כא כסליו תשפ"ד

04 בדצמבר 2023

תיק 83095

פסק דין

בעניין שבין

מוכרי נכס

לבין

קוני נכס

התובעים

הנתבעים

רקע

התובעים מכרו לנתבעים נכס, ונתגלעה ביניהם מחלוקת על מי מוטל לשלם את היטל ההשבחה. כדלהלן.

התובעים היו בעלים של נחלה ובית בישוב *** (להלן: "הבית", "הנחלה", "הישוב"). הם בנו את ביתם בישוב לאחר העקירה מגוש קטיף, והתגוררו בו כבית קבע במשך כ-10 שנים. בשלב מסויים הם החליטו לעבור לישוב סמוך, ולמכור את ביתם שבישוב. היה עליהם להסדיר את מכירת הבית בישוב לפני שיוכלו לרכוש בית חדש, כי רק כך יוכלו לקבל פטור ממכרז.

כשהתובעים הציעו את הבית למכירה, הנתבעים  – אשר גרו בשכירות בישוב – התעניינו ברכישת הבית של התובעים. מכיון שהנתבעים עדיין לא היו חברים באגודה של הישוב, כדי לרכוש את הבית, היה עליהם לקבל תחילה את אישור ועדת הקבלה של הישוב. לאחר בדיקה של התובעים, הסתבר שצפוי שהנתבעים יתקבלו לישוב, ושתשובה על כך תינתן בחודשים הקרובים.

בגלל שהנתבעים לא יכלו לרכוש את הבית, הצדדים חתמו על הסכם שכירות. ההסכם נחתם בתאריך כ' מנחם אב תשפ"א (09/07/21), ובסעיף הראשון שלו נכתב כך:

"רקע: משפחת [הנתבעים] מעוניינת לקנות את הבית והנחלה של [התובעים] בישוב [...] במחיר שהוסכם: 1,580,000 ₪. מכיוון שטרם הסתיים תהליך הקבלה לאגודה של משפחת [הנתבעים], משפחת [התובעים] הסכימה להשכיר את הבית, את החצר ואת המחסן על כל שימושיהם, למשפחת [הנתבעים]. מוסכם, כי במידה והקניה תצא אל הפועל בשנה הקרובה, כל דמי השכירות שישולמו, ייזקפו על חשבון דמי שכירת הבית".

בערך בתחילת חודש שבט תשפ"ב הנתבעים התקבלו לישוב. בתאריך א' אדר א' תשפ"ב (02/02/22) נחתם הסכם מכר בין הצדדים.

לאחר מכן, התברר כי בתאריך 17/11/21 התקבל אישור לשינוי תב"ע שיזם היישוב. אחד השינויים שאושרו בשינוי התב"ע, הוא תוספת של זכות לבניית יחידת דיור לכל נחלה (שלוש יחידות דיור במקום שתים).

שינוי זה גרם חייב בהיטל השבחה בסך כ-150 אש"ח על הנכס של התובעים, והמועצה ביקשה מהתובעים לשלם את ההיטל, היות שהם מכרו את הבית (היטל השבחה חל על מי שנכס שבבעלותו הושבח, והוא חייב לשלמו בשעה שהוא מוכר את הבית). בעקבות מאמצים של התובעים, הופחת היטל ההשבחה על הנכס, והועמד ע"ס 72,672 ₪.

הצדדים נחלקו בשאלה על מי מוטל לשלם את היטל ההשבחה.

טענות התובעים

מראש רצינו רק למכור את הבית, ולא להשכיר אותו. עשינו חוזה שכירות רק בגלל המצב של הנתבעים, שעדיין לא התקבלו לישוב. למעשה, חוזה השכירות שנחתם ביניננו לבין הנתבעים הינו תחילתה של מכירה, ולכן יוצא שתאריך שינוי התב"ע היה אחרי המכירה, וההיטל צריך להיות מוטל על הנתבעים. הראיה לכך שחוזה השכירות הנו תחילתה של המכירה נלמד משלושה סעיפים בחוזה: ראשית, כבר בחוזה זה נקבע המחיר שבו הבית ימכר. שנית, נקבע בחוזה שאם תתבצע המכירה, אזי דמי השכירות יזקפו כחלק מדמי המכר ויקוזזו מסכם המכירה. לבסוף, הוסכם שאנחנו לא נעמיד למכירה את הבית בארבעת חודשי השכירות הראשונים, שבהם אמורה להתקבל החלטה במזכירות הישוב אם לקבל את הנתבעים כחברים באגודה.

אפשר לומר שיש שגיאה במחיר הבית – בגלל שמדובר בבית עם אפשרות בנייה של שלוש יחידות דיור, ולא רק שתיים כפי שהיה בעת שהגענו להסכמות. מדובר בהשבחה שלא היתה צפויה, ואף אחד מאיתנו לא ידע שעומדת על הפרק החלטה כזו. אמנם ידענו שיש שינוי תב"ע העומד על הפרק, אך סברנו שמדובר בתב"ע שאינה משפיעה על הנחלות האישיות של התושבים, אלא רק בתוספת מגרשים לשטח הישוב (דבר שלא אמור להוביל להיטל השבחה). גם במזכירות הישוב לא ידעו לומר לי שמדובר בשינוי תב"ע כזה. אמנם אין מצדנו תביעה לתשלום השווי המלא של היחידה הנוספת, אך לא יתכן שגם את המס על השבח אנחנו נשלם.

