פסק דין - שיפוצים בדירת המשכיר הסמוכה למושכר

בענין : מר יוסף - שוכר דירה

(להלן: התובע)

נגד : מר איתמר - משכיר דירה

(להלן: הנתבע)

הצדדים קבלו את הח"מ כבוררים הן לדין והן לפשרה, וחתמו על הסכם בוררות כנדרש.

ביה"ד קיים דיון בנוכחות הצדדים. הצדדים הגישו מסמכים שונים לביה"ד.

לא נפרט בפסק הדין כל טענה וכל פרט ופרט שנטענו בפנינו אלא רק את עיקרי הדברים.

העובדות:

         א.   בתאריך כח' אב תשע"א (28.08.11) חתמו הצדדים על חוזה בו שוכר התובע יחידת דיור מהנתבע. יחידת הדיור נמצאת מתחת לדירתו של הנתבע, וכוללת: 3 חדרים, מרפסת ופרגולה. תקופת השכירות: 01.09.11 – 31.08.12. החוזה כולל אופציה לשנת שכירות נוספת (בהודעה בכתב 90 יום לפני תום התקופה). דמי השכירות: 2,180 ₪ לחדש (לא כולל חשמל, ארנונה וכד').

         ב.    חדשים מספר לפני החתימה על ההסכם הנ"ל, קיבל הנתבע היתר בניה להוספת קומה נוספת מעל ביתו. הנתבע החל בבנית התוספת הנ"ל לאחר חג הפסח תשע"ב.

          ג.   בחדש דצמבר 2011 התגלתה בדירה השכורה בעיית טחב. הצדדים דנו בענין, ובסופו של דבר סוכם כי הנתבע יוותר על תשלומי הארנונה והחשמל המגיעים לכדי 300 ₪ לחודש לערך.

         ד.         במהלך תקופת הבניה, התגלתה פטריה על הקיר בדירה. התובע שלח פועל לטיפול בענין, והלה צבע את הקיר מחדש (ע"ג הפטריה).

הטענות:

         ה.         התובע טוען כי לא ידע על קיומו של היתר הבניה, וכי הנתבע העלים ממנו עובדה זו (לא נזכר בחוזה בניה), ואילו היה יודע על כך – לא היה שוכר את הדירה, באשר אין רצונו לגור ב"אתר בניה".

          ו.          הנתבע טוען בהקשר זה, כי לא רק שלא העלים בכוונה עובדה זו, אלא למעשה הוא לא התכוון כלל להתחיל בבניה בתקופה הנ"ל. לדבריו הוא החל בבניה רק לאחר שבתאריך 26.12.11 התקבלה החלטה המאשרת קבלת מכסות יצור חשמל באמצעות פאנלים סולאריים, בתנאי שיופעלו תוך 180 יום. ולפיכך ע"מ לא להפסיד את המכסות הנ"ל, החל בבניה כדי לעמוד בתנאי הנזכר. ומ"מ לטענתו לא עשה דבר בניגוד לחוק ולא בניגוד להסכם שבינו לבין התובע.

          ז.          לטענת התובע, במשך כל תקופת הבניה היה במקום רעש חזק בין השעות 06:50-17:00. רעש המונע שינה, מנוחה, לימוד, תקשורת וכד'. או בקיצור כלשונו "אינו ראוי למגורים". לדבריו, בהיות אשת התובע סטודנטית הזקוקה לשקט לצורך לימודיה, ולמנוחה בעקבות מצבה הרפואי, [1] ומחמת הרעש הנ"ל, נאלצו התובע ואשתו להעתיק את מגוריהם (באופן חלקי) לדירת הוריה, דבר שגרם להם הוצאות נסיעה בסך 450 ₪.

         ח.         לטענת התובע, היות והדירה לא היתה ראויה למגורים בתקופת הבניה, הרי שהוא זכאי לקבל החזר דמי השכירות עבור חדשיים וחצי (2,180 ₪ לחדש) בסך 5,450 ₪.

         ט.         הנתבע טוען בענין זה מספר טענות: 1. זכותו של כל אדם לבצע שיפוצים ובניה בהתאם לחוק, ואין שכנו רשאי למונעו מכך מחמת הרעשים הצפויים. 2. הבניה נעשתה בזריזות – נסתיימה תוך 3 חדשים. 3. רעשים חזקים במיוחד היו רק במשך ימים ספורים, ולא חרגו מהמקובל לעבודות מעין אלו.

          י.          עוד מציין התובע[2] כי בתקופת הבניה נפלו לחצר אבנים גדולות וקטנות, עצים, טיח, מים, לכלוך וכלי עבודה. לדבריו, נפילת הנ"ל לחצר גרמה לו צער מרובה ואף סכנת נפשות. [3] הנתבע מכחיש את עוצמת הסכנה הנזכרת, ומציין כי נהג ע"פ כללי הבטיחות המקובלים, ואף הורה לפועלים להתנהג בהתאם.

