בס"ד, ‏ו' אדר תשפ"ה

‏06 מרץ 2025

תיק 84086-2

בעניין שבין

התובעים

רוכשי דירה

            לבין

הנתבעות (להלן 'המערערות')

נתבעת 1 -

חברה לניהול ובניה

נתבעת 2 –

חברה קבלנית

החלטה בערעור

א.         רקע

הנהלת בית הדין העבירה לעיוני ערעור בנוגע לפסק בית הדין קמא בתביעה של התובעים כנגד הנתבעות בגין ליקויי בניה.

להלן תמצית השתלשלות העניינים עד לשלב זה:

ביום 22.1.2017 חתמו התובעים על הסכם הצטרפות לעמותה אשר רכשה את הזכויות במגרשים שבהם נכללת גם הדירה שאותה החליטו התובעים לרכוש. מכח חתימתם על ההסכם והצטרפותם לעמותה, הם קבלו זכויות להירשם כחוכרים חלקיים של הדירה.

בנוסף, התובעים חתמו על 'הסכם למתן שירותי בנייה' עם החברה הקבלנית (להלן 'נתבעת 2'). בהסכם זה נקבע כי חוק המכר חל על החברה הקבלנית ביחס לתובעים. כמו כן סעיף 18.1 בהסכם הנ"ל כולל קיימת תניית בוררות הקובעת שכל סכסוך בין הצדדים יובא להכרעת רשת בתי הדין- "ארץ חמדה– גזית", וכן שחתימה על החוזה תיחשב כחתימה על הסכם הבוררות.

כנספח להסכמים אלו, חתמו התובעים על 'כתב הזמנה והתחייבות - נספח להסכם בנייה והצטרפות לעמותה' מול חברת הניהול והבנייה (להלן 'נתבעת 1'). (לצורך הנוחות, כאשר נתייחס לשתי החברות יחד הן ייקראו 'הנתבעות').

נתבעת 2 הינה חברה קבלנית שמוגדרת חברת בת של נתבעת 1, ובאתר הרשמי של החברה הוגדרה כ'זרוע המבצעת' של נתבעת 1.

הדירה שאותה רכשו התובעים נמסרה בפועל לתובעים במהלך חודש מאי 2019.

מהזמן הסמוך למסירת הבית העלו התובעים טענות כנגד הנתבעות בגין ליקויי בניה שונים בנכס, שלטענתם לא זכו למענה ראוי.

בתאריך ט' טבת תשפ"ה (9.1.2025) הכריע בית הדין קמא בפסק דין חלקי, בחלק מהנושאים הנתונים במחלוקת בין הצדדים.

ב.         תמצית החלטות בית הדין קמא

בית הדין קמא הכריע שהיות והנתבעות לא טפלו בליקויים שהוצגו על ידי התובעים על אף פניות חוזרות ונשנות של התובעים ולאורך זמן ממושך, הרי שזכות התובעים לבצע את התיקונים בעצמם ולזכות לתשלום עבור תיקונים אלו. כל זאת בכפוף לחוות דעת של מומחה שיוזמן מטעם בית הדין, ויקבע מה הם הליקויים הקיימים, מה דרכי הטיפול בהם, ומה התמחור של העבודה.

כמו כן, בית הדין קבע שהיות ושתי הנתבעות פעלו יחד לרכישת, בניית ומכירת הדירות, ואף מיוצגות יחד, הרי שיש לראות בשתיהן יחד אחראיות על הליקויים.

הנתבעות ערערו על חלק מהכרעות בית הדין קמא.

ג.          טענות המערערות

המערערות טוענות כנגד כמה מההכרעות שהתקבלו על ידי בית הדין קמא:

1.         הסעד שאותו בקשו התובעים בכתב התביעה היה תיקון הליקויים, ואילו בית הדין קמא פסק שעל המערערות לשאת בתשלום עבור התיקונים שיבצעו התובעים בעצמם. המערערות טוענות שבכך פסק בית הדין קמא סעד שלא התבקש. לטענתן בקשת התובעים לתיקון הליקויים לאחר הגשת כתב התביעה נחשבת להרחבת חזית, ואיננה יכולה להתקבל.