הנתבעים לא יכול להנות משני העולמות – גם מהשבחת הנכס שהרי כעת ניתן להוסיף בו עוד יחידה, וגם להיפטר מהיטל השבחה. זה יוצר מצב לא הוגן. לא דרשנו על ההשבחה תוספת מחיר אע"פ שהיינו יכולים, על כן אנו דורשים שלפחות את המס לא נשלם.

דאגתנו שהיטל ההשבחה ירד מ-150 אלף שח ל-72 אלף ש"ח וזאת על מנת להקל מעל הנתבעים. איננו בטוחים שההנחה תינתן בעתיד לכל המשפחות מהישוב. אנו תובעים שהנתבעים ישלמו 72 אלף ש"ח שזה היטל ההשבחה הנוכחי, ולא את התשלום המלא שאותו נתבקשנו לשלם בתחילה.

בין חתימת ההסכם הראשון לחתימת ההסכם השני, התברר שיש לשלם מס היוון על הנכס. הנתבעים התרצו לשלם את המס, ולכן לבסוף לא היה קיזוז של דמי השכירות מסכום המכר. זו עוד הוכחה שהנתבעים היו הבעלים עוד מזמן חוזה השכירות, וכשם שהם שילמו את מס ההיוון, כך עליהם לשלם את היטל ההשבחה.

עשינו הרבה למען משפחת הנתבעים, לא מגיע לנו שיצמדו עכשיו למילים של החוזה ויאמרו לנו: "זה שלא ידעתם זו בעיה שלכם".

טענות הנתבעים

היטל השבחה הינו על המוכר בלבד – כך זה על פי החוק. וחובתו של בעל הנכס ושל עורך דינו לברר אם קיים היטל כזה. מכיון שלא הוסכם שעלינו לשלם את היטל ההשבחה, אז התשלום מוטל על התובעים.

חוזה השכירות אינו חוזה מכר. בכל החוזה לא הוזכר שכבר בשלב זה הבית נמכר לנתבעים,  אלא הוזכר רק 'שוכר' ו'משכיר'. השימוש במונחים של "שכירות"חוזר לכל אורכו של ההסכם. אין שום התחייבות לקניית הנכס בחוזה, אלא מצויין רק שהנתבעים רוצים לקנות את הבית בעתיד. עוד לפני החתימה על הסכם השכירות הצענו לתובעים שנחתום כבר אז על הסכם מכר על תנאי, שאם נתקבל ליישוב המכר יחול. אבל התובעים העדיפו לחתום על הסכם שכירות ולא על הסכם מכירה.

אין ביסוס לטענת התובעים שההסכם בינינו הוא תחילת מכירה. אלו דברים בעלמא ואין להם תוקף, וגם לא הייתה גמירות דעת לקנות את הבית באותו שלב.

למרות מה שכתוב בהסכם השכירות, דמי השכירות לא קוזזו ממחיר הבית, בגלל שלתובעים נודע על מס דמי ההיוון, והם גלגלו עלינו את העלות הזו. אין לנו טענות על כך, כי מכיון שהם העלו את הדרישה הזו לפני שנחתם הסכם המכר, זו היתה זכותם לשנות את המחיר כל עוד הבית לא נמכר. אבל התביעה עכשיו לתשלום היטל ההשבחה היא אחרי שההסכם נחתם והבית נמכר, ובשלב זה הם כבר לא יכולים לחזור בהם מהמחיר המוסכם. אילו היינו יודעים שיבקשו שנשלם סכום נוסף, היינו שוקלים שוב אם לרכוש את הבית.

לפי דברי התובעים שכבר בחתימה על הסכם השכירות היתה התחלת הקנייה, ואנחנו הפכנו  להיות הבעלים – מדוע עלינו לשלם היטל השבחה? הרי שום בעל בית בישוב לא משלם בשלב זה, אלא רק מי שמוכר את ביתו משלם או מי שמשתמש בהשבחת הבית (בונה יחידות דיור). זה מראה שמבחינת הרשויות המכר התבצע רק עם החתימה על הסכם המכירה ולא קודם לכן.

ההשתדלות של התובעים להפחית את היטל ההשבחה היתה גם לטובתם, כדי שיוכלו להתחיל לבנות את ביתם שבישוב הסמוך.

בחוזה המכר סעיף 10.7 כתוב מפורש שהיטל ההשבחה על הבית עד לתאריך חתימת החוזה הינו על המוכר:

"היטל השבחה על פי תוכנית שאושרה למתן תוקף עד למועד חתימת הסכם... עד למועד חתימת הסכם זה ישולם ע"י המוכר, וישולם על ידו גם אם תשלומם לא נדרש ע"י המועצה/הועדה לצורך מסירת אישור המועצה הנדרש להעברת הזכויות על שם הקונים. וכל היטל השבחה כאמור בגין תכניות שאושרו למתן תוקף לאחר מועד חתימת הסכם זה... יחול על הקונים וישולמו על ידם."