        יא.        התובע טוען כי בכדי למנוע חדירת אבק לדירתו (ובהעדר יכולת לתלות כביסה בחצר), וכדי למנוע "היזק ראיה" מצד הפועלים שעבדו בחוץ, נאלץ לסגור את חלונות ווילונות הדירה, דבר שהפך את הדירה לחשוכה, "חנוקה" ו"ללא אוויר". דבר זה, אף גרם לצריכת חשמל מוגברת (תאורה ומזגן). אשר ע"כ דורש התובע סך 20,000 ₪ כפיצוי על עגמת הנפש שנגרמה לו כמפורט בסעיף הנ"ל ובסעיף שקדם לו. וכן 500 ₪ עבור צריכת החשמל המוגברת.

        יב.        תמצית טענת הנתבע בענין זה: הן האבק והן "היזק ראיה" וכד' לא חרגו מהמקובל בשעת בניה. לענין צריכת החשמל, הרי שממילא התובע לא שילם ע"כ בעקבות הסכם נוסף שבין הצדדים. טענה זו תבואר בהמשך.

         יג.         כמו"כ טוען התובע כי הפועלים ששלח הנתבע לצבוע את הפטריה הנזכרת לעיל (סעיף ד'), לא סגרו את החלון בסיום העבודה. דבר זה הביא לידי חדירת מים שנשפכו מהקומה העליונה לדירה. כתוצאה מכך ניזוקה עבודת הפרויקט של אשת התובע. שווי הנזק 150 ₪ (2 שעות עבודה).

        יד.        התובע מלין גם על ניתוקי חשמל רבים ולא מוצדקים שנעשו ע"י הנתבע. וכן על כניסת הנתבע (או נציגו) לדירה ללא רשות (לפחות פעם אחת). [4] הנתבע טוען כי היו מספר מועט בלבד של ניתוקים, לפרקי זמן קצרים ביותר, ורק מטעמי בטיחות או לצורך הבניה כשהיה הכרח בדבר. הנתבע מודה כי נכנס פעם אחת לדירת התובע, אולם לדבריו עשה כן לאחר שליחת הודעה לתובע, ולאחר שווידא שאין איש בבית, ורק מחמת הצורך המיידי לכניסת החשמלאי לבית. [5]

        טו.        עוד טוען התובע כי השתמשו בחצר ללא רשותו (הצבת פיגומים, כניסת פועלים וכד'), ופגעו בזכויותיו (פירוק הפרגולה, פגעו בהליכה החופשית בחצר, לכלוך וכד'.) [6] הנתבע מודה כי פרק את הפרגולה, אולם טוען כי עשה כן לצורך צביעת הקיר, וכי היא תושב למקומה בקרוב, וכי אין לתובע כל שימוש בה – כך שלא נגרם לו כל נזק. כמו"כ מודה הנתבע כי בנה פיגומים בחצר. אולם לדבריו היות וא"א לבנות את התוספת ללא פיגומים, הרי שזו זכותו. ובנוסף, הוא פרק את הפרגולה והרחיקה מדלת הכניסה של התובע, לפי בקשתו של התובע.

        טז.       הנתבע טוען כי אין ממש בטענות הפגיעה בפרטיות, באשר הפועלים נכנסו לחצר מעט ורק לצורך. כך גם בענין המעבר החופשי בחצר. לדבריו גם הלכלוך היה מועט ביותר, שכן לדבריו הפועלים ניקו את הלכלוך מדי יום ובאחת הפעמים ניקה הנתבע בעצמו את החצר.

         יז.         עוד טוען התובע כי נותק מדוד"ש ע"י הנתבע, פעולה שגרמה לו הוצאה כספית[7]. הנתבע מציין כי ממילא בעקבות ההסכם המעודכן שבין הצדדים, לא שילם התובע עבור החשמל שצרך – כך שאין כאן כל נזק.

