בס"ד , תאריך א' סיון תשפ"ג

21.05.2023

תיק 83043-3

החלטה בערעור

בעניין שבין

המבקשת

עמותה השוכרת מבנה

לבין

המשיבה

עמותה המשכירה מבנה

רקע

הנתבעת הינה עמותה השוכרת מזה למעלה מ-25 שנים מבנה השייך לתובעת ומפעילה במקום מרכז פעילו (להלן: המושכר) הנמצא בתחום מועצה מקומית *** (להלן: הרשות המקומית). התובעת מבקשת לפנות את הנתבעת מהמושכר. הנתבעת מסכימה להתפנות אך הצדדים נחלקו בשאלה מהו מועד הפינוי. התובעת דורשת כי הפינוי יהיה מיידי ואילו הנתבעת מוכנה להתפנות רק בסוף חודש יולי 2023. זו תמצית המחלוקת בין הצדדים. בתיק זה ניתן פסק דין בתאריך א' בניסן תשפ"ג ובו דחה בית הדין קמא את טענות הנתבעת. הנתבעת ערערה על פסק הדין והערעור הועבר להכרעתי. קראתי את כתב הערעור ואת תגובת התובעת וכן עיינתי בחומרים הרלבנטיים שבתיק.

על מנת להבין את טענות הצדדים אפרוס את האירועים הרלוונטים לפסק הדין כפי שעלו מכלל החומרים שלפני:

מועד

הארוע

פרטים

1995

חתימה על חוזה שכירות

הצדדים לשכירות התובעת והרשות המקומית

תקופת השכירות 1.1.96-1.1.03

01.01.96

תחילת תקופת השכירות הראשונה

1.9.99

הארכת החוזה עד סוף 2005

1.1.06

סיום החוזה

המשך שכירות ללא חוזה

1.1.12

חתימה על חוזה שכירות

משך השכירות לשנה אחת.

אפשרות הודעה מוקדמת של חודש

תחילת מועד השכירות רטרואקטיבי - 2.10.11

2.10.12

סיום החוזה

המשך שכירות ללא חוזה

2016

מו"מ על חידוש החוזה לשנה ואופציה

לא נחתם.

2018

העלאת דמי השכירות

הצעה לחידוש החוזה – לא נחתם

2018

נזילות במבנה

שיפוץ על חשבון הנתבעת והסכמה על קיזוז למשך שנתיים של דמי השכירות

6.20

העלאת דמי השכירות

המחיר שנקבע 3,500 ₪ לחודש

27.5/6.22

דרישה לפינוי המושכר

מועד הפינוי שנדרש 10.22

הצדדים חלוקים על מועד ההודעה האם בחודש מאי או יוני

13.9.22

הודעת הנתבעת על סירוב לפינוי

מו"מ על שימוש משותף במושכר.

23.10.22

עבודות בינוי של התובעת במושכר

הפסקה זמנית של שימוש הנתבעת במושכר

9.11.22

סיכום זמני בחסות ביהמ"ש על שימוש משותף במושכר

15.01.23

חזרה לפעילות של הנתבעת במושכר

הנושאים שבפסק הדין והכרעות בית הדין קמא

בית הדין קמא פרסם את החלטתו בפסק דין שניתן בתאריך א' בניסן תשפ"ג להלן סיכום החלטותיו:

תוקף חוזה 2012

התובעת טענה כי החוזה מתחילת 2012 נחתם והוא מחייב את הצדדים החתומים עליו. הנתבעת טענה לעומתה שחוזה 2012 מעולם לא היה מחייב והוא נחתם למראית עין בלבד. בית הדין קמא קבע שהיה תוקף לחוזה משנת 2012 לרבות התנאי הקובע התראה מוקדמת של חודש לפני פינוי.