וכן מוכח מסעיף 9.1 ומסעיף 9.46, שם מתחייבים התובעים להעביר לנתבעים אישורים על תשלום היטל השבחה.

נושאים לדיון

האם הסכם השכירות מהווה תחילת מכר

האם בעסקה בין הצדדים חלה "טעות בדבר שבמידה משקל ומנין"

תוקפו של הסעיף המטיל את החיוב בהיטל השבחה על המוכרים

האם היה על התובעים לבדוק את מצב היטל ההשבחה לפני המכירה

האם הסכם השכירות מהווה תחילת מכר

אין מחלוקת כי התובעים רצו למכור את ביתם, והנתבעים רצו לקנות אותו. גם אין מחלוקת שבזמן חתימת ההסכם בחודש אב, היתה מניעה מלעשות זאת, כי הנתבעים עדיין לא עברו את ועדת הקבלה ליישוב. השאלה העומדת בפנינו היא האם ההסכם בין הצדדים הנו הסכם מכר, או הסכם שכירות, או שההסכם מכיל הסכמות מחייבות גם לגבי תקופת שכירות וגם לגבי מכר.

בעניין זה לשונו של ההסכם ברורה למדי – מדובר בהסכם שכירות בלבד. כותרת ההסכם היא "חוזה שכירות בלתי מוגנת"; הצדדים מכונים בהסכם זה "המשכירים" ו"השוכרים". סעיפים רבים בהסכם עוסקים בנושאים ייחודיים להסכמי שכירות, כגון מועד סיום השכירות, על מי מוטל לשלם את הארנונה וכו', העברת המושכר לשוכרים אחרים, ועוד.

בחוזה אין רמז לכך שמדובר בהסכם שהוא גם הסכם מכר. הסעיף היחיד שמלמד על כך שברצונם של התובעים למכור את הבית הוא סעיף 1, העוסק ברקע לעסקה. אך דא עקא, שכבר בסעיף זה כתוב שהתובעים הסכימו להשכיר את הבית, וכי אם הקניה תצא אל הפועל בשנה הקרובה – אזי דמי השכירות ייזקפו על חשבון דמי הרכישה. דהיינו, שההסכם הנוכחי אינו הסכם מכר, אך ישנן הסכמות למקרה שבעתיד יחתם הסכם כזה. יתר על כן, הצדדים הסכימו כי בסופו של יום המחיר שסוכם לא היה המחיר שנקבע בהסכם השכירות, כי נוספו תשלומים בגין מס היוון, כך שבפועל דמי השכירות לא קוזזו ממחיר הבית. הדבר מלמד שההסכמה על המחיר לא היתה סופית, ומכאן שהמכירה לא הושלמה עדיין.

נציין עוד, כי בהסכם אין זכר לכך שכבר בזמן חתימתו ישנו "מכר על תנאי" (יתכן שעלתה הצעה לבצע את העסקה בצורה של "מכר על תנאי", או שלא עלתה הצעה כזו. בשורה התחתונה, ההסכם אינו מגדיר מכר על תנאי, אלא שכירות).

לסיכום: ההסכם שבין הצדדים הנו הסכם שכירות.

האם בעסקה בין הצדדים חלה "טעות בדבר שבמידה משקל ומנין"

אין מחלוקת בין הצדדים שהתקיים נוהל תקין במוסדות התכנון, וכי באופן עקרוני ניתן היה לדעת על השינוי בתב"ע עוד בשלבי התכנון, ואף לאחר שההחלטה לאישור התב"ע התקבלה באופן סופי. לצד זאת, אין מחלוקת שבפועל שני הצדדים לא ידעו על השינוי הזה. שני הצדדים הדגישו בדיון כמה פעמים שקיים ביניהם אמון, ושהם לא חושדים שמי מהם משקר.

במקרה כזה, מתעוררת השאלה, האם ישנה טעות יסודית במקח, המולידה את הזכות לבטל את המקרה. וביתר ביאור: הגמרא בקידושין (מב ע"ב) עוסקת במקרה שבו נעשתה טעות במדידת השטח הנמכר:

והא דאמרן שתות קנה ומחזיר אונאה, לא אמרן אלא במטלטלי, אבל במקרקעי - אין אונאה לקרקעות; ובמקרקעי - לא אמרן אלא דפלוג בעילויא, אבל פלוג במשחתא לא; כדרבה, דאמר רבה: כל דבר שבמדה ושבמשקל ושבמנין, אפילו פחות מכדי אונאה נמי חוזר.

ופירש רש"י:

חוזר - שאין זה כשאר אונאות דקי"ל בהזהב (ב"מ דף מט:) פחות משתות מחיל אינש, דהתם אין כל אדם יכול לצמצם הדמים, אבל טועה במדה טעות הוא ואדעתא דהכי לא עביד.