        יח.        טענה נוספת בפי התובע קשורה לטחב שהתגלה בדירה כנזכר בסעיף ג'. לדבריו הבעיה לא תוקנה, והתחייבויות הנתבע לטפל בענין לא קוימו. לדבריו, הטחב, הפטריות והרטיבות נשארו. לטענתו, עובדה זו היתה ידועה לנתבע עוד לפני החתימה על חוזה השכירות, ואילו היה יודע התובע על בעיית הטחב, לא היה שוכר את הדירה. לטענת התובע, בעיה זו גרמה לנסיעות רבות להורי אשתו, מחוסר אפשרות מגורים סבירה בדירה (לדבריו המגורים בדירה החמירו את מצבה הבריאותי של אשתו [8] ). לדבריו מגיע לו החזר 7 חדשי שכירות עבור התקופה בה היה טחב בדירה. כלומר סך 15,240 ₪. ובנוסף סך 1,000 ₪ עבור ניקוי הטחב בעזרת חומר חיטוי. [9]

        יט.        הנתבע טוען כי בעיה זו היתה מינורית ביותר בעבר, ורק עקב החורף הגשום (ב"ה) בשנת תשע"ב החריפה הבעיה. לדברי הנתבע הוא אף הציע לתובע לעבור לדירה אחרת, היות ותיקון יסודי יוכל להעשות רק בסוף החורף, אך הלה סירב. ובעיקר טוען הנתבע, הרי שהיה סיכום בענין ביניהם כי יופחתו תשלומי הארנונה והחשמל (בערך כ 300 ₪) על מנת לפצות את התובע. ולפיכך אין לתבוע על כך מחדש כיום.

          כ.         כמו"כ טוען התובע כי דירתו הוצפה באופן פתאומי במי גשמים, הדבר גרם ללכלוך רב, ולהתנפחות הדלת. התנפחות זו לא אפשרה לדלת להפתח כראוי, דבר שהפריע מאד למגורים במקום. עלות הניקוי 7 ש"ע ולפיכך דורש התובע סך של 350 ₪. [10] הנתבע טוען, כי מדובר באירוע חריג, "כח עליון", כתוצאה מירידת עשרות מילימטרים של גשם תוך זמן קצר. לדבריו א"א לצפות ארוע מעין זה. ובכל מקרה, הוא עזר וסייע לתובע בניקוי ובפתרון התנפחות הדלת כפי יכולתו, ובהתאם להתחייבותו ע"פ ההסכם שביניהם.

       כא.       התובע מוסיף כי בעקבות כל הנ"ל (ובעיקר הבניה הנ"ל והנובע מכך) עזבו התובע ואשתו את הדירה ועברו לגור בדירה יקרה יותר. ולפיכך הוא זכאי להפרש בין שכר הדירה היקרה יותר לשכר הדירה ששכר מהנתבע, עבור חדשיים סך (480 ₪). וכן את עלות העברת הדירה בסך 600 ₪.

       כב.       וכן, היות ולא מימש את האופציה לשנת שכירות נוספת, את ההפרש בין הדירה היקרה לדירה ששכר מהנתבע. עבור שנת שכירות נוספת סך  2,880₪.

        כג.        הנתבע טוען כי לא היתה מניעה מלגור בדירה וכנ"ל, ובוודאי לא לממש את האופציה לשנה נוספת. זאת ועוד, לדבריו התובע הודיע בתאריך 04.07.12 באמצעות מיסרון על עזיבת הדירה.  וזאת לאחר שעד לתאריך זה אמר התובע לנתבע כי ברצונו לנצל את האופציה הנזכרת בחוזה.

        כד.       תביעות נוספות: 150 ₪ הוצאות – זמן כתיבת כתב התביעה. 257.5 ₪ - "החזר תשלומים מקיזוז חשמל + ארנונה בגין בעיית הטחב". 200 ₪ אגרת בית הדין.

       כה.       סכום התביעה הכולל: 47,707.5 ₪.[11]

דיון:

         כו.   נדון תחילה בענין הבניה. ענין זה יכול להיות נדון מכמה פנים: על פי דיני נזיקין, על פי דיני אונאה (מכר) ועל פי דיני התחייבות (חוזים).

        כז.  מצד דיני אונאה. כאמור לעיל, טענת התובע היא, שהנתבע לא יידע אותו בענין קיומו של היתר בניה, ובדבר כוונתו (של הנתבע) לבנות עוד קומה, וכי לא היה שוכר את הבית אילו היה יודע שקיים היתר בניה. הנה קי"ל שאין אונאה בקרקעות. [12] [13] אף שיתכן שיש איסור בדבר. [14] וכשם שאין אונאה בקרקעות, כך אין אונאה בשכירות קרקע. [15] אולם אע"פ שאין אונאה לקרקעות, מ"מ טענת מום – מקח טעות יש גם בקרקעות. [16]

       כח.  האם קיומו של היתר בניה מהווה מום (סיבה לביטול המקח)? לענ"ד התשובה: לא. היות, ואפילו לא הוצא היתר בניה בזמן החתימה על הסכם השכירות, עדיין היה יכול הנתבע לפעול להוצאת היתר זה, במהלך תקופת השכירות, ולא היה בידי התובע אפשרות למנוע הוצאת ההיתר. דהיינו, כל שוכר דירה צריך לקחת בחשבון אפשרות של הוצאת היתר בניה ע"י המשכיר, או מי משכניו, כל עוד והדבר תואם את תוכנית הבינוי / המתאר החוקית. [17]