תוקף חוזה שהסתיים והצדדים המשיכו ללא חוזה חדש

התובעת דרשה את פינוי המושכר בהתראה מוקדמת של חודש מכח החוזה שנחתם בשנת 2012. לטענתה החוזה בתוקף והצדדים רק הסכימו להאריכו תוך שינוי מחיר השכירות מעת לעת. הנתבעת טענה באריכות כי חוזה זה כבר אינו בתוקף שכן אחריו היו ניסיונות התקשרות נוספים. עוד טענה הנתבעת כי השינויים שנערכו בדמי השכירות מבטלים למעשה את יתר סעיפיו ועל פי ההלכה תנאיו בטלים. בית הדין קמא קיבל את טענת התובעת כי תנאי החוזה מ-2012 ממשיכים לחול על הצדדים גם כעת, ובכלל זה, התנאים העוסקים בהודעה המוקדמת לפינוי המושכר, למעט שיעור שכר הדירה שהשתנה.

מעמד הנתבעת בהינתן שתנאי חוזה 2012 אינם בתוקף

לדעת בית הדין קמא גם אם נניח שתנאי חוזה 2012 אינם תקפים , הרי שדיני שכירות בתים מצדיקים את תביעת התובעת לפינוי המושכר באופן מיידי או לכל הפחות בהודעה מוקדמת זמן סביר מראש, שבנסיבות העניין – כבר עבר.

מועד הפינוי

לדעת בית הדין קמא היה מקום לחייב את הנתבעת לפנות באופן מיידי את המושכר, אולם למעשה קבע בית הדין שיש לתת לנתבעת "זמן בית דין" של שלושים יום לפינוי המושכר. זאת על פי שטר הבוררות עליו חתמו הצדדים שמסמיך את בית הדין לפסוק בין לדין בין לפשרה, ובפרט בכדי לאפשר לנתבעת להגיש ערעור על פסק הדין כפי שאכן נעשה.

כפיה לפנים משורת הדין

הנתבעת טענה כי גם אם על פי דין התובעת יכולה לפנותה יש לכפות על התובעת לאפשר לנתבעת להמשיך לפעול במושכר מדין כופים על הצדקה. כנגדה טענה התובעת כי היא צריכה את המושכר לצרכיה וכתוצאה מאי פינוי הנתבעת נגרמים לה נזקים כבדים. בנקודה זו קבע בית הדין קמא שאין לקבל את בקשת הנתבעת לחייב את התובעת להמשיך בשכירות לפנים משורת הדין.

הוצאות משפט

בנקודה זו הבחין בית הדין קמא בין הליך התביעה המרכזי, בו השית את אגרת בית הדין על שני הצדדים בשווה, ולמעשה חייב את הנתבעת במחצית מסכום האגרה העומד על 750 ₪, ובין בקשת הנתבעת להוצאת צו מניעה, אותה ראה בית הדין כשימוש שאינו הוגן בהליך המשפטי, והטיל על הנתבעת לשלם לתובעת בגין הליך זה הוצאות משפט בסך 2,500 ₪. בסך הכל קבע בית הדין קמא כי על הנתבעת לשלם לתובעת 3,250 ₪ בגין הוצאות משפט.

החלטות בית הדין קמא

על הנתבעת, לפנות את המושכר ולהחזירו לתובעת, תוך 35 יום מהתאריך הנקוב בפסק הדין.

הנתבעת חייבת לשלם לתובעת סך 3,250 ₪ בגין החזר אגרה והוצאות משפט בתוך 35 יום מתאריך הנקוב בפסק הדין.

מבוא קצר לבקשת רשות ערעור בהתייחס לתיק זה

בסעיף י(4) לסדרי הדין של רשת בתי הדין ארץ חמדה-גזית תשפ"ג החלים על תיק זה נקבע כך:

אין ערעור אלא על יסוד הנימוקים דלהלן:

(א) טעות בהלכה.

(ב) טעות הנראית לעין בשיקול-הדעת או בקביעת העובדות.

(ג) פגם מהותי בניהול הדיון באופן המשפיע על תוצאות הדיון.

הדעת נותנת כי ההגבלה המופיעה בסדרי הדין ביחס לנימוק האחרון, לפיה הערעור יתייחס אך ורק לפגמים המשפיעים על תוצאות הדיון, נכונה גם ביחס לשני הנימוקים הראשונים, שכן כל תכלית הערעור היא שינוי התוצאות המעשיות של פסק הדין. אי לכך, אין טעם בערעור על קביעות הלכתיות או עובדתיות שאינן משפיעות על תוצאות הדיון. גם אם המערער סבור שבית הדין קמא לא תיאר באופן מדוייק את העובדות או ששגה בהלכה, אם לטעות זו אין השפעה על תוצאות הדיון היא אינה יכולה להיות חלק ממושא הערעור. לאור עקרון זה הדיון בערעור יתייחס אך ורק לטענות המערערת אשר קבלתן עשויה היתה להשפיע על תוצאות הדיון. אנו נתייחס לטענות המערערת לפי סדר הנושאים שנידונו בפסק הדין, ולאחר מכן לטענותיה בדבר נקודות שלא פורטו בפסק הדין.