כלומר, למרות שהדין של 'אונאת מחיר' (סטייה של 16% ומעלה ממחיר השוק) נוהג רק במטלטלין ולא בקרקעות, הדין של 'טעות בדבר שבמידה' נוהג גם בקרקעות. רש"י מסביר שאנשים מוחלים על אונאת מחיר קטנה, מפני שקשה לאמוד את המחיר האמיתי של מקח. אבל במקרה של טעות במדידה וכדו', שהיא טעות מובהקת, אנשים לא מוחלים, ולא הסכימו למקח על דעת שתהיה טעות כזו. במקרה כזה המקח "חוזר", אפילו אם היתה טעות קטנה. וכך נפסק גם להלכה (שולחן ערוך חושן משפט רלב, א).

בפירוש משמעות דברי הגמרא ש"נמי חוזר" נחלקו הראשונים (השיטות הובאו בגר"א חו"מ רלב ס"ק א): לדעת חלק מן הראשונים, אם ניתן להשלים את המקח, כגון שמכר לו סאה אגוזים ונמצא פחות מסאה – אם המוכר יכול להשלים לכדי סאה משלים, ואם אינו יכול להשלים, כגון שמכר שדה בגודל דונם ונמצא פחות מדונם – כיון שאינו יכול להשלים המקח בטל. ולדעת ראשונים אחרים בין כך ובין כך המכר אינו בטל, ואפילו בדבר שאי אפשר להשלים הקונה קנה, והמוכר יחזיר לו את התשלום היתר, והמכר מתקיים בשאר. ראו נתיבות המשפט קפב ס"ק ח כיצד נפסק להלכה, ויש בזה כמה וכמה חילוקי דינים.

במקרה שלפנינו התובעים התכוונו למכור נכס שיש לו זכויות בנייה מסויימות. אך למפרע התברר שלנכס ישנן זכויות בנייה נוספות – אלו שנולדו עם שינוי התב"ע. השאלה היא האם שינוי כזה נחשב "טעות שבמידה משקל ומנין", שבגינו יהיה דין אונאה אף בקרקעות ואף בפחות מכדי אונאה.

מצאנו בעניין זה התייחסות של כמה פוסקים בדורות האחרונים.

ביטול מקח כאשר המוכר לא ידע על זכויות בנייה או על מיסים שיוטלו עקב העסקה

הרב יהודה סילמן (הישר והטוב כרך י, "שינויים וביטולים בקציצת מקח, ומקח טעות", עמ' פה-צג) דן במקרים בהם נמכרה דירה על דעת שיש לה זכויות בנייה מסויימות, ולאחר מכן טען המוכר שגילה שיש לדירה זכויות בנייה נוספות:

אחד מכר גג בחזקת שיש בו אישורי בניה לקומה אחת בלבד, ואחר המכירה נודע לו שכבר אושרו (בתב"ע) קומות נוספות לבניה... ועתה טוען המוכר שלא התרצה למחיר זה רק על פי טעותו כפי שאמר לקונה בשעת המכירה שניתן לבנות קומה אחת, ועל פי זה קצצו המחיר. האם בכלל אונאה הוא ואין אונאה לקרקעות, או שכיון שכל הקציצה בטעות נעשתה, יכול לחזור בו ולדרוש מהקונה תוספת דמים.

הרב סילמן מדמה מקרה זה למקרה בו נמצא מום בקרקע: כאשר יש מום בקרקע, אין דנים בזה דין אונאת ממון, אלא המקח בטל, ואפילו נמצא לאחר כמה שנים – המקח בטל (שו"ע חו"מ רלב, ג). וכשם שבמקרה של מום בקרקע זכות הקונה לבטל המקח, כך כאשר נמצא שאיכות הקרקע לא היתה ידועה למוכר ולקונה בשעת המקח, ונמצא שהקרקע באיכות אחרת ממה שסברו – הרי זה בבחינת מקח טעות. ולכן כאשר נמצא שזכויות והיתרי הבניה בקרקע גבוהים ממה שסברו בשעת המקח, הרי זה מקח טעות, אף שמדובר בטעות של המוכר, ואף שמדובר בטעות רק במצב החוקי של הקרקע.

הוא מוכיח שטעות בהגדרת המצב החוקי של המקח נחשבת כטעות המבטלת את המקח מכמה מקרים שנדונו בתשובות האחרונים: שינוי במצב החוקי של שטרי הבנקים מאפשרת למוכר לבטל את מקח (ספר יהושע סי' קכא); טעות בהכרת חוקי התכנון והבנייה החלים במדינה, והשלכתם על הנכס הנמכר מאפשרת לקונה לבטל את המקח (חזון עובדיה [הלוי] חלק חזון למועד סי' ו עמ' ריב ע"ג); מס שהוטל על הסחורה לפני המכר, ונודע עליו רק לאחר המכר, מאפשר למוכר לבטל המקח (שו"ת מהרש"ם ח"ג סי' קפא).