       כט.       יתר על כן, הנתבע הרי היה רשאי למכור את הדירה לאחרים (מבלי לפגוע במגורי התובע). וכמפורש בהסכם בין הצדדים (סעיף 9.2). כך גם ע"פ ההלכה המפורשת בשו"ע [18]:

"המשכיר לחבירו בית או חצר או מרחץ או חנות לזמן קצוב, אינו יכול לחזור בו ולהוציאו תוך זמנו, אפילו נפל ביתו של משכיר שאין לו מקום לדור בו, ואפילו העני וצריך למכרו לאחר, אינו יכול להוציאו, והמקח קיים, ולוקח צריך להניחו ביד השוכר עד שישלים זמנו."

כלומר, עצם המכירה מותרת, כל עוד לא נפגעו זכויותיו של השוכר. [19]

          ל.         אילו היה מוכר את הדירה, רשאים היו אותם הרוכשים האפשריים לפעול להוצאת היתר בניה, ולא היה יכול התובע לעכב בעדם. אשר על כן, אין בעצם קיומו של היתר בניה בבחינת מום המהווה סיבה לביטול המקח. [20]

       לא.       ובנוסף, הנתבע חזר והצהיר הן בכתב והן בע"פ כי ההחלטה לממש את זכותו לבנות קומה נוספת, נתקבלה רק בסוף חדש דצמבר 2011. וכתוצאה מההחלטה כי מכסת יצור החשמל תהיה תקפה רק במידה והפאנלים הסולארים יפעלו תוך 180 יום (ובפועל הבניה החלה רק לאחר חג הפסח). ע"פ דברי הצדדים, בתקופת החתימה על ההסכם, היחסים ביניהם היו תקינים. וא"כ יתכן כי אם היה אומר הנתבע לתובע: דע לך כי מזה חדשים רבים מצוי בידי היתר בניה, אלא שאין בכוונתי לבנות בשנה הקרובה. היה התובע מאמין ומקבל את דברי הנתבע. וא"כ טענת מום המבטל את המקח – אין כאן.

       לב.       בהמשך לדברינו דלעיל, ניתן לומר כי עצם הבניה גם אינה יוצרת חובת תשלום ע"פ דיני נזיקין. מותר היה לנתבע, לבנות את הקומה הנוספת, כל עוד פעל ע"פ החוק והמקובל. אמנם נצטרך לבדוק בהמשך, אם הנתבע הזיק בפועל במעשיו לתובע.

        לג.        ממוצא הדברים אתה למד כי מעולם לא התחייב הנתבע כלפי התובע התחייבות גורפת שלא לבנות בשום מקרה. התחייבות כזו אינה בנמצא בהסכם ביניהם, ואף לא ניתן ללמוד על קיומה מכללא. [21]

        לד.       אכן עצם ההסכם שבין הצדדים להשכרת הדירה, כולל בתוכו, כמובן מאליו, את התחייבות הנתבע כלפי התובע שלא לפגוע בהיותה של הדירה ראויה לשימושו של התובע, שימוש סביר (למגורים). והדברים עולים בקל וחומר מהאמור בסעיף 8.4 להסכם שבין הצדדים, בו מתחייב הנתבע לתקן במהלך תקופת השכירות את כל הטעון תיקון במושכר.

       לה.       על פי הממצאים שהובאו בפני בית הדין ברור כי נגרמה לתובע הפרעה מרובה כתוצאה מהבניה. רעש, לכלוך, אבק, האפלה וכד'. כלומר, ע"פ גדרי נזקי שכנים, [22] כי יש באלו בכדי נזק ברור. השאלה היא: האם מעשים אלו גוררים חיוב תשלומים, או לא?

         לו.        התשובה לשאלה זו תהיה ע"פ הקביעה, האם היה מותר לנתבע לפעול כפי שפעל (לבנות), או שמא במעשיו יש משום עוולה. וכן מצינו שאע"פ שאסור לאדם לגרום רעש חריג בדירתו המפריע לחיים סבירים של שכניו וכלשון השו"ע [23]:

        לז.   "אחד מבני המבוי...שבקש ליעשות רופא או אומן או גרדי או סופר שטרות או מלמד תינוקות לימוד שאינו של תורה – בני המבוי מעכבין עליו, מפני שמרבה עליהם הנכנסים והיוצאים. ואפילו נתרצו לו כולם חוץ מאחד, אותו אחד מעכב עליו. וכן מי שיש לו בית בחצר השותפין לא ישכירנו לאחד מאלו...חנות שבחצר, יכולים השכנים למחות בידו ולומר לו: אין אנו יכולים לישן מקול הנכנסים והיוצאים..."