העובדות המוסכמות

המערערת מבקשת להשיג על הגדרת מספר קביעות עובדתיות שהוצגו בפס"ד קמא כ"עובדות מוסכמות". אולם מרביתן אינן משפיעות כהוא זה על פסק הדין, וזאת גם אם תתקבלנה ההשגות העובדתיות במלואן. השאלה מתי נמסרה הודעת הפינוי לנתבעת, בחודש מאי או בחודש יוני בשנה שעברה, אינה משפיעה על תוצאות פסק הדין שניתן כשנה אחרי שניתנה הודעה זו. גם השאלה מהי מערכת היחסים בין התובעת ובין המדרשה לא הוזכרה כשיקול על ידי בית הדין, ולפיכך לא השפיעה על תוצאות הדיון. כמובן שהאופן בו כינה בית הדין את סירובה של הנתבעת לפינוי המושכר לא מעלה ולא מוריד. סוף סוף הנתבעת לא פינתה את המושכר וזהו נושא הדיון. גם הניסיון להטיל רפש בתובעת ולטעון כאילו פעולות הבינוי שנעשו היו אך ורק לשם הרס, ולדרוש שהנרטיב הנ"ל ייכנס לתוך פסק הדין אינו במקום. זאת לאור העובדה שהן בית המשפט והן תכתובות שהתקיימו בין הצדדים מעידים שמדובר בשיפוץ שאמור להתאים את המושכר לפעילותה של התובעת. גם כאן לפרט טרמינולוגי זה אין רלוונטיות לתוצאות הדיון.

לעומת זאת, שתי נקודות עובדתיות אותן מעלה המערערת עשויות להשפיע על פסק הדין:

הנזילה בשנת 2018 וההסכמות שבעקבותיה.

תוכן ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בבית המשפט בתאריך 9.11.22 והעמידה בהן.

יש להעיר כי המערערת אינה טוענת כי בית הדין קמא טעה בקביעת עובדות אלה, אלא שלא נתן להן את המשקל הראוי. אי לכך אנו נבחן אותן להלן, לפי סדר הדברים.

תוקף חוזה 2012

המערערת לא ביקשה לערער על החלטת בית הדין לפיה החוזה שנחתם בשנת 2012 ואשר הסדיר את יחסי השכירות לכל הפחות למשך שנה היה בעל תוקף מחייב לכל הפחות למשך התקופה המצויינת בו.

תוקף חוזה שהסתיים והצדדים המשיכו ללא חוזה חדש

בנקודה זו ציין בית הדין קמא כי קיימות שתי מחלוקות בין הפוסקים:

האם כאשר הצדדים לא סיכמו דבר, החוזה הראשון ותנאיו תקפים.

האם כאשר הצדדים סיכמו על שינוי רק ביחס לתמורה יתר תנאי החוזה תקפים.

ביחס למחלוקת הראשונה לדברי המערערת בית הדין קמא לא נתן משקל מספיק לדעת הרמ"א (חו"מ שלג, ח). לפיה כאשר תוקף החוזה פג, אין בהמשך ההתקשרות בין הצדדים כדי להוכיח על הסכמה להארכת תוקף החוזה שפג על כל תנאיו, ויש לראות בהתקשרות בין הצדדים כדין התקשרות ללא חוזה. בנקודה זו אכן ראוי להרחיב מעט בכדי לבחון האם החלטת בית הדין מוצדקת.

הראשון להתייחס לשאלה זו היה רב האי גאון בתשובה (תשובות הגאונים הקצרות קנא, הובא בשו"ת הריב"ש סימן תעה) על פיו המשך שימוש במושכר ללא חוזה וללא סיכום ("בשתיקה") נעשה על דעת החוזה שהסתיים:

המשכיר בית לחבירו לשנה לסך ידוע, ועמד שם יותר שאינו חייב לפרוע ממה שעמד, אלא כמו סך השנה הראשונה כיון ששתקו, ואף על פי שהוקר שכירות הבתים.