מתשובת המהרש"ם הנ"ל מוכיח הרב סילמן אף יתר על כן:

אפילו מידע על ענין חיצוני שאינו קשור כלל לגוף הסחורה הנמכרת, כשינויים במיסי הסחורות הנמכרות, גם הם יכולים לבטל המקח מדין מקח טעות, אם יש אומדנא לומר שאם היו יודעים מזה לא היו מוכרים או קונים. ובלבד שנודע שהענין האמור כבר היה בשעת המקח, רק שלא יכלו הצדדים לדעתו ולא שנולד אח"כ.

לאור דבריו, פשוט שבנדון דידן, טעות בידיעת זכויות הבנייה המצורפות לבית נחשבת טעות שניתן לבטל בגללה את המקח (אם נקבל את דבריו של המהרש"ם, אזי נוכל להגיע למסקנה חריפה יותר – שגם מס שהוטל על המכירה, כגון הטלת מס היוון שלא היה ידוע לצדדים – תוביל לביטול המקח).

הבחנה בין אי ידיעת זכויות בנייה לבין אי ידיעת היקף המיסים

בבית דין ירושלים לדיני ממונות ובירור יוחסין (חלק י"א עמ' 310), כתבו שבמקרה שהיה שינוי תב"ע המאפשר לבעלי הדירות העליונות להגדיל את דירותיהם על הגג, המוכר לא יכול לטעון טענת מקח טעות שלא ידע שיש לו רשיון להוסיף ולבנות על הגג.

הרב לוין (שם) הביא מדברי ספר אורחות המשפטים (ח"א כלל א אות טז), ששינוי בזכויות אינו עילה לטענת מקח טעות; ולעומת זאת מדברי שו"ת בר ליוואי (חו"מ סי' ט) עולה ששינוי בזכויות כן מהווה עילה לטענת מקח טעות.

על כך יש להעיר, שאין סתירה בין מה שכתב בארחות המשפטים לבין דברי שו"ת בר ליוואי. שניהם עוסקים במקרה שנמכר שטר הגרלה, והמוכר לא ידע שבזמן המכירה כבר התקבלו תוצאות ההגרלה, והקונה שידע את התוצאות רכש מהמוכר בערמה את הכרטיס הזוכה במחיר נמוך. שני הפוסקים מסכימים שמצד הלכות הקניין בכרטיסי הגרלה – נעשה מעשה קניין המועיל, ואין בקנייה משום אסמכתא. ברם, לעניין השאלה אם יש בכך מקח טעות היות שבזמן המכירה כבר נודעו לקונה תוצאות המכירה – בכך עסק רק בשו"ת בר ליוואי, והוא פסק "שאין לך מקח טעות בשעת מכירה גדול מזה, ואין במכירתו כלום והדראי זביני". על כך אין שום מחלוקת והדברים ברורים ממקורם.

הרב לוין הוסיף:

אך בנידון דידן ידע המוכר שהוגשה בקשה להרחבת בניה תקופה ארוכה לפני המכירה, אלא שלא ידע שהיא כבר אושרה, ובמקרה כזה התכנית העתידית כבר נלקחה בחשבון בשקלול המחיר של הדירה. ולא היתה טעות במין הנמכר, כי אם בחוב של היטל ההשבחה שהמוכר לא ידע ממנו, אין זה עושה את המקח לטעות, ונדחית טענתו זו של המוכר.

העולה מדבריו, שאם הטעות היתה בעניין היקף זכויות הבניה – טעות כזו נחשבת טעות בגוף המכר, והמוכר רשאי לחזור בו ולבטל את המקח (כפי שכתב בשו"ת בר ליוואי). אך כאשר המוכר ידע מכך שעתידות לקום לו זכויות בנייה, ותמחר אותן במחיר הדירה, ורק לא ידע שהוא חייב בתשלום המס של היטל ההשבחה – אין זה נחשב טעות במקח (זאת, בניגוד לדברי מהרש"ם, שאם הוטל מס והמוכר לא ידע ממנו – נחשב מקח טעות, אף שאינו במקח עצמו).

אין דין ביטול מקח כאשר השינוי אינו בגוף הקרקע אך יש איסור אונאה גם בקרקעות

הרב נוסבוים (מקבציאל – אהבת שלום, גליון ל, עמ' שעה) עסק במקרה בו אדם מכר מגרש מסויים, ולא ידע שיש לגביו בעירייה תוכניות לבניה. לקונה נודע הסוד שיש תוכניות בעירייה לאפשר בנייה במגרש זה, ומחמת זה ישתנה מחיר המגרש (מתוך השאלה לא ברור עד כמה הליך התכנון היה מתקדם). הקונה שאל האם הוא חייב לגלות למוכר על אותן תוכניות, והאם כשקנה בלי לספר עבר על איסור אונאה.

מסקנתו היא שאם המוכר רוצה לבטל את העסקה בטענת מקח טעות, כיוון שאילו ידע לא היה מוכר כלל – אין טענתו טענה, דהוי דברים שבלב שאינם דברים. כי גם אילו היה יודע שיש תוכניות בניה – אין הכרח שהוא היה רוצה לבנות בעצמו במקום למכור. וכיון שאין אומדנא ודאית – המקח קיים.