       לח.       מ"מ במקרים מסוימים מותר להפריע. למשל לצורך לימוד תורה. וכמש"כ השו"ע [24]:

          "וכן יש לו ללמד תינוקות ישראל תורה בתוך ביתו, ואין השכנים יכולים למחות בידו ולומר לו: אין אנו יכולים לישן מקול התינוקות של בית רבן. והוא הדין לכל מילי דמצוה, שאינם יכולים למחות בידו."

       לט.       האם במקרה דנן מותר ע"פ ההלכה לבנות ולהרעיש?

         מ.         כ' הריב"ש [25]:

          "...וכתב הרשב"א ז"ל בההיא דרב יוסף, וז"ל: מיהא שמעינן, דכל מי שנודע ומוחזק שאינו יכול לסבול נזק אחד ידוע, מן הנזקין שהנפש קצה בהן, אין לו חזקה. כי הא דרב יוסף, שאע"פ ששאר בני אדם אין מואסין בו כל כך, כיון שהוא מוחזק ונודע שאין דעתו סובלתו, אין מחזיקין עליו בכך. ולא אמרו קוטרא ובית הכסא אלא מפני שהן נזקין ידועין אצל הכל; עכ"ל..."

הרי לך חומרתו של הרעש (לרגישים לכך) = כריח בית הכסא, שאין בו דין חזקה, ולעולם יכול למנוע מלהזיקו בכך.

      מא.      אולם כ' החזו"א [26]:

        "נראה דאין דברי ריב"ש אלא בעושה דבר שאינו עיקר דירה. כמו בעושה אריגה וכיו"ב שאין זה מצוי בכל אדם ולא ברוב בני אדם. אבל אם עושה דברים שרוב עושין, ולפעמים תשמישן ודיבורן משמיע קול שמפריע את החולה אינו יכול למחות אף אם החולה קדם. ורשאי אדם לבנות בית אצל חברו ולהכניס את העוללים והיונקים שצועקים בלילה, ואין החולה יכול לעכב עליו, דהרי אינו חייב לצאת מדירתו".

       מב.      ר"ל, דברים שהם מהותיים ושכיחים אצל רבים מהאנשים, מוגדרים כחלק מהמגורים במקום, ואין אפשרות למונעם, גם אם מדובר בנזקי רעש ובחולה הרגיש לרעש. והסיבה היא, משום שדירתו של אדם – ישובו של עולם קודמת לשאר צרכים.

       מג.       בהמשך, מוסיף החזו"א שאף דינא דמלכותא ומנהג המדינה משפיע על הלכות אלו. וז"ל [27]:

         "...האידנא שאין בתי כסאות חוץ לעיר וכל בית בנוי בו בית כסא כעין בית כסא דפרסאי, ע"כ נקבע המנהג כן שאין אחד מוחה בחברו ואפילו חולה, והרי זה בכלל דירה של כל אדם. וכ"כ הב"ח דהאידנא דינא דמלכותא היא ואינו יכול למחות. ונראה דר"ל דדינא דמלכותא היא דכל בית צריך שיהא לו בי"כ בחצרו".

       מד.       וא"כ, אף בנדון דנן, תוספת בניה אינה בגדר נזקי שכנים כל עוד היא נעשית ע"פ החוק וכמקובל [28] [29] . נוסיף ונזכיר, כי עיקר הדיון בפוסקים בעניני נזקי שכנים הוא בשאלת האפשרות של הניזק למנוע את הנזק בשעת מעשה, ולא לגבי תביעות פיצויים לאחר מעשה (אא"כ הוכח שנגרם נזק בפועל). ומ"מ כאמור, במקרה שלפנינו אין הדבר בגדר נזקי שכנים.

      מה.      כל הנ"ל, כל עוד אפשר להתגורר בדירה, ולו גם תוך סבל מסוים. אולם אם הדירה הפכה "לא ראויה למגורים" כלל, הרי שיתהפכו היוצרות. במקרה זה הרי לא קיים הנתבע את מחוייבותו להשכיר לתובע דירה ראויה למגורים. וכדלעיל בסעיף לז'.

        מו.        על פי הממצאים שהובאו בפנינו, לא הגיעו הדברים לידי כך. למרות ההפרעה המרובה, והסבל המשמעותי שנגרם לתובע הדירה היתה ראויה למגורים.על כן, דין התביעות  הנזכרות בסעיף ח' (5,450 ₪), בסעיף י' (ללא נקיבת סכום נפרד), [30] בסעיף יא' (20,000 ₪), [31] בסעיף כא' (480 ₪ + 600 ₪), בסעיף כב' (2,880 ₪)[32] להדחות.