לעומת זאת ביחס לשכירות פועלים כתב הריב"ש בתשובתו הנ"ל , שכאשר המשיכו ללא סיכום ("בשתיקה") אין זה על דעת ההסכם הראשון:

שהדבר שהיה בטל מתחלה כשנעשה, אינו מתקיים עתה בשתיקה לבד. אבל השכירות הקיים שהאריכוהו כשעבר זמנו, על דעת התנאין הראשונים האריכוהו אא"כ פירשו.

לאור דברי הריב"ש הסיק הרמ"א (חו"מ שלג, ח) את המסקנה הבאה:

שליח צבור שהשכיר עצמו עם מנהיגי העיר לשנה בתנאי כך וכך, ואחר כך השכיר עצמו לבני העיר הזאת עם מנהיגים שניים, ולא התנה, ודאי על תנאי הראשון השכיר עצמו. ודוקא שחזר והשכיר עצמו בשנה שנייה; אבל אם עמד עמהן בשתיקה, לא אמרינן דנשאר על תנאו הראשון.

כלומר, כאשר היה הסכם כללי על המשך ההעסקה, אזי אף שהסכם זה לא פירט את תנאי ההעסקה, הרי שהכוונה היתה להאריך את תנאי ההסכם המקורי. לעומת זאת אם לא היה כל סיכום על המשך ההעסקה, אלא שהפועל המשיך לעבוד ללא כל הסכם, בכתב או בעל פה (אלא "בשתיקה"), אין התנאים שסוכמו בהסכם המקורי מחייבים את הצדדים.

הש"ך (שם ס"ק מד) חלק על מסקנת הרמ"א מדברי הריב"ש, וסבר שבכל מקרה בו תוקף החוזה פג והצדדים המשיכו את ההתקשרות ביניהם הרי זה על דעת ההסכם המקורי. אין זה משנה אם סיכמו על המשך ההתקשרות באופן כללי או שלא סיכמו דבר ופשוט ההתקשרות נמשכה, בשני המקרים חלים עליהם כל תנאי החוזה המקורי. אולם תוך כדי דבריו הקשה הש"ך על הרמ"א עצמו מתשובת רב האי גאון בה מפורש שגם כאשר השוכר והמשכיר המשיכו "בשתיקה" הרי זה על דעת החוזה המקורי. תשובתו של הש"ך, בדעת הרמ"א, היא שיש לחלק בין שכירות פועלים לשכירות קרקעות:

התם כיון שהוא דר בביתו הוי כהשכירו בפירוש, דאם לא כן לא היה לו להניחו לדור בביתו אלא היה לו להשכירו לאחר. מה שאין כן הכא, שיכולים לומר: מה היה לנו היזק שהיית ש"ץ שלנו, לכך אינו פטור ממסים.

כלומר בשכירות קרקעות עצם נוכחותו של השוכר במושכר ללא התנגדות של המשכיר כמוה כהסכם מפורש המחיל על הצדדים את כל תנאי החוזה המקורי, על אף שפג תוקפו. לעומת זאת בשכירות פועלים לא ניתן להוכיח דבר מכך שהפועל המשיך לעבוד, שהרי הדבר לא גרם כל הפסד למעסיק . כאמור, הש"ך עצמו לא קיבל את דברי הרמ"א בשכירות פועלים, אולם עולה מדבריו כי בשכירות קרקעות גם הרמ"א אמור להודות שהמשך השימוש של השוכר במושכר, אף שלא סוכם בין הצדדים דבר מחיל עליו את כל תנאי החוזה המקורי (וראו שו"ת צמח צדק החדש סי' פג שכתב כדברי הש"ך, ובאנציקלופדיה תלמודית הביא דברים אלו ללא כל חולק).

בנידון דידן אנו עוסקים בהלכות שכירות קרקעות ולפיכך לדעת הש"ך והצמח צדק גם הרמ"א יודה לכך שכל עוד לא סוכם הסכם חדש אזי תנאי ההסכם הראשון חלים על הצדדים, ובכללם הזכות להוצאת השוכרת בהודעה מוקדמת של חודש בלבד.

