיגרם נזק לכותל קיימת חובת הרחקה, ולגבי שכן בריא הביא מחלוקת בדבר.

נציין, כי עד לרגע זה טענה זו לא הוכחה, והדעת נותנת שאין בכוחן של מכונות אלו להרעיד את המבנה, ולכן בשלב זה טענת הנתבעים לסגור את המכבסה - נדחית. ועד לקביעה אחרת התובעים רשאים להשתמש במכבסה במגבלות שציינו כאן (מגבלת שעות, אי חסימת מעבר וניקיון).

אומנם הנתבעים רשאים בתוך 14 ימים מיום התאריך הכתוב על פסק דין זה לבקש מבית הדין למנות מומחה (מטעם בית הדין) שיבחן האם המכונות גורמות לרעידה למבנה. נעיר כי יש בסיס הלכתי למינוי מומחה בסכסוכי שכנים, כפי שמבואר בהערה[2].

ככל והנתבעים יבקשו זאת, הם אלו שיצרכו בשלב זה לממן את מלוא עלות המומחה.

תביעה נגדית: סגירת גן הילדים

טענות הנתבעים

התובעים פתחו גן ילדים בבניין מגורים, זאת בניגוד למנהג המדינה ובניגוד לחוק. הגן מונה בין 20 ל-30 ילדים, ונוצר רעש ולכלוך. הנתבעים מבקשים מבית הדין להורות על סגירת הגן. הנתבעים מסכימים כי אם התובעים יציגו היתר מהעירייה לפעילות הגן - יהיה ניתן להמשיך את פעילות הגן בהיקף סביר של ילדים, המאושר בבניין מגורים ולא יותר מהנורמה. הנתבעים עוד מבקשים לחייב את התובעים לשמור על מעבר פתוח בחדר המדרגות, ולא לאפשר לילדים לרקוע ברגליהם מהשעה 13:00, וכן להזיז את מיקום העגלות מהרכוש המשותף.

תגובת התובעים

מדובר בגן שפעיל כבר 12 שנים, ומכיוון שהם לא התגדו לפעילות הגן בכל הזמן שעבר, אין הם יכולים לבקש את סגירתו.

דיון

הנתבעים מבקשים לסגור את פעילות הגן. לכאורה יש לקבל את בקשתם, וכפי שפסק השולחן ערוך (חו"מ קנו, א):

אחד מבני המבוי... שבקש מלמד תינוקות לימוד שאינו של תורה - בני המבוי מעכבין עליו, מפני שמרבה עליהם הנכנסים והיוצאים.

כלומר שכנים יכולים למנוע פתיחת גן לילדים (שאינו תלמוד תורה), זאת בטענה שריבוי הנכנסים גורמים לנזק לא סביר, בפגיעה בפרטיות, לכלוך רעש וכו'. אם דין זה נכון למבוי (רחוב קטן), קל וחומר שהוא נכון לבניין משותף, שבו הדיירים נכנסו לגור על סמך כך שלא יפתח עסק בבניין.

אומנם בספר עמק המשפט (חלק ג עמ' שטו) מובא:

לאחר עיון רב נלענ"ד לחדש, שאין השכנים יכולים למנוע גן ילדים או פעוטון לתינוקות בבניין מגורים. [זאת למודעי, שהנני מודע היטב לבעיות שגן גורם, ובבנין מגוריי קיים גן שבו 30 ילדים]. אולם ניתן לתבוע מהגן סכום גדול יותר למעלית, והגננות צריכות לשמור על הניקיון, ולעשות הכל להמעיט בהטרדת השכנים בתפיסת המעלית ובמיקום העגלות. ויש מקום לדרוש מהם שיעשו שטיה עבה על הריצפה למנוע רעש.

עמק המשפט ביסס זאת על דברי שו"ת מהרלב"ח (סימן צז) ממנו נלמד, שאם אין אפשרות להסתדר בצורה שתמעיט את הנזק - ניתן לעבוד מהבית. ומכאן הוא הסיק:

דבזמנינו גני הילדים והפעוטונים באיזורים החרדים מיועדים מצד עצם מהותם ואופיים להיות בבניין מגורים, וכמה טעמים לכך. כידוע ראשית שהרי אין בנמצא כ"כ גנים ממוסדים ומסודרים במבנים מיוחדים לכך, בפרט בשכונות החדשות הצצות במהירות יום אחר יום, [שבקושי יש שם מבני ציבור כבית הכנסת וכדו' ובוודאי שלא בונים שם מבנה לגן רק עושים זאת בתוך בנין מגורים ואכמ"ל], וגם להורים זה נוח שליד כל כמה בניינים יש פעוטון וגנון בדירה מסוימת, ולא צריכים לטרוח לשלוח ילדים פעוטים למקומות מרוחקים והקירבה ליד הבתים הוא דבר יקר המציאות בזה כידוע, וא"כ הרי עפי"ד המהרלב"ח והחת"ס - בכה"ג לא ניתן לעכב על השכן מלעשות דבר זה, כיון שהדבר מצד עצם מהותו ואופיו נהגו לעשותו בבנייני מגורים ולא במבנים מיוחדים.

למרות שיש הרבה מה לדון בדבריו, אבל בנסיבות כאן שהגן פעיל כבר 12 שנים, והנתבעים לא מחו כנגדו, וודאי שלא ניתן בשלב זה לסגור את הגן, זאת בגלל הסיבות הבאות:

א) באיזורים בהם נהוג ומקובל להקים גנים בבנייני מגורים הדבר מותר.

ב) יש לגן חזקת נזיקין, כי הגן פועל במקום כבר שנים ארוכות.

ג) כצירוף על שתי הסיבות העקריות יש לציין שהלימוד הקיים בגן על חגי ישראל, לימוד ברכות וכד' - נחשב ללימוד תורה. בצירוף כל הסיבות הנזכרות - יש לקבל את טענת התובעים שלא ניתן לסגור את הגן.