       מז.       בנוסף לאמור, גם אילו היה התנאים בדירה בלתי ראויים למגורים, איבד התובע את זכותו לטעון טענת מקח טעות. משום שהמשיך לגור ולהשתמש בדירה למרות שהיה מודע לתנאים האמורים, ואף שקל להמשיך שם את שכירותו בהעדר אלטרנטיבה טובה יותר. וכלשון השו"ע [33]:

          "המוכר לחבירו קרקע או עבד או בהמה או שאר מטלטלים, ונמצא במקח מום שלא ידע בו הלוקח, מחזירו אפי' לאחר כמה שנים, שזה מקח טעות הוא, והוא שלא ישתמש במקח אחר שידע במום. אבל אם נשתמש בו אחר שראה המום, ה"ז מחל ואינו יכול להחזיר".

      מח.      יש אמנם מקום להשיב על האמור בסעיף הקודם, ע"פ המבואר בפתחי תשובה [34] שאם השתמש מחמת שלא הייתה לו אפשרות אחרת – לא הווי מחילה. אם כן אף בענינינו, אולי לא היתה אפשרות מעבר דירה סבירה באותו זמן ועל כן אין לראות בדבר מחילה. מאידך ניתן להבחין, בין הרוצה להחזיר את החפץ ולקבל מעותיו בחזרה, לבין שוכר דירה שכבר גר זמן מה בדירה, [35] ואכמ"ל. ומ"מ תביעה זו נדחתה גם בלי טענת המחילה.

       מט.      אולם בהתאם לסמכות ביה"ד לדון הן לפי דין והן לפי שיקול דעתו, אנו סבורים כי ראוי בהחלט שהנתבע יפצה את התובע על הסבל הנ"ל. [36] גובה הפיצוי יהיה כגובה הוצאות הנסיעה שנסעה אשת התובע מהדירה לבית הוריה, וכנזכר בסעיף ז' לעיל, סך 450 ₪.

          נ.          התביעה הנזכרת בסעיף יג' בסך 150 ₪ - מתקבלת, זהו מזיק (אמנם ע"י פועלים). [37]

        נא.       הטענות הנזכרות בסעיף יד' – ניתוקי החשמל – לא הוכחו, וע"כ דינן להדחות.

        נב.       בענין הטענה הנזכרת בסעיף יד' - כניסת הנתבע ללא רשות לדירה. הרי שעל פי  סעיף 8.3 להסכם שבין הצדדים כניסה מעין זו מותרת. [38] יתר על כן, על פי המבואר בשו"ע [39] ראוי היה גם שלא לתבוע כלל תשלום על הנ"ל, וז"ל השו"ע: "המשכיר בית לחבירו, ובתוך הזמן רוצה לבנותו, אין יכול לכופו לצאת אפילו לבית יפה ממנו, גם להכניס פועלים לבית לבנותו. מיהו מבקשים מן השוכר לעשות לפנים משורת הדין. "

        נג.        מטעם זה (ומהטעמים שנזכרו לעיל בענין הבניה) נדחית גם התביעה הנזכרת בסעיף טו'. ובנוסף, עיון בהסכם שבין הצדדים מגלה כי החצר אינה נכללת ב"מושכר". אמנם פירוק הפרגולה ללא רשות נעשה שלא כדין. אנו קובעים כי הנתבע יפצה את התובע בסך 100 ₪ עבור פירוק הפרגולה ללא רשות. [40]

        נד.        לענין ה"טחב". באופן עקרוני היה מקום לדון האם זו טענת "מום עובר" [41], והאם מדובר ב"מכת מדינה" מחמת החורף הגשום, [42] אולם, דיון זה מיותר משני טעמים.

       נה.       האחד, לא הוכח בפנינו כי מדובר בנזק משמעותי ביותר, כדבריו החריפים והנמלצים של התובע, ובוודאי לא הוכח כי טענות הנתבע (הצעה למקום חילופי וכד') לא היו מספיקות לפתרון הבעיה.

         נו.         השני, הצדדים הסכימו כי הפיצוי לענין זה, יהיה ע"י ביטול התשלומים עבור החשמל עד לסך 300 ₪ בחודש, וכפי שבארו בכתבי הטענות ובמסמכים הנלווים. הסכם זה מהווה מחילה מצד התובע על ענין זה. וע"כ, ומהטעמים דלעיל, דין התביעה בענין הטחב הנזכרת בסעיף יח' (15,240 ₪ [43] + 1,000 ₪) להדחות.

        נז.        ביטול תשלום החשמל הנ"ל צריכה להיות עד לסוף תקופת השכירות. במידה וצריכת החשמל היתה פחות מ 300 ₪, על הנתבע להחזיר לתובע את ההפרש.