אמנם עיינו בשו"ת ציץ אליעזר (ה, ל) שתמה על הש"ך וביאר את תשובת רב האי גאון באופן שונה. לדעתו כוונת רב האי גאון בדבריו "המשכיר בית לחבירו לשנה לסך ידוע" אינה להסכם מוגבל לזמן ("המשכיר בית לחבירו לשנה, לסך ידוע") אלא להסכם שאינו מוגבל לזמן בו נקבע מחיר שנתי ("המשכיר בית לחבירו, לשנה לסך ידוע"). אולם מלבד העובדה שלענ"ד מדובר בהוצאת דברי רב האי גאון מפשוטם, אין זה סביר לאפשר למערערת לטעון קים לי כדעת הציץ אליעזר כנגד הש"ך.

לסיכום, צדקה הנתבעת כאשר טענה שבית הדין קמא לא נתן משקל מספיק לדעת הרמ"א. אולם אחר העיון בדעת הרמ"א הנ"ל עולה כי לו היה בית הדין נותן משקל מספיק לדעתו, הוא לא היה משאיר את השאלה בספק אלא היה מכריע כנגד הנתבעת וקובע כי בנידון דידן, הרמ"א והש"ך יודו כי תנאי הסכם 2012 תקפים ומחייבים, לכל הפחות כל עוד לא נערך שינוי בפרטי הסכם השכירות.

תוקף חוזה שהסתיים והצדדים שינו את מחיר השכירות

מלבד מחלוקת הפוסקים בשאלה הקודמת בה עסקנו, נחלקו הפוסקים בשאלה נוספת, והיא, כאשר הצדדים המשיכו את ההתקשרות לאחר תום תקופת חוזה עבודה, והם שינו רק את שיעור השכר,  האם החוזה המקורי בטל ובכלל זה הטבות שכר שצוינו בו (ש"ך חו"מ שלג, מב). או שמא, ההסכם הראשון מחייב על כל תנאיו למעט סעיף השכר אותו בחרו הצדדים לשנות (ערוך השלחן חו"מ שלג, כט). בנקודה זו הכרעת בית הדין קמא ברורה למעשה כדעת ערוך השלחן והיא מבוססת על שלש טענות:

הש"ך יטען לבטלות הטבות השכר כאשר נחתם סעיף שכר חדש שכן מסתבר שהשכר החדש שסוכם מתייחס לכלל התמורה שמקבל העובד. לעומת זאת בשכירות נכס, סעיף התמורה עומד בפני עצמו ומנותק מיתר תנאי החוזה ובפרט מתנאי הסיום של החוזה, כגון תקופת ההודעה המוקדמת.

בשכירות מקרקעין מנהג המדינה שלא כדעת הש"ך, אלא המנהג הוא לשנות ולעדכן את מחיר השכירות בזמן ששאר סעיפי החוזה נשארים בתוקף.

התובעת מוחזקת בנכס, ולכן גם אם יש ספק – ידה על העליונה.

על מנת לדחות את מסקנת בית הדין ולומר כי מדובר בטעות בהלכה מבקשת המערערת לדחות שלש טענות אלו. אולם גם אם בית הדין היה סבור שהצדק לכל הפחות במקרה זה עם דעת ערוך השולחן ומבכר את דעתו על פני דעת הש"ך בטענה שהלכתא כבתראי לא היה מקום לערעור. טענות בערעור אמורות להוכיח כי בית הדין קמא טעה "טעות בהלכה". וכי מי שפוסק כערוך השלחן ודלא כש"ך הוא בגדר טועה בהלכה?! גם אם היה ניתן להגיע למסקנה אחרת מבית הדין קמא, ברור שאין זו טעות בהלכה לאמץ שיטה אחת ולבכר אותה על פני אחרת. בית הדין קמא לא הסתפק בכך והאריך להוכיח מדוע גם לשיטת הש"ך יש מקום להגיע למסקנה כי החוזה המקורי נשאר בתקפו. אולם לאור הגדרת מהותו של ערעור יש להגיע למסקנה כי גם אם המערערת היתה צודקת בכל טענותיה לא היה מקום לקבל את הערעור.