אומנם על התובעים לממן את הוצאות הניקיון הנגרם מהפעלת הגן, וזאת מעבר לחובם כדיירים רגילים בבנין. על התובעים לשלם לוועד הבית תשלום כפול עבור הלכלוך שנגרם כתוצאה מפעילות הגן. נעיר כי התובעת ציינה בבית הדין (דיון 2 עמ' 9 שורה 33) שהם אכן משלמים וועד הבית תשלום כפול. כן עליהם לעשות את מירב המאמצים לשמור על שקט, עליהם להקפיד ככל יכולתם שהילדים לא ירקעו ברגליהם לאחר השעה 14:00. יש להניח שטיח עבה שיבודד את הרעשים לשכנים למטה. כן יש להקפיד על מיקום העגלות שלא יחסמו את המעבר בחדר המדרגות. נזכיר את דברי העד מר א', שהעיד בדיון הרביעי (פרוט' עמ' 10 שורה 13) שהעגלות במעבר מפריעות לרעייתו.

בנקודה זו מצאנו סתירה בדברי התובעת. בדיון השני (פרו' 2 עמ' 9 שורה 30) התובעת אמרה שיש להם רישיונות לגן ילדים ולמכבסה, אך בדיון החמישי (פרו' 5 עמ' 10 שורה 32 ואילך) בא כוחם של התובעים העיר, שעדיין אין להם רישיון, אם כי לדבריו ניתן להשיג רישיון לגנים בגלל הצורך.

מזכירות בית הדין פנתה לתובעת כדי לדעת האם במשך הזמן שעבר מהדיונים ועד עכשיו התקבל אישור מהעירייה לפתיחת הגן, במענה לשאלה זו השיבה התובעת שכרגע ישנם כ7 ילדים בגן בלבד ואין צורך לאישור מהעירייה למסגרת של מספר מועט של ילדים.

הנתבעים השיבו לדברי התובעת שהם עומדים על כך שהתובעת תמציא אישור כפי שנתבקשה, בנוסף ציינו שאם מספר הילדים לא יהיה גדול ויגרום למטרד אין להם התנגדות לקיום הגן במידה ואכן נכונים דבריהם שאין צורך לאישור מהעירייה לגן עם מספר ילדים נמוך.

בתגובה הפנו התובעים לפסק דין ארץ חמדה (בר"ע 76035) בו נכתב שאין צורך לקבל אישור עבור הפעלת גן כשמדובר במספר מצומצם של ילדים ולכן יש לדחות את בקשת הנתבעים. בפסק הדין אליו הפנו התובעים נכתב מהנימוקים שהתבארו שם שכאשר מספר הילדים בגן הוא בין חמשה לעשרה אין צורך בהיתר או באישור כלשהו.

כיון שאין לנתבעים התנגדות לקיום גן שלא יהווה מטרד, נכון לעכשיו שמספר הילדים בגן הוא שבעה, אין חובה על הנתבעים להוציא אישור כלשהו.

אמנם, אם בעתיד מספר הילדים בגן יהיה גבוה מעשרה ילדים, על התובעים להוציא את האישור הנדרש.

לסיכום, כעת שמספר הילדים בגן הוא שבעה, ניתן להמשיך ולקיים את הגן על פי ההנחיות שנכתבו לעיל ואין צורך להוציא היתר או אישור כלשהו. אם בעתיד מספר הילדים בגן יעלה על עשרה תהיה על התובעים חובה להוציא את האישור הנדרש.

תביעה נגדית: תשלום עבור שימוש ביסודות

טענות הנתבעים

הנתבעים הרחיבו את דירתם ומימנו את היסודות למבנה, והתובעים השתמשו ביסודות אלו בהרחבתם. מכיוון שהתובעים לא השתתפו בהוצאות אלו, לפיכך הנתבעים מבקשים לחייב את התובעים בסך של 7,000 ש"ח, בגין השתתפות עבור חצי גג ושליש מהיסודות. ככל והתובעים לא מעוניינים לשלם סכום זה, מבקשים הנתבעים להביא מומחה, שיקבע את הסכום.

הנתבע עוד ציין, שהוא יכל להרחיב את דירתו בעלות נמוכה יותר, אך לצורך בניית היסודות הוא שילם סכום גדול יותר כדי שיתאפשר לשכניו לבנות מעליו. הנתבע הגיש מסמך המאשר שבנייה זו נבנתה עם היתר בנייה ובאישור מהנדס שבדק את עומס הבטון והיסודות.

תגובת התובעים

התובעים סבורים שהם לא צריכים לשלם לנתבעים. לטענתם התובעים מתגוררים בקומה השלישית ואילו הנתבעים גרים בקומה הראשונה, כך שהם לא חייבים לשלם לנתבעים אלא לשלם למר א' מהקומה האמצעית, כי למעשה הם בנו מעליו. לדבריהם הם כבר שילמו למר א', ולפיכך אין מקום לחייב אותם. כמו כן התובעים טוענים שהנתבעים מחלו להם על תשלום סכום זה, כי הם לא תבעו זאת מעולם.

דיון

הנתבעים השקיעו כספים בהכנת יסודות עליהם נבנו ההרחבות של השכנים הגרים מעליהם. השאלה לדיון היא, האם יש חובת תשלום לדייר שנהנה מתוספת בנייה של שכנו?