אין בזה דין אונאת מחיר המאפשרת לבטל את המקח, כי אין אונאה לקרקעות. אולם על הלוקח להודיע למוכר על תוכניות הבנייה, משום שאף שאין דין ביטול מקח במקרה של אונאת מחיר בקרקעות, מ"מ יש באונאה זו איסור תורה או לכל הפחות איסור דרבנן (ולכן לצאת ידי שמים צריך המאנה לשלם את ההפרש למתאנה, ואם אינו משלם – הוא עובר על לאו דלא תונו. כ"כ בספר וישמע משה חלק ו עמ' תקמא).

ויש להעיר על סתירה בין סיכום הדברים במאמרו של הרב נוסבוים, שאין בזה ביטול מקח וצריך  לשלם רק לצאת ידי שמים, למה שהעלה כמסקנה באמצע דבריו: באמצע דבריו כתב כשיטה הקודמת, שאין זו אונאת מחיר מכיון שהטעות אינה בשומת המקח, אלא טעות ב"מידה משקל ומנין". בטעות כזו אם הקונה נתאנה, הוא יכול לדרוש שישלימו לו את החסר, ואם אי אפשר להשלים המקח בטל. אם המוכר נתאנה "ודאי שיש אונאה גם בקרקעות ועל הלוקח לשלם עבור זה, ואינו דומה לאונאה בקרקעות שהטעות רק בשיווי הקרקע".

כדעת הרב נוסבוים (בסיכום הדברים) גם דעת הרב שמשון גרוסמן בפסק דין של ביה"ד ירושלים שהבאנו לעיל, שביקש ללמוד מדברי השו"ע בהלכות קניינים שאין דין מקח טעות במקרה שהמוכר לא ידע שהעירייה העניקה זכויות בנייה. אלא שלדעתו גם אין צורך לשלם את ההפרש במחיר. הוא מוכיח זאת מדברי השו"ע (חו"מ רט סע' ז), בדין המוכר קרקע לראובן ופירות לשמעון, שכיון שהפירות אינם בעולם – שמעון לא קנה כלום, וראובן קנה הכל את הקרקע עם הפירות:

אם כן כל שכן כשמכר לקונה את חלקו בגג רק שלא ידע שיש על זה רשיון בניה, שאין לו טענת מקח טעות, דאין זו כמו טעות במידה. שהרי החלק בגג היה לו ומכר לו, והרשות לבנות אינו טעות בעצם המקח שהיה לו להתנות בהדיא בשטר, ולא שייך בזה יד בעל השטר על התחתונה.

הרי שלדעתו זכויות הבנייה אינן נחשבות חלק מגוף הקרקע, ולכן השינוי שבתוספת הזכויות אינו מקנה למוכר זכות לבטל את המקח. כמו שהפירות אינן חלק מגוף השדה הנמכר, ולכן כשהמוכר טעה והעניק אותן בטעות לקונה – אין בזה דין מקח טעות.

יש להעיר על ראייתו, מדברי חקר הלכה (לנדא, אות ת דף קיג ע"ב ס"ק ב), שתמה מדוע לא יהיה במקרה של השו"ע ביטול מקח, שהרי המוכר ניזוק במה שצריך להחזיר לשמעון את ששילם על הפירות. ומסקנתו היא שדוקא במקרה שהמוכר מכר את הקרקע לראובן ואת הפירות לשמעון אז ראובן זוכה בפירות ואינו צריך לשלם למוכר. כי ממילא המוכר התכוון להסתלק מזכותו בפירות, ושמעון לא קנה את הפירות כי לא באו לעולם, נמצא ראובן זוכה בהם מן ההפקר (וההיזק שנגרם למוכר שמשלם לשמעון אינו אלא גרמא ולא מעניינו של ראובן). אבל כאשר המוכר שייר לעצמו את הפירות, ראובן צריך לשלם לו על הפירות:

אבל היכא ששייר לנפשיה בודאי דלענין הדמים הוי מקח טעות אמרינן בכה"ג הדמים מודיעים כמ"ש הדרישא שם בתחילה. ואף שהוא פחות מכדי אונאה וביטול מקח, דכאן לא טעה במקח רק טעה בדין - שהיה סבור שמוכר לו דבר אחד ובאמת מכר לו שני דברים – דקל ופירות – בודאי שצריך לשלם בעד הפירות. וכן בנד"ד שכיון שכשמוכר ושייר איזה זכות דמשלם פחות בעד המקח, ועתה הדין שהלוקח יכול לבטל את השיור - דצריך לשלם בעד השיווי.

הרי שלדעתו יש ביטול מקח (או לכל הפחות פיצוי) כאשר הקונה קיבל יותר מאשר המוכר התכוון לתת, גם אם מדובר שהקונה מקבל דבר שאינו חלק מגוף השדה.