       נח.       התביעה הנזכרת בסעיף כ' (350 ₪) – נדחית. ביה"ד התרשם כי הנתבע פעל כמיטב יכולתו, וע"פ הגדרת חובותיו בהסכם (סעיף 8.4.3).

        נט.       בנסיבות הענין, אין סיבה לחייב בהוצאות. ועל כן התביעות הענין (סעיף כד') נדחות.

         ס.         שאר התביעות שהוזכרו ע"י הצדדים בכתב ובע"פ – נדחות.

       סא.       ההתחשבנות בנושא המים – תקפה ע"פ ההסכם.

החלטות:

הנתבע ישלם לתובע סך 700 ₪ תוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

ההתחשבנות בנושא המים – תקפה ע"פ הסכם השכירות.

ביטול התשלום עבור החשמל, ע"פ הסיכום הנוסף שבין הצדדים, תעשה עבור כל תקופת השכירות. ובמידה בחדש מסוים צריכת החשמל פחתה מ 300 ₪ על הנתבע לשלם לתובע את ההפרש.

כל צד ישא בהוצאותיו.

פסק הדין ניתן ביום חמישי  יג בשבט תשע"ג, 24 בינואר 2013.

והאמת והשלום אהבו

________________

________________

________________

הרב ניר ורגון

הרב אליעזר שנקולבסקי, אב"ד 

הרב עופר לבנת          

[1] לא הובאו ראיות בענין הרפואי.

[2] ואף המציא לבית הדין תמונות וצילומי וידאו בענין.

[3] התובע מציין כי החצר הנזכרת הינה החצר דרכה הוא נכנס לביתו, והינה חלק מהסכם השכירות. אמנם עיון בהסכם השכירות מעלה כי החצר אינה נזכרת בו כלל.

[4] לא ננקב סכום ביחס לסעיף זה, לא בכתב התביעה ולא בדיון בבית הדין. ניתן לראות תביעה זו כהצדקה נוספת לפיצוי הנזכר בסעיף י' בסך 20,000 ₪.

[5] לדבריו, אי כניסת החשמלאי לבית באותו יום היתה מסיבה לו "נזק עצום". לא הובאו הוכחות בענין.

[6] לא ננקב סכום ביחס לסעיף זה, לא בכתב התביעה ולא בדיון בבית הדין. ניתן לראות תביעה זו כהצדקה נוספת לפיצוי הנזכר בסעיף י' בסך 20,000 ₪.

[7] לא נקב בסכום.

[8] לא הומצאו ראיות בענין זה.

[9] לביה"ד לא הוגשו קבלות בענין זה.

[10] לביה"ד לא הוגשו קבלות או ראיות בענין זה.

[11] הנתבע לא תבע במפורש דבר. לא בכתב ההגנה, ולא בדיון בבית הדין (הערתו לפרוטוקול אינה נכונה). אמנם נתייחס בהמשך לתשלומים ע"פ החוזה.

[12] שו"ע חו"מ סימן רכז' סעיף כט'.

[13] נחלקו הפוסקים האם יש אונאה לקרקעות ביותר מחצי השווי. אולם אין זה נוגע לענינינו.

[14] סמ"ע שם סקנ"א בשם מהרש"ל, דלא גרע מאונאת דברים ומגניבת דעת. ע' גם בפירוש הרמב"ן לויקרא פרק כה' פסוק יד' – כמה אפשרויות.

[15] שו"ע חו"מ סימן רכז' סעיף לב'.

[16] שו"ע חו"מ סימן רלב' סעיף ג'.

[17] ולמעשה עליו לקחת בחשבון גם את האפשרות שתוכנית הבינוי / המתאר תשתנה ע"י הגורמים המוסמכים ביוזמת בעלי ענין או יזמים אחרים, כל עוד והשינוי נעשה כחוק וכמקובל.

[18] שו"ע חו"מ סימן שיב' סעיף א'.

[19] ע' שם גם בסעיף ב' ובביאור הגר"א המפנה ליסוד הדברים בירושלמי, ואכמ"ל.

[20] בנוסף, השוכר הרי הצהיר: "כי ראה, בחן ובדק את המושכר ומצא אותו במצב טוב, תקין וראוי לשימוש ומתאים למטרותיו, וכי הוא מוותר בזאת על כל טענה מכל סוג ומין שהוא ביחס למושכר, לרבות טענות בגין מום, פגם, אי התאמה, אך למעט פגם או מום נסתר". (סעיף 3 להסכם ביו הצדדים)  וא"כ, אפילו היינו סוברים שעצם קיומו של היתר בניה הינו בבחינת מום, הרי שהתובע ויתר על טענה זו. (קיומו של היתר בניה אינו בבחינת "נסתר". ניתן לגילוי בנקל ברשות המקומית. במיוחד כאשר התובע התגורר באותו ישוב בטרם החתימה על ההסכם).