על אף האמור, למעלה מן הצורך, אתייחס לטענות הנתבעת לגופן. מכיוון שמסקנת בית הדין לפיה גם מבלי לדחות את דעת הש"ך, יש לפסוק במקרה שלפנינו כערוך השלחן משלש סיבות שונות. אי לכך על מנת לדחות את קביעת בית הדין  על הנתבעת להוכיח כי שלשתן בטעות יסודן. לעומת זאת מספיק שנימוק אחד מהשלשה נכון בכדי להשאיר את מסקנת בית הדין קמא על כנה.

בנוגע לטענה הראשונה מציעה הנתבעת הבנה אחרת מזו שהבין בית הדין. בנוגע לטענה השניה מודה המערערת כי קיים מנהג, אלא שלדעתה היות ובמקרה שלפנינו העלאת דמי השכירות נעשתה בכתב, הרי שמקרה זה שונה מהרגיל, ולפיכך אין המנהג חל עליו. בנוגע לטענה השלישית מבכרת המערערת את הפוסקים הסבורים כי השוכר הוא המוחזק על פני הפוסקים הסבורים כי המשכיר הוא המוחזק, כמותם פסק בית הדין קמא.

בנוגע לנימוק השני, המתבסס על מנהג העולם הצדק עם בית הדין. מנהג העולם להאריך חוזי שכירות מבלי לחתום אותם שוב, ולעדכן את דמי השכירות לפי מחיר השוק. זהו מנהג מובהק שגם המערערת מודה במקצת בקיומו. אלא שהמערערת טוענת שהמנהג לעשות זאת בעל פה והעלאת ההסכמה על הכתב תוך השארת החוזה המקורי על כנו אינה נהוגה. בתוך עמי אנכי יושב ואני מוכרח להצטרף לדברי בית הדין לפיהם מדובר במנהג מקובל ביותר להמשיך חוזי שכירות ישנים מבלי לחתום על חוזה חדש תוך שינוי של  המחיר בלבד, לפעמים בעל פה ופעמים רבות יותר – בכתב. מנהג העולם מהווה כלי חשוב בהכרעת מחלוקות בהלכה (ראו שו"ת רדב"ז ד קטז (אלף קפז); כפי אהרן (ירושלים תרל"ד), יב, דף קב ע"ב, מדיניות בית הדין בעניין הכרעה במחלוקות, סעיף 6ד). אולם במקרה שלפנינו המנהג משמעותי עוד יותר שכן הוא מלמד על גמירות דעתם של הצדדים, שכאשר הם מסכמים על מחיר חדש הם לא פותחים למו"מ את כל החוזה על כל תנאיו וההגנות אותן הוא מספק לצדדים, אלא אך ורק את סעיף המחיר.

אפשר להמשיך ולדון ביתר הטענות אותן מעלה המערערת ביחס להבנה המדויקת בדעת הש"ך (נימוק ראשון) ולמוחזקות (נימוק שלישי) אולם מאחר ונדחו טענותיה ביחס למנהג (הנימוק השני) אין משמעות מעשית לדיון זה ויש לדחות את הערעור בנקודה זו.

לסיכום: הערעור בנקודה זו נדחה ויש לקבל את הכרעת בית הדין לפיה החוזה משנת 2012 תקף, לרבות סעיף ההודעה המוקדמת המאפשר לפנות את המערערת מהמושכר בהתראה של 30 יום.

מעמד הנתבעת בהינתן שתנאי חוזה 2012 אינם בתוקף

בית הדין קמא האריך להוכיח שגם אם לא תתקבל מסקנתו זו, ואין לחוזה 2012 תוקף, יש לקבל את התביעה ולהורות על פינוי המושכר בהתראה קצרה וסבירה. הנתבעת ערערה על הוכחותיו ועל קביעתו. אולם כפי שכתבנו מאחר ואנו מקבלים את הכרעת בית הדין לפיה חוזה 2012 תקף, אין צורך לדון בנימוקי הערעור המבקשים לתקוף את הכרעת בית הדין המבוססת על הנחה שאינה נדרשת.

האם נכרת בין הצדדים חוזה חדש?