2.         הכרעת בית הדין קמא כי הנתבעות לא שיתפו במהלך השנים פעולה עם התובעים ולא ביצעו אפילו תיקון למראית עין איננה נכונה. הקביעה שהנתבעות חייבות לשלם לתובעים את עלות תיקון הליקויים, שעה שהשכנה של התובעים מסרבת לפיצוי עבור תיקון מרפסתה ודורשת כי רק הנתבעות יבצעו את התיקון כדי שתישמר לה האחריות, לא מאפשרת הלכה למעשה לתובעים לבצע את התיקון בעצמם. יתירה מכך, אם הכרעה זו תישאר בעינה, היא עלולה לייצר פיצול סעדים ולגרום לתשלום כפול של הנתבעות. הכרעת בית הדין קמא שהנתבעות חייבות לשלם לתובעים את עלות תיקון הליקויים, בלא לסייג זאת בכך שתשלום זה יינתן רק לאחר ביצוע העבודות בפועל על ידי התובעים, איננה נכונה ולא עומדת בקנה אחד עם נוסח ההסכם שבין הצדדים.

3.         הכרעת בית הדין קמא בסוגיה של תיקון או פיצוי, בטרם ניתנה חוות דעת של מומחה מטעם בית הדין ביחס לדירת התובעים, איננה צודקת, שכן אין לדעת מה המומחה יקבע- האם בכלל קיימים ליקויים, ובמידה וקיימים, האם אלו אותם הליקויים שנתבעו.

4.         ההתייחסות של בית הדין קמא אל שתי הנתבעות כגוף משפטי אחד, איננה נכונה, היות ומדובר בשתי חברות שונות שמהוות ישויות משפטיות נפרדות. זאת על אף שיתוף הפעולה העסקי שלהן והעובדה שהן מיוצגות על ידי אותם עורכי דין. למעשה, לטענת נתבעת 1, היא כלל לא אמורה להיות צד בהליך, וכל ההתדיינות צריכה להיות אך ורק מול נתבעת 2, ובוודאי שאין לחייב את נתבעת 1 לשאת באחריות בתביעה.

ד.         תגובת התובעים

התובעים התייחסו רק לחלק מטענות המערערות, בטענה שדבריהן אינם נכונים עובדתית:

1.         אמנם בכתב התביעה בקשת הסעד הייתה לתיקון הליקויים, אולם במהלך הסיור שהתקיים בתאריך 4.9.2024 בנוכחות: ב"כ המערערות, התובע ואב"ד הרב ציון כהן, התובע דרש סעד של תשלום עבור תיקון עצמי. כמו כן, קיימות התכתבויות בהן המערערות מתייחסות לבקשה לתיקון עצמי, משמע שהן מכירות בכך שזו התביעה. בנוסף התובעים טענו לצדקת דרישה זו, בגין העיכוב הרב לאורך השנים בטיפול מצד המערערת וחוסר האמון שנוצר בין הצדדים בעקבות כך.

2.         התובעים חזרו על טענותיהם והראיות שבידיהם לכך שלא נעשו תיקונים מהותיים בנכס מלבד תיקוני שפכטל וטיח.

ה.         נושאי הדיון

1.         האם נתבעת 1 היא צד להליך, והאם היא אחראית לתיקון הליקויים?

2.         האם הבקשה לתיקון עצמי ולתשלום נחשבת להרחבת חזית?

3.         האם בית הדין פסק שהתשלום צריך להתבצע לפני התיקון בפועל?

4.         האם בית הדין יכול להכריע בשאלת התביעה לפיצוי לפני קבלת חוות הדעת של המומחה?

5.         האם ניתן לחייב בפיצוי על תיקון עצמי, בשעה שהשכנה מהקומה העליונה דורשת שדווקא המערערות תתקן את הגג?

ו.          האם נתבעת 1 היא צד להליך, והאם היא אחראית לתיקון הליקויים?

לאורך ההליך שהתנהל עד כה, משלב הגשת כתב התביעה בה צוינה נתבעת 1 כנתבעת, ועד להתכתבויות בין הצדדים, בהן הנתבעות או באי כוחן לקחו חלק, שגם בהן צוינה נתבעת 1 כנתבעת, ובהן לעיתים רק נתבעת 1 צוינה בלא ציון של נתבעת 2.

הנתבעות או באי כוחן לא טענו שנתבעת 1 אינה צד להליך. בכך היא קיבלה את טענת התובעים שהיא חלק מההליך על כל המשתמע (ראה בבש"א 7304/99 'גושן נ חבצלת מוסדות תרבות וחינוך').

בנוסף, נתבעת 1 עסקה בפניות התובעים לטיפול בליקויי הבניה באמצעות נציגי השירות שלה כפי שניכר בהתכתבויות רבות שתיעוד שלהן הוגש לבית הדין. מכאן שהנתבעת רואה עצמה כאחראית ברמה חלקית לפחות לדאוג לטיפול בליקויים.