אמנם הרמב"ם (הלכות מכירה פרק טו הלכה ו) והשו"ע (חו"מ סימן רלב' סעיף ז') כ' שאין מחילה על מום עד שיפרש את המום. אולם זה רק משום דלא ידע על מה מוחל. משא"כ הכא, הצהרתו היא כמעט מיותרת ורק באה להבהיר את הדברים ולפשוט אי אילו ספקות, ובזה מסתבר שאף הרמב"ם יסכים. (או בנוסח דומה: הרמב"ם מדבר על מקרה שאדם מוותר על זכות התביעה של מקח טעות מראש ואילו כאן יש הודאת בעל דין שזכות התביעה מוצתה. ומ"מ אין זה עיקר טעמנו בנדון.

[21] והאמת היא דאי לא תימא הכי, לא שבקת חיי לכל דיירי ושכני ישראל. לא תהה גדולה זכות השוכר מאילו קנה את הבית והפך להיות שכנו. וכי לעולם יכול שכן למנוע את שכנו לבנות בחלקו שלו?! אכן, לפעמים טענה טובה בידו, ואזי לא יאשרו הרשויות לשכן לבנות. אולם אם אושרה הבניה, הרי שאין לשכן זכות למנוע את שכנו מלבנות.

[22] שו"ע חו"מ סימן קנה'.

[23] שו"ע חו"מ סימן קנו' סעיפים א' – ב'.

[24] שו"ע חו"מ סימן קנו' סעיף ג'.

[25] שו"ת הריב"ש סימן שצו', וכן פסק הרמ"א סימן קנו' סעיף ב'. דברי הרשב"א נמצאים חידושי הרשב"א עמ"ס ב"ב דף כג' ע"א ד"ה "א"ל הני".

[26] חזו"א ב"ק סימן יג' סקי"א ד"ה "נראה דאין".

[27] חזו"א ב"ק סימן יג' סקי"ב.

[28] גם בזה אפשר לומר, דאי לא תימא הכי לא שבקת חיי לכל הרוצה להרחיב את ביתו (ואפילו בניה פנימית ללא הרחבה) או לבנות בית חדש, דלעולם יוכל חברו למונעו מכך בטענת חולה לגבי הרעש, ואף במרחק גדול יותר מעובדא דידן.

[29] התובע הזכיר בדבריו כי יש תקנון בישוב המגביל את שעות העבודה. ביה"ד בקש מהתובע להמציא את התקנון לעיונו. בקשתנו זו לא נענתה.

[30] נוסיף עוד, כי אין מקום לחייב על הסכנה שהיה נתון בה התובע, אם ב"ה לא קרה לו מאומה, ואף שימושו בדירה לא נפגע כתוצאה מהסכנה.

[31] וכן התביעה להוצאות חשמל מוגברות בסך 500 ₪.

[32] נעיר כי התביעה לקבל הפרשים עבור אופציה שלא מומשה, אין לה בסיס גם כשלעצמה, ולא היה ראוי להעלותה.

[33] שו"ע חו"מ סימן רלב' סעיף ג'.

[34] חו"מ סימן רלב' סק"א.

[35] אלא שטענתו היא שיש להפחית את סכום התשלום משום שלא קיבל דירה באותו שווי כפי ששילם, אולם בזה דחינו תביעתו מצד עצם הדין.

[36] בשים לב, שיש מקום למתיחת ביקורת על הנתבע שלא הודיע לתובע דבר בענין הבניה ותוכניותיו, לפני התחלת הבניה.

[37] אף הנתבע לא הכחיש הנדון.

[38] אמנם הסיבות הנזכרות בסעיף הן: כדי לבדוק את המושכר או כדי להראותו לאחרים. אולם לענ"ד אין זה "בדווקא" אלא "דיבר הכתוב בהווה". ובעצם זהו ק"ו מ"בדיקת המושכר".

[39] שו"ע חו"מ סימן שיב' סעיף א'.

[40] למעשה התובע היה יכול לדרוש החזרת הפרגולה למקומה כבר ב"זמן אמיתי".

[41] ע' שו"ע חו"מ סימן רלב' סעיף ה' ונו"כ.

[42] ע' באריכות ב"פתחי חושן" הלכות שכירות פרק ו' סעיף י' ובהערות.

[43] לא נמנע מלהעיר כי תביעת 7 חדשי שכירות מלאים! מחמת הטחב שעלה בדירה הינה מוגזמת, אף אילו היינו מקבלים את דברי התובע ככתבם וכלשונם.