כאמור לעיל, לטענת המערערת בית הדין קמא לא התייחס באופן מספיק לנושא הנזילה שהתרחשה בשנת 2018 וההסכמות שסוכמו בעקבותיה. על אף שכפי שנראה להלן, עובדה זו אינה משנה את מסקנת פסק הדין, מעיון בפסק הדין עולה כי אכן בית הדין קמא לא התייחס מספיק לעובדה זו ולא בחן את השלכותיה.

לטענת המערערת בשנת 2018 היו נזילות במושכר. בעקבותיהן סוכם בין הצדדים כי על אף שחובת התיקון חלה על התובעת, הנתבעת היא שתתקן את המושכר ואת עלות התיקון היא תקזז מדמי השכירות במשך שנתיים. לטענת הנתבעת יש לראות בסיכום זה הסכמה להארכת תקופת השכירות למשך שנתיים, וזאת על אף שהחוזה משנת 2012 נקצב לשנה אחת, ואף הוא הסתיים. לדברי התובעת הסיכום לא היה על שכירות לאורך כל זמן קיזוז החוב אלא כי כל עוד השכירות בין הצדדים נמשכת, תשלום השכירות יקוזז מהחוב. לראיה, לטענה התובעת כי הסיכום שנערך בין אב הבית של התובעת לבין מנהלת הנתבעת היה רק בדיעבד, לאחר הקיזוז, ב 05/2020.

לדעתי טענת התובעת סבירה יותר. גם אם הצדדים יכלו לצאת מתוך נקודת הנחה שהשכירות צפויה להמשיך אין לראות במוכנות להתחשבן לאורך זמן משום התחייבות לשכירות עד סוף התקופה. בפרט כאשר הדבר עומד בסתירה להסכם השכירות עליו חתמו הצדדים בשנת 2012. אי לכך למעשה יש לדחות את טענת הנתבעת ולקבוע כי אין בהסכמות שנוצרו בעקבות הנזילה בכדי לקבוע את משך השכירות. ממילא אין ביכולת הסכמות אלו להוות תחליף לחוזה שנחתם בין הצדדים בשנת 2012 ולבטלו, אף לשיטות הסבורות ששינוי בתנאי חוזה שפג תוקפו גורם לביטולו. כמובן שאין לקבל את מועד ההסכמה על הקיזוז מדמי השכירות כמועד הקובע לענין תחילת שנת השכירות שכן כאמור אין בהסכמה זו משום הסכם שכירות חדש.

הוצאות משפט

בית הדין קמא חייב את הנתבעת בהוצאות משפט בסך 2500 בגין בקשתה להוציא צו מניעה נגד הנתבעת.

לטענת הנתבעת בית הדין קמא לא התייחס באופן מספיק לתוכן ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בבית המשפט בתאריך 9.11.22. לטענתה ההסכמות כללו מספר פעולות ובהן פניה משותפת למשרד הבריאות על מנת לקבל מהם הנחיות לפעילות משותפת במושכר. לטענת הנתבעת, התובעת לא שיתפה פעולה ולפיכך לא נותרה בידה ברירה אלא להגיש צו מניעה בבית הדין. אכן, זו היתה החלטת בית המשפט (המשיבה היא התובעת שלפנינו):

המשיבה תוכל להשלים את השיפוץ שהחלה במושכר... כאשר שיפוץ זה יימשך באופן רציף של 3 שבועות... שני הצדדים יפנו כבר עתה בשיתוף פעולה למשרד הבריאות בבקשה לקבל הנחיות לפעילות משותפת במבנה. שני הצדדים יעשו כן בנפש חפצה ובלב שלם וישתפו פעולה באופן רציף. המבקשת תוכל לשוב לפעילות במושכר לאחר סיום השיפוץ וכן גם המשיבה ובלבד שזה נעשה בהתאם להנחיות משרד הבריאות. עד לביצוע הנחיות משרד הבריאות לפעילות משותפת המבקשת תמשיך להישאר במושכר, אולם המשיבה תהיה רשאית לפעול לפינוי המבקשת מהמושכר בכל דרך הקיימת לה על פי דין (שלא בעשיית דין עצמי).