מן הכלל את הפרט

לפי השיטה הראשונה והשנייה יש דין ביטול מקח במקרה שלפנינו היות שמדובר בטעות בגוף המכר, ולמרות שמדובר בקרקעות, היות שאין הטעות בשומת מחיר הקרקע אלא בתכונות הממכר – נחשב כטעות במידה משקל ומנין, שהמקח בטל אף בקרקעות. לפי השיטה השלישית, גם אם נאמר שאין דין ביטול מקח, מ"מ כדי שלא לעבור באיסור תורה (או עכ"פ באיסור דרבנן) על הקונה לשלם למוכר את הפרש המחיר.

אגב כך יש להעיר, שלא כל שינוי בזכויות הבנייה יחשב כשינוי משמעותי הגורר ביטול מקח או חובת פיצוי. ישנם שינויים שונים ומשונים בזכויות, ולפעמים מדובר בשינוי זניח ביחס לגודל הנכס וייעודו. וכן, לפעמים שינוי בזכויות אינו בגדר מעלה או חיסרון מובהק, אלא יש לו צדדים לכאן ולכאן. לכן, לפעמים שינוי קל בזכויות הבנייה לא יגרום לביטול המקח, כי אומדן דעת הצדדים יהיה שעל כגון זה הצדדים מחלו, ואנן סהדי שבכוונתם היה לקיים את העסקה גם אם פרט זה או אחר ישתנה. ולכן יש לדון בכל מקרה לגופו.

בנדון שלפנינו, מדובר בשינוי משמעותי מאוד, הנאמד בכ-20% ממחיר העסקה (הבית נמכר בכ-1.5 מליון ₪; והשמאי אמד את ההשבחה בכ-300 אש"ח. היטל ההשבחה הופחת ועומד על 4.5% ממחיר העסקה).

עוד יש להעיר, שאף שהנתבע אמר שהוא אינו מעוניין בניית יחידת הדיור – לעניין הדין זה אינו מעלה ואינו מוריד. שהרי סוף סוף, נכס שניתן לבנות בו עוד יחידת דיור שווה יותר, גם אם הנתבעים אינם מתכננים לנצל את זכויות הבנייה בשלב זה.

תוקפו של הסעיף המטיל את החיוב בהיטל השבחה על המוכרים

הנתבעים טענו כי הסכם המכר קובע שאת היטל ההשבחה ישלמו התובעים. יש לדון האם סעיף זה חל בנדון שלפנינו.

להבנתנו, הסעיף מסדיר את תשלום היטל ההשבחה על כל השבחה שהיתה ידועה כבר לצדדים, ואין בו משום ויתור של התובעים במקרה של השבחה שלא היתה ידועה להם. שהרי גם לדברי הנתבעים, הם מאמינים שהתובעים לא ידעו על ההשבחה. ואם לא ידעו על ההשבחה – איך ידעו על היטל ההשבחה?

לכן, לא מסתבר שמטרת סעיף זה לחייב את התובעים בתשלום היטל השבחה על השבחה לא ידועה, אלא רק על השבחה שהצדדים כבר היו מודעים לה.

יתר על כן, לאור מה שביארנו לעיל, מעיקר הדין יכלו התובעים לדרוש את ביטול המקח, או תשלום על שווי הזכויות החדשות שניתנו להם, ושעליהן הם לא ידעו. אלא שהם מחלו על זכותם לקבל את מלוא שווי הזכויות, והעמידו את התביעה על סכום נמוך יותר בשיעור היטל ההשבחה. הסעיף הנ"ל בהסכם כלל אינו עוסק בתשלום על הזכויות הנוספות שעליהם התובעים מבקשים תשלום מופחת.

לסיכום: הסעיף המטיל את תשלום היטל ההשבחה על המוכרים אינו פוטר את הנתבעים מהתביעה.

האם היה על התובעים לבדוק את מצב היטל ההשבחה לפני המכירה

ברור שאילו התובעים היו בודקים את מהותו של השינוי בתב"ע לפני המכירה, הדבר היה מונע מן הצדדים עוגמת נפש ומחלוקת.

השאלה היא האם בכך שהתובעים לא בדקו את המצב לאשורו יש משום מחילה על כספים המגיעים להם. וכמו שמצאנו בדברי המגיד משנה (הלכות מכירה טו, ג) במקרה דומה, שכאשר הקונה יכול היה לבדוק בקלות ולראות את המומים שבמקח ולא עשה כן – איבד את זכותו לבקש את ביטול המקח מחמת אותם מומים. ובדומה לזה כאן, שהמוכרים לא בדקו היטב מה מצב הזכויות בנכס ומהם המיסים המוטלים במקרה של מכירה – הם איבדו את זכותם לתבוע כספים נוספים או ביטול מקח.

אך אחר העיון, נראה שאין לדמות את פסק המגיד משנה לנדון דידן: דינו של המגיד משנה נאמר רק במקרה שיש מום במקח, כי דוקא מן הקונה מצופה לבדוק את הנכס ממומים, ו"חזקה אין אדם שותה בכוס אלא אם כן בודקו". ואילו מהמוכר לא מצופה שיבדוק מה מצב הנכס שלו – שהרי הוא מכיר את הנכס לפני ולפנים עוד קודם לכן, ולא היה מעלה בדעתו שימצא בו שינוי. לכן, העובדה שהתובעים לא בדקו את מצב הזכויות בנכס לא מלמדת שהם מחלו או ויתרו על משהו מזכויותיהם.