התשובה לכך מובאת במשנה (בבא בתרא ה ע"א) שקבעה, שיש חובת תשלום לאדם שנהנה מתוספת בנייה שבנה שכנו. התוספות (שם, ד"ה אע"פ) כתבו: "אף על גב דזה נהנה וזה לא חסר פטור - מ"מ כיון דגלי דעתיה דניחא ליה בהגבהה - חייב". כלומר כאשר אדם מגלה את דעתו שהוא נהנה מהבנייה של חבירו – לא חל הכלל "זה נהנה וזה לא חסר – פטור" מלשלם, אלא יש חובת תשלום. כיוון שלא מדובר בהוצאה שנחסכה אלא באומדן דעת שהנהנה היה מוכן להוציא כספים כדי להרחיב את דירתו. (עיינו גם בדברי הגר"ש שקאפ (בבא קמא, סימן כ) שביאר, שהחיוב בתשלום הוא מדין משתרשי).

התוס' הביאו הסבר שני, שמדובר במצב שיש חיסרון לראשון שבנה, ובמקרה של "זה נהנה וזה חסר" – יש חובת תשלום.

בנדון זה, הנתבע שהרחיב חסר בכך שבנה על פי היתר בנייה מסודר מהעירייה. הנתבע המציא את ההיתר מהעירייה שחייבה אותו להגיש אישור מכון התקנים על בדיקת הבטון, וכן חישובים סטטיים והצהרת מהנדס (מסמכים אלו הוגשו לבית הדין). העירייה מאפשרת לדייר מהקומה התחתונה לבנות רק בתנאי שהוא ישקיע ביסודות ועמודים שיחזיקו גם את ההרחבות של השכנים מעליו, ולכן הוא מוגדר כ"חסר", ולפיכך יש חובת השתתפות בתשלום.

נעיר, כי בכל מקרה השולחן ערוך (שו"ע סימן קנז סעיף י) פסק כפי התירוץ הראשון של התוספות, שגילוי דעת על הנאה מחייבת בתשלום, גם ללא חיסרון. כך גם פסק הרמ"א (שם בסעיף י):

וה"ה אם היה לו כותל כבר, ובנה דבר שניכר שחפץ במה שעשה חבירו (הגהות אשירי וב"י בשם ערוך). וכן אם נהנה בבניינו, אף על פי שלא עשה שום היכר שניחא לו - חייב לו כפי מה שנהנה.

כלומר יש חובה להשתתף בתשלום ההוצאות כפי מה שנהנה. כאמור גם על פי ההסבר השני של התוספות יש חיוב בתשלום, בגלל שהנתבע הוא בגדר "חסר" כתוצאה מבניית העמודים.

התובעים טענו טענת מחילה, אולם בית הדין לא מקבל טענה זו. הנתבעים דרשו כספים מהדייר הגר בקומה האמצעית (כפי שניתן לראות בהסכם), כך שניתן להניח שהם גם ביקשו זאת מהתובעים, ולא ניתן לטעון טענת מחילה ללא אומדנה ברורה שהייתה מחילה. כאן יש אומדנה הפוכה, שלא הייתה מחילה, ולכן התובעים חייבים להשתתף בתשלום עלויות היסודות והעמודים. לא ניתן לומר שהייתה מחילה שבשתיקה, כי למחילה שבלב אין תוקף (עיינו בדברי קצות החושן בסימן יב ס"ק א).

יישום העקרונות הנ"ל - הנתבע המציא לבית הדין הסכם (מיום ג' באב תשנ"ח), בינו לבין הדייר מהקומה האמצעית מר א'. בהסכם נקבע שמר א' ישתתף בעלות היסודות והתקרה, בסך 2,500 $ (9,000 ש"ח). מכאן אנו למדים כי עלות היסודות והתקרה היו בסך 18,000 ש"ח, שהרי מר א' שילם 9,000 ש"ח שמהווים 50% מעלות היסודות והתקרה. (בשלב שבו רק שני השכנים בנו [הנתבע ומר א'– כל צד שילם 50% מהוצאות והתקרה והתקרה).

לאחר זמן התובעים הצטרפו להרחבה, כך שמדובר כעת בשלושה שותפים ביסודות והתקרה, שכל שותף אמור לשלם שליש מעלות היסודות והתקרה. לפיכך על התובעים (שהם השותף השלישי) להשתתף ב- 33.3% מעליות העמודים והיסודות, ולשלם חצי מסכום זה לתובעים וחצי למר א'. כלומר התובעים צריכים לשלם לכל שכן 16.6%, שהם 2,988 ש"ח. התובעים טענו שהם כבר שילמו את חלקם למר א' (ומכיוון ומר א' אינו חלק בתביעה זו, איננו מבררים זאת), כך שנותר להם לשלם לנתבעים סך 2,988 ש"ח צמוד למדד.

באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יש מחשבון הצמדה למדד (כללי). בית הדין חישב את עליית המדד לסכום הנ"ל, החל מיום ג' באב תשנ"ח (26.7.1998) כתאריך התחלה, ועד ליום מתן פסק הדין כ"ח במרחשון תשפ"ד (12.11.2023) התוצאה היא 4,741.68 ש"ח.

אומנם הסכום ששילם מר א' לנתבע, כלל בתוכו גם השתתפות בגג הנתבע, שהוא הרצפה של מרא'. לעומת זאת כאן התובעים כלל לא נהנים מהגג, ולפיכך יש להפחית רכיב זה ולחייב רק על הנאה משימוש ביסודות ובעמודים.

במקרה רגיל היה מקום למנות מומחה, אך בנסיבות אלו בית הדין סבור, שיש לסיים את הסכסוך מהר ככל האפשר, מה גם שעלות מומחה תהיה (ככל הנראה) יותר מהסכום המבוקש, ובמצב שכזה בית הדין פוסק לפי שיקול דעתו מכח סמכותו לפשר (סעיף 4 להסכם הבוררות).

לאור כל האמור, בית הדין מכריע על פי שיקול דעתו, שעל התובעים לשלם לנתבעים סך 3,200 ש"ח בגין השתתפות בעלות יסודות ועמודים.