לטענת הנתבעת הסיבה להגשת צו המניעה לבית המשפט היתה הימנעות התובעת מפניה למשרד הבריאות. אולם בדיקה של ההתכתבות בין הצדדים (נספח 5 לבקשת הנתבעת מבית הדין קמא להוצאת צו מניעה) מעלה כי לא היה כאן סירוב אלא מחלוקת מהו סדר הפעולות הנכון. כאשר דרישתה של התובעת היתה לקבל את העתק הרישיון ממשרד הבריאות על מנת לבדוק מהם התנאים הנדרשים לשם הפעלת המקום, ומתוכם ללמוד כיצד להגיש את הבקשה המשותפת למשרד הבריאות. על דרישה זו חזרה ב"כ התובעת שוב ושוב (הודעות מתאריך 22.11.23; 13.12; 15.12). על אף בקשה זו של התובעת, הנתבעת הגישה בקשה לצו מניעה לבית המשפט בתאריך 18.01.23. משזו לא נענתה, פנתה הנתבעת בתאריך 23.01.23 בבקשה לצו מניעה לבית הדין קמא בטענה כי התובעת מסרבת למלא אחרי החלטות בית המשפט.

הנתבעת מפנה לתגובה של התובעת מיום 3.1.23 בו לטענתה היא מסרבת לשתף פעולה עם ההסכמות בבית המשפט. מעיון בתגובת התובעת עולה שההפך הוא הנכון. בעקבות סירוב הנתבעת להעביר את פרטי הרישיון מהם תוכל התובעת ללמוד על אופן הפניה למשרד הבריאות, התובעת טורחת ומבררת בעצמה מהן ההנחיות הרלונטיות: [הושמט לצורך שמירה על פרטיות הצדדים המתדיינים]

גם אם הנתבעת אינה מסכימה עם התובעת על הצורך להשגת הרשיון שניתן לנתבעת ממשרד הבריאות הרי שמקריאת הודעה זו עולה בפשטות שסירוב אין כאן, הסכמה לפעילות משותפת יש כאן, צו מניעה למה לה לנתבעת? אין מנוס אם כן מהגעה למסקנת בית הדין קמא כי יש בכך משום שימוש לא הוגן בהליך המשפטי, ולחייב את הנתבעת לשלם לתובעת בגין הוצאות משפט 2,500 ₪.

לסיכום, גם בנושא זה הערעור נדחה ויש לחייב את המערערת בהוצאות משפט כפי שקבע בית הדין קמא.

מועד הפינוי

בית הדין קמא קבע כי על הנתבעת לפנות את המושכר בתוך 35 יום מיום מתן פסק דינו (א' ניסן תשפ"ג) וזאת למרות שמצד הדין היה מקום לדרוש מהנתבעת פינוי מיידי. הסיבות שנתן בית הדין לחריגה זו היו הרצון להמנע מפגיעה בנתבעת והצורך לאפשר לה את האפשרות לערער.

עם קבלת טענות הערעור, הודעתי לצדדים (בתאריך כ"ז ניסן תשפ"ג) הודעה זו:

בשל הצורך בבדיקה מעמיקה של הערעור אני מורה בזאת על עיכוב ביצוע פסק הדין עד לקבלת החלטה אחרת.

בית הדין ישתדל לסיים את הדיון בבקשת הערעור בהקדם האפשרי.

על הנתבעת להיערך לפינוי המושכר בתוך 10 ימים במידה ויהיה צורך בכך.

לאור החלטתי לדחות את הערעור אני קובע כי על הנתבעת לפנות את המושכר בתוך 10 ימים מיום מתן ההחלטה על בר"ע זו.

החלטות

הערעור נדחה.

על הנתבעת לפנות את המושכר בכתובת ***,  מכל אדם וחפץ השייכים לה ולהחזירה לתובעת, תוך 10 ימים מהתאריך הנקוב בפסק הדין (יום רביעי, יא סיון תשפ"ג 31.05.2023).

הנתבעת חייבת לשלם לתובעת סך 3,250 ₪ בגין החזר אגרה והוצאות משפט בתוך 10 יום מתאריך הנקוב בפסק הדין.

והאמת והשלום אהבו

פסק הדין ניתן בתאריך א סיון תשפ"ג (21.5.2023)

בזאת באתי על החתום

__________________

הרב אורי סדן, אב"ד