בנוגע לשאלת חלוקת האחריות בין נתבעת 1 לבין נתבעת 2, ככל ותעלה בקשה להכריע בשאלה זו, בית הדין קמא יצטרך לשבת על המדוכה ולהחליט האם עליו להיענות לבקשה זו או לא, ובמידה וכן, להכריע בה.

ז.          האם הבקשה לתיקון עצמי ולתשלום נחשבת להרחבת חזית?

בין הצדדים קיים סעיף ובו תניית בוררות בהסכם מתן השירותים. לאור זאת, לא קיימת בעיה של הרחבת חזית בהוספה על התביעה שנעשית לאחר הגשת כתב התביעה, כל עוד ההליך לא הסתיים.

על אף העובדה שככלל בית הדין דורש מהתובעים לפרט את תביעותיהם בכתב התביעה, אין מניעה מצד סדרי הדין של בית דין זה להרחיב את התביעה או לעצב אותה בצורה שונה במהלך השלבים הראשוניים של הדיון.

הבקשה לתיקון עצמי ופיצוי עלתה על ידי התובעים במהלך הסיור המשותף בנכס שהתרחש ב 4.9.2024. הקלטה של הסיור מצויה בידי בית הדין. סיור זה היה למעשה המפגש הראשון, ונכון לעכשיו היחיד, שהתרחש במסגרת ההליך.

בנוסף, בא כח הנתבעות, עורך דין א', טען בתגובה לבקשה זו במכתב ששלח לבית הדין קמא בתאריך 1.12.2024. שם כבר העלה את הטענה בדבר הרחבת חזית. משמע שהנתבעות הכירו את התביעה שהועלתה במהלך ההליך ולפני סיומו, ובשל כך, לאור מה שבואר לעיל, אין כאן בעיה של הרחבת חזית.

ח.         האם בית הדין יכול להכריע בשאלת התביעה לתיקון עצמי ופיצוי לפני קבלת חוות הדעת של המומחה?

לשון פסק בית הדין קמא בסוף סעיף ג היא:

'בהתאם לחוות דעת של המומחה יחייב בית הדין את הנתבעות בהוצאות התיקון'.

ברור הדבר שככל שחוות הדעת תעורר קשיים שישכנעו את בית הדין בכך שליקויים מסויימים לא מאפשרים הליך של תיקון עצמי ופיצוי או כל בעיה אחרת, בית הדין ישקול את הדברים ויתייחס לכך בפסק שיינתן לאחר חוות הדעת של המומחה.

ט.         האם בית הדין פסק שהתשלום צריך להתבצע לפני התיקון בפועל?

בית הדין קמא לא התייחס לשאלה זו בצורה ברורה.

לאחר קבלת חוות הדעת של המומחה, על בית הדין קמא יהיה להבהיר כוונתו ולבסס אותה, האם הוא מחייב בתשלום לפני ביצוע התיקון העצמי או לאחריו.

כמו כן, ככל ובית הדין קמא יכריע שניתן לחייב בתשלום לפני התיקון יהיה עליו להבהיר האם הפיצוי הכספי מותנה בפועל בביצוע תיקון עצמי או שחובת הפיצוי הכספי איננה מותנית בתיקון עצמי בפועל.

י.          האם ניתן לחייב בפיצוי כספי בשעה שהשכנה מהקומה העליונה דורשת שדווקא המערערת תתקן את הגג?

גם בעניין זה, יש להמתין לחוות הדעת של המומחה, ובמידה והוא לא ימצא פיתרון שיאפשר להפריד בין הטיפול בליקויי הבניה של התובעים או חלקם לבין הטיפול בדירת השכנה מהקומה העליונה, בית הדין קמא יצטרך לתת דעתו בעניין ולהכריע.

ח. החלטות

        1. טענות המערערות כנגד פסק הדין שניתן בתאריך ט' טבת תשפ"ה במחלוקת שבינן ובין התובעים – נדחות, למעט המפורט לקמן.

2. לאחר מתן חוות הדעת של המומחה, בית הדין קמא ישוב וישקול האם זכויות השכנה מהקומה שמעל לתובעים משפיעות על שאלת תיקון או פיצוי.

3.         בית הדין קמא ישקול ויכריע האם חובת תשלום הפיצוי, כולה או חלקה, מותנית בקיום התיקון בפועל, ובמידה וכן, האם תתרחש לפני התיקון או אחריו.

4.         אין צו להוצאות.

בזאת באתי על החתום

בתאריך ו' אדר תשפ"ה, ‏06 מרץ 2025

_________________

הרב עידו הבר, אב"ד