תביעות נוספות בתביעה הנגדית

להלן התייחסות לשאר סעיפי התביעה בתביעה הנגדית:

תיקון מדרגות לגג

הנתבעים טוענים שהמצב לפני הבנייה של התובעים בגג היה, שהיו מדרגות מסודרות, דרכן ניתן היה לעלות לגג, אבל לאחר הבנייה יש צורך לעלות על סולם כדי להיכנס לגג. לטענת הנתבעים, הורי התובעת התחייבו לנתבעים לסדר את המדרגות לגג ולא עשו זאת, כך שחובה זו מוטלת כעת על התובעים.

הנתבע הוסיף, שנדרש לשלם תוספת של 700 ש"ח עבור התקנת דוד שמש, בגלל הקושי שבהגעה לגג (הנתבע הגיש אישור מהמתקין על תוספת תשלום זו). הנתבע מבקש לחייב את התובעים לבנות מדרגות לגג, ולחייב את התובעים לשלם לו 700 ש"ח עבור התקנת הדוד.

מאידך התובעים טוענים, שהנתבעים לא הוכיחו את טענותיהם ולא הציגו שום ראייה בדבר ההוצאות שנגרמו להם.

דיון: התובעת בדיון השני (פרוט' עמ' 10 שורה 3) אמרה: "כשהצד השני יבנה, נבנה מדרגות משותפות". בית הדין מקבל זאת, ולכן בשלב זה ניתן להישאר עם הסולם עד שהצד השני, כלומר, הדייר השני בקומה העליונה, יבנה, ואז תחול החובה על דיירי הקומה העליונה לבנות את המדרגות.

בית הדין דוחה את התביעה לשלם 700 ₪ עבור התקנת הדוד, כיון שגם לדברי הנתבעים עצמם, מי שהתחייב לעשות זאת אינם התובעים בתיק זה. גם אם החובה לבנות מדרגות קיימת כפי שנכתב לעיל, התביעה לתשלום נוסף, שנגרם בשל היעדר מדרגות לא צריכה להיות מופנית לתובעים, ולעת עתה לא הובאה ראיה לכך, מלבד הצורך להוכיח שהתשלום נבע כתוצאה מהבניה שנעשתה.

היזק ראייה

הנתבעים טוענים שהתובעים בנו את החלונות בצורה כזו שהילדים שלהם באופן שיטתי עומדים על החלון מסתכלים על החצר וזורקים חפצים לחצר הנתבעים. הנתבעים מבקשים למנוע מהילדים לזרוק חפצים לחצר; ככל שהשלכת החפצים לא תפסיק – להורות לתובעים לשים גדר שתמנע השלכת חפצים.

דיון: התובעים מוחזקים במשך שנים רבות בפתיחת החלון לכיוון חצר הנתבעים, כאשר הנתבעים כלל לא מחו כנגד זה. על מקרה זה כתב השולחן ערוך (חו"מ קנד, ז):

הרי שפתח חלון לחצר חבירו... או שידע הניזק ולא ערער - הרי זה החזיק בחלון, ואינו יכול אחר כך לחזור ולערער עליו לסתום.

כלומר בשלב כה מאוחר לאחר שעברו שנים רבות - אין אפשרות לנתבעים למחות כנגד החלון של התובעים.

אם כי הנתבעים טוענים, שילדי התובעים מסתכלים בחלון על חצרם. מצב זה הינו בעייתי מבחינה הלכתית, וכפי שכתב הרמ"א (שם):

ואפי' למ"ד יש לו חזקה, היינו לגופו של חלון דלא יוכל בעל החצר לסתמו או למחות בו, אבל הוא אסור לעמוד בחלון ולראות בחצר חבירו, כדי שלא יזיקנו בראייתו, ובזה איסורא קא עביד ולא מהני ליה חזקה, וזה יוכל בעל החצר למחות בו.

כלומר מצד אחד יש חזקה לחלון, ולא ניתן לקבל את בקשת הנתבעים לסגור את החלון. מצד שני יש איסור על התובעים לעמוד בחלון ולהסתכל בצורה ממושכת על חצר הנתבעים, כלשון הר"י מיגאש (בבא בתרא ב ע"ב, ד"ה טעמא דרצו):

ולא מצי האיך למימר אין מעיינא ומעיינא דהא אחזיקי ליה בהכי משום דאמר ליה האיך נהי דלחלון גופיה איכא חזקה אבל למיקם התם ולעיוני מאי דאיכא ברשותי ליכא בהא חזקה דהא לא מחזקו אינשי בהכי.

לאור זאת, על התובעים להקפיד שילדיהם לא יעמדו במשך זמן רב ויביטו באופן הגורם היזק לנתבעים, וכדברי הרמ"א והר"י מיגאש הנזכרים. הנתבעים רשאים להעמיד בחצר מחיצה בכדי למנוע אפשרות של היזק ראייה מצד כל גורם לחלון ביתם.

לסיכום: הנתבעים רשאים להעמיד מחיצה שתסתיר את היזק הראייה מכיוון המרפסת של התובעים.

יחידות דיור

הנתבעים טוענים שהתובעים קיבלו רישיון לבנות בגג תוספת לביתם, אך לא קיבלו היתר לבנות יחידות נפרדות לצורך השכרה, ויש בכך בעיה של "מרבה בדיורין". התובעים בנו בהתחלה שלוש יחידות דיור, וכעת צמצמו אותן לשתי יחידות דיור, אך לא מדובר בתוספת לדירתם אלא בהוספת יחידות דיור עם יציאות נוספות. כל זה בניגוד להסכמת הנתבעים. מאידך התובעים טוענים, שלא הם אלו שהרחיבו את הדירה אלא הורי התובעת, כך שהתביעה לא רלוונטית לגבם.