בנוסף, לדברי התובע הוא ברר עם מזכירות הישוב על הבקשה לשינוי התב"ע, והם אמרו לו שאין מדובר בשינוי בנחלות הפרטיות, אלא רק בנכסים המשותפים של היישוב. על פניו, די בבדיקה כזו כדי לשלול טענת מחילה.

ועוד, בדרך כלל תפקידו של עורך הדין המייצג את המוכר לבדוק אם ישנו היטל השבחה, כדי לוודא שהיטל זה מגולם במחיר העסקה (בנדון שלפנינו, עורך הדין שייצג את התובעים ייצג גם את הנתבעים, והוא לא הודיע לאף אחד מן הצדדים על קיומו של היטל ההשבחה). מכיון שהתובעים היו מיוצגים, העובדה שהם לא בדקו אילו מיסים יוטלו עליהם אינה מהווה מחילה. ועורך הדין עצמו לא היה רשאי למחול על סכום זה על דעת עצמו, כי שליח אינו רשאי למחול סתם על דעת עצמו, ד"לתיקוני שדרתיך ולא לעוותי".

לסיכום: העובדה שהתובעים לא בררו אם על הבית רובץ היטל השבחה אינה מלמדת שהם מחלו על סכום זה.

טעות קטנה במידה משקל ומנין

לעיל הארכנו להסביר שכאשר המוכר לא ידע על זכויות הבנייה שיש בנכס – הדבר נחשב לטעות "במידה משקל ומניין", וזכותו לבטל את המכר. לא בררנו מה הדין כאשר המוכר אינו מעוניין לבטל את המכר אלא רק תובע את הפרש המחיר, והקונה משיב שהוא אינו מסכים להוסיף במחיר, ואם המוכר עומד על תביעתו רוצה הקונה שיתבטל המקח. האם בענין זה הדין עם הקונה או עם המוכר?

לא נכריע בשאלה הנ"ל כאן, אך נראה ברור, שכאשר מדובר בהבדל קטן באופן יחסי במחיר, אפילו שמדובר בטעות של "מידה משקל ומנין", לא תהיה זכות למוכר לבטל המקח, ולא תהיה לקונה זכות לטעון שאינו רוצה להחזיר האונאה. אלא יתקנו את האונאה ע"י תשלום ההפרש.

וכן כתב בנמוקי יוסף (ב"ב מט ע"ב בדפי הרי"ף, וכן כתב הריטב"א ב"ב קג ע"ב):

כיון דאמר ליה "מדה בחבל" משמע בצמצום, ואם פיחת כל שהוא ינכה. דהא דאמר רבא כל דבר שבמדה ושבשבמשקל ושבמנין אפילו פחות מכדי אונאה חוזר, לאו למימרא דוקא חוזר שיהיה בטל המקח בכל ענין, דיש דברים שאי אפשר להשלים כגון מכר לו בית ונמצא חסר מן המדה הרבה, וכן הענין בכלים ומטלטלים [אז המקח בטל], אבל מכר בית בן כ' ונמצאת כ"א או איפכא דלית בה אלא י"ט – ליכא קפידא כל כך לבטל מקח אלא חוזר האונאה. וכ"ש בדבר שיכול להחזיר האונאה כגון פירות. דודאי פירושה הכי הוא דאין סברא לבטל המקח בעבור זה. והוא הדין הדין הכא כיון דבית כור שמיה ובית כור זבין ליה אין סברא לבטל המקח משום דבר מועט.

מדבריו רואים שבין כאשר הטעות לרעת הקונה, ובין אם היא לרעת המוכר, כאשר מדובר בטעות קטנה – אין מבטלים בכך את המקח, אלא מתקנים את האונאה ע"י תשלום.

למרות זאת, נראה שמצד הפשרה היתה על התובעים מידת מה של אחריות לבדוק מה מעמד הנכס מבחינת היטל ההשבחה. זו אחריות שבאופן בסיסי מוטלת על המוכר-התובעים. ולכן, גם אם התובעים לא פשעו באחריותם, כעת מוטל עליהם להקטין את הנזקים שייגרמו לנתבעים מכך שלפתע נוסף להם תשלום משמעותי מעבר למה שתכננו.

לכן, הנתבעים ישלמו את הסכום הנתבע, אבל הם יעשו זאת בפריסה של 24 חודשים.  

החלטות

הנתבעים חייבים לשלם לתובעים סך 72,672 ₪.

הסכום הנ"ל ישולם ב-24 תשלומים שווים של 3028 ₪.

התשלומים יועברו בעשירי לחודש הלועזי החל מחודש ינואר 2024.

ניתן לערער על פסק הדין תוך 30 יום ממועד מתן פסק הדין.

פסק הדין ניתן ביום כא כסליו תשפ"ד

04 בדצמבר 2023

בזאת באנו על החתום

_______________

הרב ישי אחיטוב

_______________

הרב אהרן פלדמן, אב"ד

_______________

הרב עוז מורנו