דיון: באופן עקרוני יש בעיה הלכתית בהוספת יחידות דיור עם כניסה נפרדת (עיינו בשולחן ערוך חו"מ קנד, א). הנתבעים טוענים שהם לא נתנו את הסכמתם לתובעים לבנות יחידות דיור, אומנם גם הנתבעים בנו יחידת דיור. וכפי שקבענו בתחילת פסק הדין, אין אפשרות לדייר שהרחיב למנוע הרחבה זהה לשכנו. הנתבעים לא רשאים לאחר שנים כה רבות לטעון טענה שלא נטענה בזמן אמת כאשר הורי התובעת בנו את היחידות. לפיכך תביעה זו נדחית.

בניית מרזב

הנתבעים טוענים, שהתובעים בנו במרפסת שנמצאת בצד המזרחי בניה קלה עם גגון שגורם לנזילה לקיר החלון של הנתבעים. הנתבעים ביקשו מהתובעים שיתקינו מרזב כך שמי הגשמים לא יפלו על חלונם אלא יפלו בחצר. לאור סירוב התובעים להתקין מרזב, הנתבעים התקינו גגון בסך 500 ש"ח שגרם להחשכת החדר, וכן הם תיקנו את הקיר בסך 1,500 ש"ח. הנתבעים מבקשים לחייב את התובעים להתקין מרזב כך שיוכלו להסיר את הגגון. וכן לחייב את התובעים לשלם את דמי תיקון הקיר.

התובעים הגיבו שהנזק לא הוכח, הם מכחישים שהגשם יורד על הקיר. ובכל מקרה הנתבעים לא המציאו כל אסמכתא לדבריהם.

דיון: בית הדין ביקש מהצדדים לצלם את המקום בעת ירידת גשמים, בכדי לוודא להיכן המים נופלים, אך זה לא נעשה, ולפיכך בית הדין יכריע על פי הנתונים שבידו בכפוף לנאמר בפרק ההחלטות.

במקרה כאן מסתבר לומר שגשם היורד מגג פנלית נצמד לקיר, ולפיכך יש לקבל את גרסת הנתבעים, שיש סיכוי סביר לנזק מכך שאין מרזב.

לפיכך, על התובעים להתקין מרזב לגגון המרפסת, בכדי למנוע נזילת מים לחלון הנתבעים. התביעה לתשלומים בסעיף תביעה זו נדחים, כי היא לא הוכחה. אם התובעים לא יתקינו מרזב, הנתבעים יהיו רשאים לבקש פיצוי כספי משמעותי.

העברת צינור ניקוז מהמרפסת לצד שני

התובעים בנו גם בצד מערב על המרפסת של השכן מהקומה האמצעית. התובעים התקינו צינור ניקוז שלא מגיע לרצפה אלא נמצא בגובה 1.80 מהרצפה. הנתבעים מבקשים לחייב את התובעים לאפשר להם להאריך את צינור הניקוז שיצא החוצה לרחוב הזית. וכן לחייב בסך 800 ש"ח בגין עלויות הצינורות שהנתבעים ניסו להתקין בכדי לצמצם נזק זה. התובעים טוענים שלא הוכח שנעשה נזק, וכן לא הוכח שיש צורך בהתקנת צינור. כמו כן לא הוגשה אסמכתא על הסכום שנטען.

הנתבעת טענה שמאז שהייתה ילדה – הצינור הגיע עד לאמצע הקיר. מנגד טוען הנתבע, שבאותה תקופה הצינור היה צר וכעת התובעים החליפו אותו לצינור 4 צול, והשארתו במקום גורמת לנזקים (יתושים), ולכן נדרש להאריך את הצינור ולהעבירו לצד השני.

דיון: הנתבעים בדיון החמישי טענו (פרוט' עמ' 15 שורה 35) שדרך צינור הניקוז עוברים מי שטיפת הרצפה, ומכיוון שמדובר בגן, הרי ששוטפים בכל יום. טענתם לא הוכחשה על ידי התובעים. לאור הכרעתינו לעיל, שיש לנתבעים חזקה על החצר, הרי שהם רשאים להתנגד שמי השטיפה יפלו בחצר.

כיון שלא הוכחשה טענת התובע בדבר שינוי רוחב הצינור בית הדין מותיר את ההכרעה הנזכרת שהנתבעים רשאים להתנגד לכך שמי השטיפה יפלו בחצר.

בדבר טענת בא כוח התובעים שלא הוכח ששינוי גודל הצינור גרם לנזק לנתבעים, בית הדין מקבל את עמדת הנתבעים, כיון שלנתבעים יש חזקה על החצר ונעשה שינוי בגודל הצינור המגיע לחצר חובה על התובעים לדאוג שלא יגיעו מים לחצר.

–––

לאור כל האמור, מתקבלת בקשת הנתבעים שעל התובעים לדאוג לטפל בצינור כך שהמים לא יגיעו לחצר או להגיע להסכמה עם הנתבעים על סידור הצנרת באופן שישביע את רצונם. אומנם לא ניתן לחייב את התובעים על נזקים שלא הוכחו, ולכן התביעה הכספית של הנתבעים נדחית. גם כאן, אם התובעים לא יבצעו את התיקון הנדרש יוכלו הנתבעים לבקש פיצוי כספי משמעותי.

תשלום על עץ ערבה

לפני ארבע שנים הנתבע התיר לתובע להניח את המחסן במקום בו עמד עץ ערבה. לדברי הנתבע, הצדדים הסכימו לנסות להעביר את העץ למקום אחר, אך ככל והעץ ייבש, התובע ישלם לנתבע 400 ש"ח בשנה עד לנטיעת עץ ערבה חלופי. סכום זה נקבע מכיוון וזהו הרווח שהיה לנתבע ממכירת ערבות. מכיוון שהעץ יבש ולא ניטע עץ חלופי, מבקש הנתבע לחייב את התובע בסך 1,600 ₪. הנתבעים עוד מבקשים, שבית הדין יקבע שעל התובע לשלם 400 ₪ עבור כל שנה נוספת בעתיד עד שייטע עץ חדש. התובעים מצידם טענו שהעץ לא היה שייך לנתבעים, וכן שלא הוכחו הסכומים הנדרשים.

דיון: התביעה בסך 1,600 ש"ח נדחית על הסף בגלל שני נימוקים: א) היה על הנתבע להקטין את הנזק, ולנסות לטעת עץ חלופי בעצמו. ב) מדובר על מניעת רווח. לגבי עיקר התביעה על 400 ש"ח - הצדדים לא ערכו הסכם בכתב, כך שאין לנתבעים כל הוכחה על כך, ומכיוון שהתובעים מכחישים זאת, והנתבעים לא הוכיחו את תביעתם, לפיכך היא נדחית.

שבירת אדנית ושמשייה

הנתבעים מבקש לחייב את התובע בסך 300 ₪ בגין שבירת אדנית עם פרחים שלטענתו התובע שבר. הנתבעים עוד מבקשים לחייב את התובע בסך 250 ₪ בגין שבירת שמשייה (ביום 18.4.2021). התובע מצידו מכחיש זאת.

דיון: תביעות אלו לא הוכחו ולפיכך הן נדחות, כפי הדין שהמוציא מחבירו עליו הראייה.

הסתכלות התובע

הנתבעים עוד טוענים שבשעה 2:00 בלילה, התובע הציץ לתוך החדר שבה הניקה ביתם של הנתבעים. לדבריהם נגרם לה צער, נזק בושת וגזל שינה, ובגין כך הם מבקשים לחייב את התובעים בסך 5,000 ₪. התובעים טענו שמדובר בתביעה חדשה. בת הנתבעים אינה צד בדיון, ולפיכך לא ניתן לדון בזה ובכל מקרה התובע הכחיש אירוע זה.

דיון: בית הדין מקבל את דברי התובעים, שבת הנתבעים אינה צד לדיון, היא לא חתמה על הסכם הבוררות, ומשכך אין לבית הדין כל סמכות לדון בטענה שנוגעת לבת הנתבעים ולפיצוי הכספי הנובע מכך, אומנם יש בסמכותינו לדון ביחס לתובע שהיה בחצר הנתבעים בשעת לילה, וכהודאתו בדיון החמישי (פרוט' עמ' 18 שורה 25): "אולי היה מקרה שבאתי בלילה אבל לא הצצתי".

הרמ"א (חו"מ קנד, ג) כתב: "י"א שצריך ליזהר אדם מלהסתכל בבית חברו, עד שהוא נתפס כגנב בראייה ההיא, כיון שאין לו טענה". אומנם התובע הכחיש שהוא בא הסתכל, לדבריו הוא בא להוציא חפצים מהמחסן. אך גם על מקרה זה כתב הסמ"ע (שם, ס"ק יד), שעל אדם להימנע מלהיות בסיטואציה שבה יחשדו בו שהוא מסתכל, ואפ' הסתכלות ארעית אסורה:

לכן נראה דמור"ם (הרמ"א) כתבו ללמדנו, דאף דאין כונת הרואה לראות ולהזיק בראיה ההיא, וגם אם אפילו אינו רואה לשם - מ"מ אסור לעמוד נגד בית חבירו להסתכל דרך שם, מפני שיהא נחשד בעיני הבריות שעומד שם כדי לראות.

וכן גם כתבו נתיבות המשפט (חדושים בס"ק יח) והבאר היטב (ס"ק יג).

לאור קביעתינו שזכויות החצר שייכות לנתבעים, אנו אוסרים על התובעים להיכנס לחצר ללא אישור מוקדם מהנתבעים.

סיכום והכרעה

התביעה המרכזית בתיק זה (שתוצאותיה היו תביעות משנה רבות אחרות) הייתה בשאלה, האם בוצעה חלוקת זכויות של הנכסים המשותפים (גג וחצר). כבר בפתח הדברים הדגשנו, כי לא ניתן לקבל פגיעה בזכויות של אף צד. הזכויות של התובעים כפי שהן כתובות בטאבו הן 8.3% מכלל החצר, וככל הנראה 33.3% מהחצר שנמצא לצד העמודה בה גרים הצדדים. משמעות הדברים היא שנקודת המוצא היתה שלכל הדיירים יש זכות שימוש בחצר כדין חצר השותפים.

מכיוון שרק שני הצדדים חתמו על הסכם הבוררות, לפיכך ההכרעה במחלוקת זו תהיה בתביעות שבין שני הצדדים בלבד. זאת גם בהתחשב בכך שהשכן מהקומה האמצעית נשאל בצורה מפורשת האם יש לו תביעה על זכויות בחצר אך הוא שלל זאת.

פתחנו בכך שגם אילו היינו מקבלים את התביעה המרכזית של התובעים, היה עלינו להביא שמאי שיבחן את שווי זכויות הבנייה שכבר קיבלו התובעים בגג, ובהרחבות לצד מזרח ולצד מערב, והאם הן שוות לזכויות שהיו להן בחצר.

לאחר ניתוח האירועים, ובחינת המסכת העובדתית במהלך עשרות השנים האחרונות, בית הדין הגיע למסקנה, כי יש להעדיף את עמדת הנתבעים, ולכן יש להשאיר את החלוקה כפי שהיא היום. כלומר הזכויות בגג שייכות לתובעים, והזכויות בחצר שייכות לנתבעים.

עם סיום פסק הדין - בית הדין קורא לשני הצדדים להתפשר לצורך השלום. נזכיר את המשנה במסכת אבות (פרק ב משנה ט) שמציינת "איזוהי דרך ישרה שידבק בה האדם? ...רבי יוסי אומר שכן טוב", רבינו יונה ביאר:

שיהא בעצמו שכן טוב אל כל שכניו, ואחר היותו טוב ואוהב נאמן.. ונמצא מאושר בכל המדות הטובות.

מהרלב"ח (סימן קי) בסיום פסק דין בסכסוך שכנים כתב:

לכן טרם אכלה לדבר דברי, אשובה לבקש מבעלי הריב החכמים הנזכרים, ישתדל כל אחד מהם לבקש השלום, ולא יתנו מקום לעמי הארץ להאריך פה ולהרחיב לשון כנגדם. ולרדוף על הבאת השלום בין אחרים הם מצווים - כ"ש על עצמם ובמקומם. והמקדים שלום לחברו - אדון השלום יהיה בעזרו, וזבד טוב אותו יזבוד, ימצא חיים צדקה וכבוד. הנראה לעניות דעתי כתבתי וחתמתי, אני הצעיר איש ירושלם נאנח בשברון מתנים, כי יראה חרבת בית מקדשה סביב. לוי בכמהר"ר יעקב בן חביב.

הוצאות משפט

התובעים מבקשים לחייב את הנתבעים בסך 3,500 ש"ח, בשל אי התייצבות לדיון הראשון (קובץ שנקרא: "סיכומים נזיקין" מיום 15.6.2022). התובעים מבקשים עוד לחייב את הנתבעים בתשלום הוצאות עורך דין להליכים המשפטיים שהיו בבית המשפט בסך של 7,500 ש"ח (סעיף 17א בקובץ הנ"ל). בקובץ שנקרא "סיכום תביעה" - התובעים ציינו את הסכומים הבאים: 5,000 ש"ח בגין תביעת שקר בבית משפט. עוד סך 1,300 ש"ח עלות מגשר כאשר לטענתם, הנתבעים לא חשבו להתפייס. עוד סך 10,000 ש"ח שכר הוצאות עורך דין, ועוד סך 10,000 ש"ח שכר הוצאות טוען רבני. וכן תשלום על אגרות בית הדין.

דיון: הנתבעים לא התייצבו לדיון הראשון. הנתבעים שלחו אישור רפואי, אך היה עליהם ליידע את בית הדין על כך מראש. הנתבעים אומנם טענו שיידעו מי מגיע לדיון, אך היה עליהם להדגיש כי הנתבעים עצמם לא יגיעו. לפיכך עליהם לשלם לתובעים הוצאות משפט בגין היעדרות מדיון בסך 1,000 ש"ח.

בסעיף 7 להסכם הבוררות נקבע כי "הצדדים מתחייבים לשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין כפי שיקבע על ידי בית הדין, לפי שיקול דעתו".

מדיניות בית הדין בעניין הוצאות היא שאם שני הצדדים התנהלו בצורה סבירה כל צד ישא בהוצאותיו, ואגרת בית הדין תתחלק בשוה בין הצדדים. במקרה זה התובעים שילמו אגרה בסך 2412 ₪ והנתבעים שילמו אגרה בסך 2550 ₪.

בהתחשב בהתנהלות שני הצדדים זה כלפי זה - בית הדין סבור שאין מקום לחייב בהוצאות נוספות מעבר לאמור לעיל, ולפיכך כל צד יישא בהוצאותיו המשפטיות בעצמו ובתשלום אגרת בית הדין אשר שולמה, ולכן אין צו להוצאות מעבר לסכום שהוזכר לעיל.

התובעים דורשים לחייב את הנתבעים על הוצאות המשפט ששילמו עבור הדיונים שהתקיימו בבית המשפט. לגבי 'תביעת השקר' לא הובאו בפני בית הדין הוכחות לכך ולכן תביעה זאת נדחית. לגבי ההוצאות ששילמו התובעים עבור עורך דין וטוען רבני שייצגו אותם בדיונים – התרשמות בית הדין היא שהתנהלות הצדדים בדיונים הייתה סבירה, ולכן אין מקום לחייב על כך.

החלטות

1. תביעת התובעים שהנתבעים יפסיקו את השימוש בחצר הבניין המשותף ב*** וכי ייקבע כי מדובר בשטח משותף שלא חולק – נדחתה.
2. בתוך 14 יום מהתאריך הנקוב על פסק הדין הצדדים רשאים להודיע לבית הדין, כי הם סבורים שאין איזון בין השטח שאמור להיות לתובעים בחצר לבין השטח שהתובעים קיבלו בגג ובהרחבות לצד מזרח ולצד מערב (להלן, התוספות של התובעים). וכן האם הם מעוניינים שבית הדין ימנה שמאי שיעריך את שווי שטח התוספות של התובעים, לעומת שטח החצר שבו מחזיקים הנתבעים, והאם שווי שטח התוספות של התובעים שווה לחלקם היחסי בחצר.
3. על התובעים לסלק את רכושם מחצר הנתבעים. התובעים יהיו רשאים להעמיד את המחסן בגג ביתם (גג הקומה הרביעית) לא רק על חשבון חלקם היחסי, אלא הם רשאים להעמיד מחסן אחד על חשבון חלקם היחסי של הנתבעים בגג. היתר זה יתבטל ככל והשכנים יחליטו על בנייה בגג הקומה הרביעית.
4. התובעים רשאים להמשיך את פעילות המכבסה בביתם במגבלות הבאות: א) אין להפעיל את המכונות בין השעות 14:00-16:00 ובין השעות 23:00 עד 7:00 בבוקר למחרת. ב) אין להרחיב את פעילות המכבסה. ג) על התובעים לדאוג שהמעבר בחדר מדרגות לא יחסם על ידי שקיות הכביסה. על התובעים להודיע תוך 14 יום מהתאריך הנקוב על פסק דין זה באיזו מחצית שעה קבועה ביום חול הם מתכוונים להשאיר את חבילות הכביסה במסדרון ללא חסימת המעבר.
5. הנתבעים רשאים לבקש מבית הדין בתוך 14 ימים מהתאריך הנקוב על פסק הדין למנות מומחה (מטעם בית הדין) שיבחן האם המכונות גורמות לרעידת המבנה. ככל והם יחפצו בכך, בשלב הראשון שני הצדדים יממנו את עלויות המומחה, ואם יתברר שמדובר בהליך סרק, הנתבעים יחויבו בעלות שכרו המלא של השמאי, ויתכן שאף בהוצאות משמעותיות לצד השני.
6. התובעים רשאים להמשיך את פעילות הגן במגבלות הבאות: א) התובעים אחראים על שמירה על שקט. עליהם להקפיד ככל יכולתם שהילדים לא ירקעו ברגליהם לאחר השעה 14:00. ב) התובעים אחראים שהעגלות של הילדים לא יחסמו את המעבר. ג) על התובעים לשלם לוועד הבית תשלום כפול עבור הניקיון. במידה ומספר הילדים בגן יעלה על עשרה, יהיה על התובעים להמציא אישור מהעירייה לפתיחת גן במקום מגורים, אם לא יעשו כן, יהיו הנתבעים רשאים להתלונן לעירייה על הפעלת הגן / להגיש תביעה לבית דין.
7. בשלב זה בית הדין לא מוציא צו המחייב את התובעים לבנות מדרגות לגג, כך שניתן בינתיים להשאיר הגישה לגג על בסיס סולם. אומנם לאחר שהדיירים הגרים במקביל לתובעים ירחיבו את ביתם – יהיו חייבים דיירי הקומה העליונה לבנות את המדרגות. הנתבעים לא יצטרכו לממן זאת.
8. הנתבעים רשאים להעמיד מחיצה שתסתיר את היזק הראייה מכיוון המרפסת של התובעים.
9. התביעה הנגדית כנגד יחידות הדיור של התובעים – נדחית.
10. על התובעים להתקין מרזב לגגון המרפסת בחצר המזרחית (החצר הקדמית), בכדי למנוע נזילת מים לחלון הנתבעים. התביעה לתשלומים בסעיף תביעה זו נדחתה.
11. על התובעים לדאוג לטפל בצינור כך שהמים לא יגיעו לחצר או להגיע להסכמה עם הנתבעים על סידור הצנרת באופן שישביע את רצונם.
12. הנתבעים אינם רשאים להציב מצלמה בזווית כזו שתצלם את חדר המדרגות, אומנם הם רשאים להזיז את זווית המצלמה, כך שהיא תצלם רק את כניסת ביתם. הנתבעים רשאים להציב מצלמה שתצלם את החצר.
13. אם המופיע בשלושת הס"ק הקודמים (מרזב, צינור וכיוון זווית המצלמה) לא יבוצע בתוך 60 יום מהתאריך נקוב על פסק הדין, יוכלו הנתבעים לפנות לבית הדין ולבקש פיצוי כספי, וזאת בתוך 120 יום מהתאריך הנקוב על פסק הדין.
14. התובעים אינם רשאים להיכנס לחצר הבניין ללא אישור מוקדם מהנתבעים.
15. התביעות הנזקיות של שני הצדדים – נדחו, כולל התביעה של הנתבעים לתשלום בגין עץ הערבה.
16. התובעים, שניהם ביחד וכל אחד לחוד – חייבים לשלם לנתבעים סך 3,200 ש"ח, בגין השתתפות בעלות יסודות ועמודים. מסכום זה יש להפחית 1,000 ש"ח הוצאות משפט שהנתבעים חייבים לתובעים בגין אי התייצבותם לדיון הראשון. סך הכל על התובעים לשלם לנתבעים סך 2,200 ש"ח. התשלום יבוצע בתוך 35 יום מהמועד הנקוב על פסק הדין.
17. שני הצדדים רשאים לכתוב לבית הדין בתוך 14 יום מהתאריך הנקוב על פסק הדין האם יש תביעות שלא הוכרעו בפסק דין זה, או אם יש טעות חישובית.
18. ניתן לערער על פסק הדין בתוך 30 יום מהתאריך הנקוב עליו.

פסק הדין ניתן ביום שלישי, כ"ט בחשון תשפ"ד 13 בנובמבר 2023

בזאת באנו על החתום

 

הרב מבורך טויטו   הרב יוסף כרמל, אב"ד   הרב משה טוביאנה

 

[1] וכדברי ר"י מיגאש (סימן סב) בהגדרתו את חזקת תשמישים: "הדברים שמספיק בהם חזקה לאלתר הוא, כל דבר שאין המחזיק טוען להוציא עיקר הדבר ההוא מבעליו, אבל (באמת) הדבר ההוא הוא לבעלים, ועיקר מה שהחזיק זה באיזה תשמיש או באיזו הנאה בו, כמי שנשתמש בכותל חבירו וכל כיוצא בזה... שאין למחזיק טענה בעיקר ממון חבירו, ואיננו אומר שקנאו ולא שניתן לו במתנה, אבל אותו הדבר נשאר לבעליו".

וכך גם כתבו התוספות (מסכת בבא בתרא דף כג עמוד א ד"ה והא): "שלא בא להחזיק בקרקע של חבירו ולומר שלו הוא, אלא לתשמיש בעלמא שנהנה ממנה".

[2] הרמ"א (חו"מ סימן קנה סעיף כ) כתב: "וכל היזקות שלא נתבארו שיעור הרחקתן, בכדי שלא יזיק לפי ראות הבקיאין". מכאן ניתן ללמוד כי יש מקרים שצריך להביא מומחה שיבחן מה שיעור ההרחקה הנדרש בכדי שלא ייגרם נזק לשאר הדיירים.